房价拐点在何方

　　□ 本报实习记者 赵慧

　　——“上海的房价已经进入拐点，北京的房价再升也无力。”

　　——“如此密集地针对一个行业推出调控政策，在世界范围内都极为罕见，其聚集效应将使得中国楼市出现拐点的可能在未来几个月变得无限接近。”

　　像上面这样预测中国房地产市场拐点的大道、小道消息最近炒得火热，因为人人都想知道，房价，特别是像北京、上海这样的典型城市的房价真的已经见顶了吗？市场真的会出现拐点吗？

　　“有价无市”现象凸现

　　据国家统计局10月份公布的数据显示，今年一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中在深圳、北海、北京等一些大城市的房屋消费价格平均涨幅更是超过了10%。然而，进入传统的“金九银十”，部分城市的住宅楼市成交量却大幅萎缩。北京房地产交易管理网公布的统计数据显示，9月份北京市全市期房网上签约套数为15499套，日均签约量516套，比去年同期少了72套，全市商品住宅成交面积63.9万平方米，同比减少61.5%。

　　参加工作刚满一年的李小姐告诉记者，按照她了解到的情况，目前在北京买一套两居室住房至少得一百多万，这样计算起来，首付款和今后的利息支出，都将是一笔不小的开支。所以她暂时没有购买自住房的打算，并决定继续持观望态度，等待房价的回落。

　　对此，有关专家指出，随着房价的不断升高，购房需求受到抑制，大多数购房者的购买力已不足以支撑目前的高房价，而且买房心理也愈来愈趋于理性。

　　“从经济学角度而言，‘有价无市’问题的解决在一定程度上取决于供求双方的心理预期，特别是在国家宏观政策调控强度不断加大的情况下所持有的对于未来的房价预期。”上海财经大学国际文化交流学院院长姚玲珍教授这样认为。

　　房价为何越“调”越高

　　2003年以来，国家开始采取一系列政策和措施来抑制房价。但是，全国大中城市房价过快上涨的趋势仍未得到有效遏制。于是有人说，越是宏观调控，房价就越是上涨。

　　“这种说法其实反映了我国房地产市场存在的一种现象，存在即合理，因此它具有一定的合理性。”姚玲珍指出，我国的房地产是在上世纪80年代后期才真正发展起来的，为了使一种行业能够在短期内实现较快发展，国家最初在政策的制定和引导方面比较宽松。之后随着整个行业的过快发展，国家又不断加大调控力度，主要通过紧缩银根和地根来抑制供给，但不调控需求；2004年之后，由于充分认识到我国属于资源短缺型国家的国情实际，调控的重心又逐步地由供给转向需求。

　　她认为，宏观调控手段的完善需要一个过程，调控效果的释放是逐渐体现的，调控的目的与结果之所以会出现偏差，是因为宏观调控措施的不到位和不配套。首先是金融政策的调节力度不够，利率作为金融政策中最重要的调节手段，虽然近年来的一些调整增加了购房者的还贷成本，但其上调的幅度还是低于房地产市场收益率的上涨幅度，从而不能有效地遏制市场的需求和投资动机。其次是税收政策没有到位，我国目前只针对房屋买卖的交易过程征税，如果能够对房屋的保有过程也进行征税，那么就会增加购房者对于持有成本的顾虑，就会起到一定的抑制作用；此外，在征税方式和税率的制定上还值得进一步商榷，应继续完善住房转让环节的税收政策，加快物业税的实施进程，并尽可能地考虑适时开征资产税、遗产税，逐步增加拥有多套住房的成本。再者就是利率手段和税收手段之间的协调性不足，而且随着我国市场经济的不断发展，应更加侧重于税收政策的调节。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则表示，他并不认可越调越高这个概念。他认为这是宏观经济、社会发展到一定阶段必然会产生的情况，而且国务院文件从来没有说是要降价，而是提出要稳定住房价格。所以，如果不实行调控，价格就可能会更高。

　　真的会出现“拐点”吗

　　

国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广发表的最新研究报告指出，明年我国宏观经济将继续保持高位增长，GDP增速在11%左右，并将进入周期性繁荣的顶部区域。若以年度计，预期经济增长的顶部可能是2007年，而若以季度计算，这个顶部可能出现在明年上半年。2008年下半年或2009年，经济将进入温和调整期。王小广分析，在此情况下，房地产特别是住宅繁荣已经持续10年，估计在2008年奥运会之前，仍将保持偏热增长态势，处于中期繁荣的顶部区域；但奥运会后，受多重因素影响，房地产可能步入适度调整期，投资增长可能有所减速。

　　而姚玲珍则认为，拐点可能会出现在2018年左右。她指出，根据“纳瑟姆”曲线所昭示的城市化水平的增长存在“平稳-加速-再平稳”的规律，城市化水平在30%以下，是发展势头较为缓慢的准备阶段，城市化在30%—65%或70%之间，是发展势头极为迅猛的高速阶段，城市化超过70%之后，是发展势头再次趋于平缓的成熟阶段。她分析说，我国1996年城镇人口比重为30.48%，处于“纳瑟姆”曲线的第一个拐点，目前约为43%左右，城市化步入高速发展期，预计，这个加速增长期将持续到2018年，届时中国城镇人口将占总人口的70.9%，从而可能会出现第二个拐点。

　　一些业内人士也指出，按照我国房地产波动周期的划分，进入2007年后，又会处于一个发展增长期，当然，对于不同的城市，周期的长短分布也会有所不同。而且，从另外一个角度看，由于我国的房地产市场属于政策性市场，随着国家宏观调控措施的进一步加强和到位,今后房地产价格上升的速度将逐渐趋缓，房地产价格和市场也将逐渐回归理性。