地价高涨 收益分享格局遇冲击

　　编者按:本报10月22日A23版报道《72亿地王曲终人不散出让高收益引物权争议》发表后，引起不小反响，此次争议中的“主角”之一成都市锦江区政府官员专门致函并约见本报记者，陈述其对有关事件的看法。

　　本报秉承一贯的客观报道精神，力求对此事件中各利益方的意见作全面及深入的反映。至于孰是孰非，留待读者判断。

　　意料之外的巨大财富在带来惊喜的同时，往往也带来烦恼。

　　“其实我们也没有想到，这里的一亩地能卖到8800万元。”成都市锦江区政府一位官员说这句话的时候，不知是否正在为“善后事宜”操心呢？

　　9月中旬，位于成都市中心春熙路商圈红星路步行街旁成都百货大楼旧址的82亩地块以72亿元高价拍出，随后引来五位受拆迁影响商铺业主的强烈质疑。因为觉得补偿额太低，不能分享土地增值收益，他们一直拒绝签订拆迁协议。

　　而主持该幅地块出让的锦江区政府官员，以及受托进行补偿评估的机构，同样相信他们在此过程中是按章办事，并无不妥。

　　土地性质影响赔偿标准

　　去年8月15日，成百地块拆迁公告发布，当天被定为补偿估价“基准日”。受政府委托，四川恒中地产房地产评估有限责任公司对受影响的3家单位、10多户商铺及300多套住宅进行评估。廖永忠等五位业主持有的一楼商铺，评估价为每平方米28020元。

　　恒中评估公司负责该项目事宜的袁星解释说，按照建设部下发的《城市房屋拆迁估价指导意见》，他们只能以公告发布当日为基准日进行评估，而不考虑之前和之后的租金收益、抵押等因素，因此上述结果充分体现了当时的市场价格。

　　至于地处成都另一市中心商圈的染坊街拆迁，一楼商铺每平方米最高补偿价85600元，袁表示那是由于该地段以今年8月发布拆迁公告时为基准日进行评估，时间跨度长达一年，两个结果不好直接比较。

　　“即使是同一地块，补偿价格的确定还要考虑当初土地出让的性质。”袁星说。他指出，成百地块原业主中，只有一家交纳了土地出让金的单位拆迁补偿评估价较高，而廖永忠等五户业主拥有的商铺建在划拨用地上。对此，锦江区政府官员给予了证实。

　　“不同性质的土地如何在评估价格中体现，不是政府的事，应由评估公司考虑。”锦江区政府官员在回应本报记者采访时表示。尽管五位业主不能接受以上解释，但在锦江区政府看来，评估价合乎市场实际。区政府官员同时声称，现在沿用的是老的拆迁管理办法，新的执行标准要等到国务院城市拆迁管理办法修订后才可以制定，而目前评估价已含土地使用权价值，只是没有明确提出来。

　　即使如此，在此次拆迁补偿的实际操作中，锦江区还是作了灵活处理：在评估价基础上，以奖励方式给同意迁出的业主更多补偿，其中商铺上浮40%，住宅上浮60%。

　　按这个标准，廖永忠等五位商铺业主实际上将获得每平方米3.92万元的补偿，但这与他们共同认可的心理价位——每平方米5.5万元还有不少差距。他们坚持，该地块土地使用权收归国有再出让后，产生了想象不到的高收益，应该据此给予更合理的补偿。

　　收益分配难以改变

　　“按照有关规定，土地经拆迁整理后，土地收益增值归国家所有，不纳入拆迁补偿价格内。”负责成百地块拆迁的锦江区经济适用房开发中心给本报的答复如此写道。

　　据记者了解，该宗土地由成都市土地储备中心出资拆迁，锦江区政府具体组织实施，因此，72亿元卖地收益全部归政府所有。“土地拍卖的收益归国家所有，任何人都不能分享。”锦江区政府官员强调。

　　“目前城市拆迁管理办法缺少实施细则，没有统一补偿标准，产生纠纷是免不了的。”四川盛豪律师事务所首席合伙人杜晓东律师认为。他分析说，现行农村土地征用标准包括了青苗费、人口补偿、土地平均产值等，但今年10月1日《物权法》正式实施后，城市拆迁管理办法暂时没有与之衔接，因此无法判断拆迁赔偿标准是否会改变。

　　记者从相关渠道了解到，2001年起全国实施的《城市房屋拆迁管理条例》，近日已在修订中，有望提交明年全国人大会议表决通过。同时建设部也正在对城市拆迁过程中出现的纠纷如何解决拟订相关办法，但具体修订或拟订内容尚不得而知。

