央行紧急会议界定第二套房未果 市场分歧超预期

　　杜艳

　　10月24日11时许，来自央行的电话铃声打破了几大银行个贷部门平静的中午。五大国有商业银行和大型股份制银行陆续接到来自央行的电话通知，要求其业务负责人于当日14时到央行开会，研讨“第二套房贷”相关事宜。

　　一石激起千层浪。自9月27日央行和银监会联名下发房贷新政，要求提高第二套房及以上的首付款比例并上调利率，历时已经一个月，但有关第二套房的界定各方大有分歧：细则完全由银行自定？那么由此带来的标准分歧，势必在激烈的市场竞争中趋于最宽松的选择；央行统一标准？这将直接关乎银行的操作成本。

　　截至记者发稿时，央行这次紧急召集的会议并未清晰回答市场的这些疑问。

　　会议未果

　　此次会议从通知下达到正式开会仅相隔3个小时。最终，只有总行在京城的几家大型国有和股份制银行参加了会议。

　　会议召集之紧急事出有因。一方面，各商业银行新政细则广有分歧，导致政策推行缓慢；另一方面，24日国务院召开常务会议，再次强调四季度要全面落实房地产调控政策，努力控制房价过快上涨。消息人士透露，国务院“不甚满意”的态度成为央行决定紧急召开会议的重要原因。

　　据与会人士透露，会议由央行副行长苏宁亲自督阵，各家银行主要围绕“二套房”的标准展开了讨论。期间争议与分歧颇多，最终会议也没有达成共识。

　　显然，房贷新政出台之后，市场的强烈分歧及对正常房贷业务开展所带来的影响，出乎了政策推行者的预期。

　　记者了解到，除少数大银行外，不少中小银行还在冷眼观之，“先看看别人的标准再说”，另有部分银行的细则虽已出台，但由于在报备过程中，下属各分支行依然有点“无所适从”。

　　某银行上海市一位支行行长透露：“我现在还没有接到明确的文字通知，那就先按照原来的办法操作，这样并不违规。”

　　这一看法颇能代表部分群体的意见，另有些银行的分支行则谨慎行事，暂停了部分正常的房贷业务，市场对于此项政策执行的混乱可见一斑。

　　由于迄今监管层并未对 “第二套房”给予明确界定，只要求各商业银行制定细则，然后向央行和银监会报备。

　　目前，市场大致分为两派，以工行、建行、交行等国有大行为代表，主张以户为单位来界定是否属于 “第二套房”，而一些中小股份制银行则主张以“单个借款人”为单位。两项标准差异悬殊，让政策的制定者难以迅速完成意见的统一。

　　操作之障

　　会议的结局完全在市场的预料之中。业界资深人士指出，标准问题是新政的关键，如果完全交由市场制定，势必百花齐放，最后的结果是 “从宽发落”，抑或在博弈中“不了了之”；如果由央行统一标准，则平添了“一刀切”的计划色彩，况且标准统一到什么程度，亦是一个关系到执行效果的难题。

　　市场分析认为，国有银行一般倾向选择以“户”为标准，这似乎更合乎监管层打击炒作、抑制房价过快上涨的初衷。但具体到“户”的内涵，又是一个界定不清的概念。

　　一说认为是以夫妻为单位，也就是说，以央行的征信系统为基础，能够查找到的夫妻双方有一方存在借款行为的，再贷款购买房产就视为 “第二套房”。但另一说认为，这种“户”的界定找不到足够的法律和理论支撑。

　　而即使确定以夫妻为单位界定，依然问题重重。

　　问题之一在于，一种看法认为，只要夫妻一方在征信系统中显示存在过贷款购房的，不管还清与否，再贷款购房的均视为第二套房；另一看法则认为，只有征信系统中依然还有未结清贷款的，再次贷款才视为第二套房。

　　问题之二在于，如果以夫妻为单位一刀切，势必会打击很多正常的住房需求，不符合促进房地产健康发展、鼓励健康消费的初衷。

　　比如，如果夫妻有套小面积房子，有了孩子后卖掉再买一套大的，属于应该保护的正常“梯度递进”的自住需求。显然，单纯以夫妻为界定打击了许多该受保护的正常需求。而最终的政策导向，很可能会刺激超前消费、一次性消费行为。

　　而如果以单个借款人为单位，虽然可以避免掉“户”的许多麻烦，具有信息清晰的优点，但投机炒房者可以以不同家庭成员的名字完成多套房的低成本投资，与政策的初衷相去甚远。

　　更进一步的问题还在于，无论以“户”还是以“单个借款人”为单位，都需要有及时、准确、全面的征信系统的支撑，这对央行现有的征信系统将是一个巨大的挑战。

　　由于央行的征信系统并未建成覆盖全面的联合征信平台，所以只借助央行的征信系统，在借贷人不主动提供真实的信息记录的情况下，征信系统无法完成夫妻关系的准确鉴别。况且，由于征信系统的更新具有约一个月的时滞，借款人完全可以利用时滞，在多家银行完成多套按揭贷款。

　　在此次新政中，外资行也囊括其中，但是某外资行人士透露，目前央行并未向外资行开放征信系统，要完成借款人房贷信息的审核，只能靠“个人诚信”，效果可想而知。

　　错位的板子？

　　某商业银行人士分析，造成目前分歧的最根本原因在于对市场风险的不同考量。

　　央行进行宏观调控无可厚非，但在商业银行看来，目前个人住房按揭贷款的不良率依然远远低于平均不良贷款的水平，是一块优质资产，房贷市场依然是商业银行激烈竞争的市场。

　　据某商业银行人士透露，风闻央行要实行房贷新政，该银行于十一前“熬夜放款”，年度贷款额度已经基本完成。

　　另有商业银行人士告诉记者：“没有银行会心甘情愿缩减这个市场，那些严收房贷的银行只是贷款额度用完而已。”

　　在他们看来，从利率和风险匹配的角度考虑，央行提高“第二套房”首付比例和利率的做法，并不能找到理论依据。

　　按照当前的高院司法解释，对于只有一套自住房的借款人，如果无法偿还贷款，银行不能执行债权。以此来看，单纯从风险角度考虑，银行更应该提高的是只有一套自住房借款人的首付比例。

　　有专家认为，靠以利润最大化为目标的商业银行来执行细则，效果不容乐观。专家建议，要真正打击投机炒作，使得房地产市场长期稳定发展，物业税和资本利得税也许是更好的选择。

　　来源：经济观察报网