从紧货币政策催生房贷补丁新政

　　一度闹得沸沸扬扬的“房贷新政界定”，终于画上了句号。日前，央行和银监会针对《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕452号）出台了一个“补丁文件”——《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，以高调的、强硬的姿态为所有争论作出一个彻底了断。

　　众所周知，自今年9月27日出台“452号文”以来，央行、银监会与商业银行之间、各家商业银行之间、商业银行总部与地方分行之间的诸多利益博弈激烈进行。争议和矛盾的焦点在于如何界定“第二套住房”，其中以“家庭”还是以“个人”为单位是焦点中的焦点。结果表明，国有银行如建行是以“家庭”为单位，而股份制银行和外资银行如浦发银行则以“个人”为单位。

　　细察这一“补丁新政”，可谓全方位严格化。首先，明确以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。其次，推翻了原有偏宽松的相关规定，10月份央行、银监会曾齐集五大国有商业银行召开联席会议，就“第二套住房”标准定下三点基调：一是

公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。二是已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。而“补丁新政”则不仅认定只要首套属贷款买房，“第二套”就不能再享受优惠，而且公积金贷款也不再享有“豁免权”。第三，对于贷款人的采信制度严格化，以限制贷款人拿着虚高的收入证明骗贷等。

　　值得加以褒扬的是，该“补丁新政”有一处比较“人性化”的地方“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。实质上，它体现出政策分群体对待的指导思想。2006年，全国城镇居民人均住宅面积（建筑面积）约为26平方米，也即若三口之家的首套住房面积在80平方米以下者，第二套房贷就能继续享受优惠，而这种家庭收入水平多在中等上下。而那些首套住宅就是中大

户型的二次置业家庭，则一般收入水平较高，按理也该取消房贷款优惠。

　　12月3日至5日召开的中央经济工作会议，将已实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”，这表明2008年央行将继续加强和改善宏观调控，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用。其背景是目前我国信贷发放过多、贸易顺差加剧、通货膨胀形成、流动性过剩等。

　　值得玩味的是，这一“补丁新政”恰恰就在中央经济工作会议闭幕的当天（12月5日）正式下发的。由此完全可以推测，央行和银监会虽然早就有严格管束之意，但其采取行动的最后决心则源于中央的“从紧的货币政策”。那么，这一“补丁新政”将产生什么影响？

　　从银行体系分析，各种性质的商业银行都将受此政策约束，各家银行及其地方分行或多或少地都要重新调整房贷细则，原本执行力度较大的国有银行只需稍做调整即可，而原先按“个人”为单位从宽界定的部分股份制银行，如浦发银行则需要“大动筋骨”，另外以前运作环境比较宽松的外资银行，这次亦很难继续享受“非国民待遇”。

　　从住宅市场层面分析，这一房贷新政势必为楼市“再泼上一瓢凉水”。事实相当明了，9月底出台原版房贷新政之后，立即成为引发部分热点城市楼市步入盘整的“导火索”，如深圳、广州、上海等。严格地紧缩房贷，必将直接抑制市场需求，不仅打压了投资、投机性需求，连部分改善性需求亦被抑制，更严重的后果是引发市场整体观望情绪。目前，少数城市

房地产市场出现拐点迹象明显，无论作为卖方的开发商，还是作为买方的民众，都应对此有充分的心理准备。

　　（上海易居房地产研究院发展研究所所长助理）

    杨红旭

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