　　“目前《物权法》的实施对城市拆迁还没有什么直接影响，并不像外界评论的那样将发生根本性冲击。”上述锦江区政府官员称，“至少目前还不能断定《物权法》可以允许原业主在土地拍卖之后分享增值收益。”

　　它山之石可以攻玉？

　　受拆迁影响的业主暂时无法分享土地使用权回收后的增值收益，并不意味着其他人也没有机会与政府分一杯羹。

　　近年来，鉴于土地整理成本较高且涉及地块规模越来越大，财政预算紧张的地方政府倾向于引进外部资金。如成都市郫县早先便引进中信深圳集团对7000亩土地进行一级土地开发，成华区引进世茂房地产(0813.HK)重建市中心1300亩的猛追湾片区，引进招商地产(000024)整体包装北湖片区5000余亩土地。这些外来大地产商无不是与政府达成协议，在土地平整上市后，共同分享土地收益(相关报道见本期A23版《新圈地模式：百万资本博百亿市场》)。

　　“北京、上海等地土地一级开发的利润大概占出让总收益的8%左右，成都可能要高一些。”成都一位不愿透露姓名的房地产分析师表示，但具体的分成比例，只有企业和政府双方心里清楚了。

　　此外，也有业界人士建议，采用香港曾通行的“换地权益书“方式，保护受政府征地拆迁影响的业主的利益。上世纪70年代，香港政府征收大片新界农用地作发展用途，是先用“换地权益书”向村民分批收地，等政府有可建房屋土地集中拨付时，才与其交换。此种做法后来深远地影响了香港地产业的发展，间接帮助了长江实业(0001.HK)、恒基兆业(0012.HK)等一批具有战略眼光的新兴华资地产商迅速崛起。

　　实际上，早在2000年，为了依法收回闲置土地，海南省制定《海南经济特区换地权益书管理办法》，对因政府原因造成及抵债给银行的两类闲置土地，采取核发“换地权益书”的办法收回使用权。这样既有利于政府统一控制土地市场，将分散闲置土地重新规划利用，还可使“换地权益书”的持有者拥有既可流动又可升值的资产。随后上海等地也推出同类做法。但无论是海南还是上海，都是针对企业用地推行这一政策，并没有扩展到个人业主。

　　杜晓东律师表示，在可见的将来，内地土地使用权出让收益归国家所有的法律规定应该不会改变，也不会采取类似香港“换地权益书”方式，允许受政府收地影响的个人业主，分享未来土地增值收益。

　　记者观察在高速城市化进程中未雨绸缪

　　城市土地属于国家所有。这是刚刚实施的《物权法》中的明确定义。

　　当前房地产市场热得发烫，多个大中城市土地价格一路飙升，连掌握土地出让大权的地方政府都有些措手不及。但越来越多受城市拆迁改造浪潮冲击的原业主们发现，尽管他们在那个地方居住很多年，也有政府机关核发的国土证和产权证，但很难有机会分享这份急速膨胀的财富。

　　顺理成章地将土地收益收入囊中的，除了各级政府，还有各路一级开发商。近日成都郊区一宗土地，政府和一级开发商原本期望能拍卖到每亩200万元，结果成交价是每亩430万元，地价翻番之下，政府、企业双方的利润分成倍增也是可想而知的。至于高出起拍价四倍多的72亿元成百地王，参与开发整理的政企双方的收获，更是让他们喜出望外了。

　　而与此同时，不得不离开熟悉的地方的拆迁户们，却要为高企的地价“买单”：开发商在卖房子的时候，是把天价土地成本转移到房价当中去的，土地使用权的增值，直接推动着房价的攀升。

　　在中国不断加速的城市化进程中，我们期望政府能够改善居住环境、推进城市发展、加大基础设施建设，这都需要巨额的投入。对于政府来说，土地收益是完成这些投入的基础。但同时不能忽视的是，在地价、房价相互推高之时，政府应该加大在经济适用房、廉租房等方面的投资，让土地使用权的增值反哺城市化进程中受到冲击最大的弱势群体。

　　现在许多城市中进行拆迁补偿评估时，依然沿用很多年前房地产市场还没有“发热”时的标准，使得大多数原业主搬迁后面临被城市边缘化的窘况。因此，完善原地返迁，补偿标准与市场价格接轨，无疑是化解未来城市拆迁矛盾较好的出路之一。

　　简而言之，尽快修订现有城市拆迁管理办法，早日与《物权法》衔接，已经刻不容缓。只有从法律的制定和执行上，更充分地尊重个人合法物权，让更多的人安居乐业，分享经济发展、社会进步带来的成果，建设