观望气氛笼罩京沪二手房市场

　　量跌价涨新政抑制投资短期见效未治本

　　记者陆昀北京报道

　　央行、银监会9月底提高住房首付和房贷利率的调控政策出台后，京、沪两地二手房市场被浓重的观望气氛笼罩，成交量大幅下滑。

　　根据21世纪不动产监测数据显示，10月份，京沪两地成交量较9月份分别下降了29.8%和31.7%.同期，北京二手商品住房买卖挂牌量较9月份环比上涨8.6%；上海环比上涨6.2%。但是，二手房量跌价涨。数据显示，9月，京沪两地二手商品住房买卖挂牌价格持续上涨。其中，北京挂牌均价为11582元／平方米，环比上涨5.1%；上海挂牌均价为15420元／平方米，环比上涨0.4%。新房贷政策出台后，“十一”黄金周及节后数周的北京存量房市场的交易量环比9月出现明显下降，总体下降幅度达到25%左右，部分热点区域的交易量下降幅度超过30%。尤其是购买第二套住房的成交比例已下降至占总成交量10%以下。

　　从北京市场目前交易情况看，房贷新政对于已有物业的持有并没有影响。由于需求并未明显减少，业主的强势地位依然不可动摇。虽然买卖挂牌量环比有所放大，上涨幅度在8.6%左右，但报价仍在上涨，成交难度增大，买卖双方陷入观望。

　　据21世纪不动产北京鸿翔恒达店反映，“十一”过后虽然成交较平淡，但需求并没有下降，买卖双方对于提高购买第二套住房首付的新政并没有太多的关注，影响成交的原因更多是询价较多促使业主报价增长较快，购房人一时难以接受。另外，地铁5号线开通后对于周边

房价的带动效应，正在向其他有轨道交通规划的区域蔓延。价格上涨并没有实际成交量放大的配合，

北京楼市显露虚火旺盛。

　　上海市场成交量的下滑因素比北京要复杂。房贷新政对购买者心理影响大于实际，由于

上海房价已处于高位，购房人出价日趋谨慎，买卖双方报价的差距进一步拉大，致使成交更加困难。21世纪不动产贵国店分析，经过进入7月份后的交易旺盛，前期累积的需求已经得以集中释放，业主频繁加价的现象有所缓解，加上目前市场价格处于高位，买卖双方心态需要调整，需求下降较正常，有利于市场回归理性。

　　从目前看，新政在短期内对投资需求的抑制确实有效，尤其对部分投资过热的城市和区域起到立竿见影作用。但21世纪不动产高级分析师孟奇提醒，对于缓解城市供需矛盾这仅是治标不治本，尤其对刚性需求为主体的城市。仅通过抑制需求来调控价格，在短暂的观望期过后，市场依然要面对需求释放所带来的价格补涨，并且观望期间的成本也会随之转嫁到购房人的购房成本中，有可能再次助推房价上涨。(8A2)