提高圈地成本：耕地占用税大幅上调

　　上海报道 本报记者 范利祥

　　12月6日，新修订的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(以下简称《条例》)公布。

　　根据《条例》，耕地占用税税额标准被大幅度提高，即将现行条例规定的税额标准的上、下限都提高4倍左右。此外，外商投资企业、外国企业被纳入征税范围。《条例》将自2008年1月1日起施行。

　　最近一段时间以来，包括《条例》在内，土地调控的一系列新政陆续推出。比如，《土地储备管理办法》被推出；包括上海、深圳在内，宣布开征土地使用税等等。可以预期，这些土地调控政策，将对地方政府、开发商的圈地行为起到很大的遏止作用。

　　新增税收主要用于“三农”

　　耕地占用税是以占用耕地的行为为征税对象，向占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。

　　与现行规定相比，新《条例》提高了税额标准，将现行条例规定的税额标准的上、下限都提高4倍左右。根据《条例》，耕地占用税的税额最高的将达50元/平方米。

　　为重点保护基本农田，《条例》还规定，占用基本农田的，适用税额还应当在上述适用税额的基础上再提高50%。

　　不仅如此，与现行规定比较起来，《条例》从严规定了减免税项目，取消了对铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库占地免税的规定。

　　值得注意的是，《条例》还首次对内、外资企业耕地占用税税收负担进行了统一。即在有关纳税人范围的规定中增加了外商投资企业和外国企业。

　　按照国家税务总局的解释，如继续对外商投资企业和外国企业不征收耕地占用税，既有悖于税收公平原则，也会影响税收调控功能的有效发挥。

　　另外，根据2006年的中央1号文件，提高耕地占用税税率，新增税收应主要用于“三农”。可见，修订后的《条例》实施后，“三农”资金也将得到大幅度的“输血”。

　　提高用地成本成土地调控主方向

　　国土资源部土地利用司一位副司长告诉本报记者，这次大幅度提高耕地占用税税额标准，将有效发挥其保护耕地、调节占地行为的功能。

　　“原则上来说，耕地占用税在土地调控中应该能发挥不小作用。但过去我们对这一块并不怎么重视。”他坦然表示。

　　而根据国土资源部、国家税务总局等部门的调查，近年来，耕地占用税在用地成本中的比例已越来越低。这些部门对山西、内蒙古、吉林、湖南、海南、四川等6省区地价的抽样调查表明，1987年用地成本中耕地占用税的比例一般在20%左右，2005年已降低到4%以下，2006年全国40个重点城市这一比例均低于1%。

　　即便是一些沿海发达地区，也没有对耕地占用税适时进行调整。如上海市目前实施的仍然是1987年颁布的《上海市耕地占用税征收实施办法》。

　　该办法规定的耕地占用税的税额主要为：1984年近郊四县划入市区行政区划部分，以乡为单位，人均耕地在1亩以下的，每平方米为10元；人均耕地在1亩以上的，每平方米为8元；近郊上海、嘉定、宝山、川沙四县(不包括已划入市区行政区划部分)，每平方米为6元；南汇、奉贤、松江、金山、青浦五县，每平方米为4元等等。

　　开发成本低，成为这些近郊区县的房地产开发的主要特点。最近几年来，上海近较区县甚至是一些偏远的区县如嘉定、宝山、松江、金山等等，房地产开发增量迅猛与此不无关系。

　　耕地占用税占用地成本比例越来越小的一个原因是，用地成本中其他的组成部分越来越高，总成本增长较快，但耕地占用税税额标准仍然实行的是现行《条例》。

　　而通过大幅度提高耕地占用税税额标准，则可以有效减少占用耕地，促使地方充分利用城市现有土地。

　　不难看出，通过提高用地成本等手段遏止地方政府和开发商的圈地行为，再次成为新一轮土地调控主方向。

　　国土资源部最近颁布的39号令就明确表示，防止开发企业以少量资金囤积大量土地；要求实行“净地”出让，加快开发建设速度；合理控制单宗土地出让规模，单宗土地开发建设时间原则上不超过3年等等。不久前各地方陆续推出的大幅度提高城镇土地使用税，其主要目的之一也是提高开发商的开发成本。

　　而这轮政策密集出台的背景是，国土资源部在已经启动的土地执法“百日行动”中发现，地方圈地运动仍然很是猛烈，两个月清查出了350多万亩占用耕地的违法违规行为，其中开发区圈地和房地产圈地则较为明显。

　　所以，新修订的《条例》特别规定，经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。

　　另外，不少地方在土地执法百日行动中还发现，最近几年来，农村利用耕地建造住宅的现象也开始增多，甚至成为耕地减少的主要原因之一。为此，《条例》同时提高了农村居民占用耕地新建住宅的耕地占用税。不过可以按照上述标准进行减半征收。