第二套房认定以家庭为单位

　　本报讯 (记者 王欣) 中国人民银行网站昨晚发布了由人民银行、银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以家庭为单位认定借款人房贷次数，严格住房消费贷款管理。自今年9月27日房贷新政施行以来，众说纷纭的“第二套房”认定标准终于水落石出。

　　9月27日，人民银行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。房贷新政发布后，社会总体反映积极，调控作用正在逐步显现。

　　然而，对于市民关注较多的“第二套房”或多套房的认定标准，社会各方对通知中有关规定和政策导向有不同的理解。为保持政策的严肃性、有效性和可操作性，人民银行、银监会在反复研究并充分听取部分商业银行意见的基础上，于近日联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，要求各国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行切实加强房地产信贷业务的风险管理，自觉纠正与文件精神不一致的规定和做法。

　　已用公积金贷款，向商业银行申请住房贷款时，也应按《通知》执行

　　据悉，《补充通知》已于12月5日印发，重点明确了以下问题：

　　-以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

　　-已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。

　　-已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。

　　央行、银监会有关负责人表示，从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行通知规定，强化宏观调控。考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，补充通知特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。

　　人均居住面积低于当地平均水平，再次申请贷款时可比照首套执行

　　人均居住面积低于当地平均水平的家庭，再次申请贷款时可以比照首套房贷政策执行。这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。根据2007年上海统计年鉴的信息显示，2006年市区人均居住面积为16平方米。

　　其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。

　　补充通知将住房公积金委托贷款也纳入通知有关规定的约束范围，这是因为居民无论是借用住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是负债。因此，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应按照通知有关规定执行。

　　相关链接

　　根据中国人民银行、中国银监会下发的“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。