央行拟出台新管理办法 经适房信贷趋紧

　　北京报道 见习记者 齐薇薇 第 702 期

　　与新版《经济适用住房管理办法》(下称《管理办法》)配套的信贷措施即将出炉。

　　12月7日，记者从知情人士处获知，中国人民银行即将出台专门针对经济适用房开发贷款的管理办法(下称《开发贷款管理办法》)，进一步明确经济适用房建设项目资本金(所有者权益)不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设。

　　“目前，管理办法草稿已经拟出，但还没有最终定稿，也没有下发给各家银行。”接近央行条法司的一位知情人士透露。

　　这将是自《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》(下称《暂行规定》，1999年4月15日颁布)实施八年以来，央行首次调整经济适用房的信贷政策。

　　业内人士指出，经济适用房作为住房保障体系的重头戏，除了央行宏观信贷调控的因素外，国家针对中低收入人群建立住房保障体系的民生政策，是央行加快出台正式管理办法的主要原因。

　　此前的11月30日，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、央行等七部门联合发布了新的《管理办法》，对我国实施了13年的经济适用房制度进行改革，在各项政策上给予开发企业以优惠，同时大大增加了政府投入。

　　“经济形势变了，法规规章也应该随之调整，否则监管会比较被动。”上述接近央行的人士解释说，“近两年我国商业银行改革产生了许多新的法规和政策，关于开发贷款的外围政策已经比较完善了，关键是针对经济适用房的法规必须体现宏观政策和经济的变化。”

　　相较于1999年八章三十五条的《暂行规定》，拟订中《开发贷款管理办法》大大瘦身，仅十八条，且未分章。

　　前者将《暂行规定》中第七章罚则包括六条规定全部删除。而贷款管理部分也由原来的八条浓缩为三条，具体对银监会和央行的职能进行了划分，其中银监会依法对借贷经营活动实施监管，而央行可建议银监会对贷款双方违规行为进行监督检查。

　　最能体现修改必要性的是对贷款人的界定。

　　《开发贷款管理办法》规定，经济适用房开发贷款人是指中华人民共和国境内依法设立的商业银行和其他银行业金融机构。而按照1999年的《暂行规定》，贷款人只能是中国人民银行批准设立的国有独资商业银行和住房储蓄银行。

　　“目前，介入经济适用房开发贷款的银行主要集中在工、建、农、中四大国有商业银行，中信银行和华夏银行也有涉足。”光大银行北京分行总行营业部可毅介绍说。

　　《住房保障体系条例》的加快立法和央行货币信贷政策趋紧是此次《开发贷款管理办法》出台的两大背景。

　　这两大背景因素也在该办法中的一条规定中得以集中体现——建设项目资本金(所有者权益)不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设。

　　相形之下，1999年的《暂行规定》也有项目资本金不得低于30%的规定，但是分两条表述的，散见于两个章节。如在总则中规定：借款人投入贷款项目的自有资金不低于规定的比例，并在贷款使用前投入项目建设；接着在第四章贷款程序中明确：以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资的30%以上。“这种规定过于原则，给房地产商留下了操作余地，监管部门和地方政府的执行力度也不够严格。”北京市东方律师事务所房贷专家刘桂林说。

　　“国家从2004年开始针对房地产等重点行业进行宏观调控，当时规定房地产开发(不含经济适用房项目)的项目资本金由20%及以上提高到35%及以上。经济适用房项目30%的规定显然是一种鼓励性的优惠政策。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容说。

　　这种支持也体现在延长了开发企业的贷款期限上。《开发贷款管理办法》规定：经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。而以往13年中，经适房的贷款期限最长不超过3年。