稳定住房价格须供需联动

　　记者 王晓欣

　　正在北京召开的中国共产党第十七次全国代表大会对“民生”极大关注。胡锦涛总书记在报告中提出：“健全廉租房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。房价与居民生活息息相关，一方面，房产稳定是社会的稳定———社会的和谐得到保障的一个象征；另一方面，由于住房关联性强，过热的房地产市场，还会对整个金融体系和经济运行产生负面的影响。

　　今年，央行已连续五次加息。9月27日，央行、银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，第二套房贷款利率提高10%。

　　相比以往历次加息和其他调控措施，此次房贷新政力度大得多。今年央行第五次加息后，5年期以上的

房贷利率已经升到了7.83%，但新政之前银行是可以给予下浮15%的优惠的，即实际利率还没有超过7%，为6.66%。但按照新政策的规定，优惠措施被取消，实际利率将上升到8.613%，相当于一下子加了8次半息，实际增幅高达近30%。业内人士指出，目前房贷利率已经处于自2000年以来的最高位。可以说，房贷新政影响力不仅仅在于对房地产市场直接的抑制，它最大的影响是一个信号，对房地产市场将呈现一个放大的作用。

　　央行宣布10月25日起上调存款类金融机构人民币存款

准备金率0.5个百分点，这已是第8次上调。调整后，现行存款准备金率由12.5%上调至13%，与历史最高点持平，这对

房地产业而言，能够从一定程度上起到紧缩信贷规模、稳定房价、减缓商业贷款过快增长、抑制投机等诸多预期可能的作用。

　　金融是现代经济的核心，金融对房地业的宏观调控是在国家继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展的背景下进行的。今年8月1日，国家发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，再度重申了“国八条”和“国六条”的有关精神。8月24日至25日全国住房工作会议强调，要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难；继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。

　　稳定住房价格就是要使住房价格与收入水平保持合理的比例。近年来，我国大中城市居民收入虽然有了明显的提高，但是，房价上涨过快，房价与收入之比几乎超过10倍，而北京与上海等地区则超过15倍，甚至接近20倍，远远超过世界银行给出的合理值为5倍的指导线。在房价持续过快上涨下，廉租房制度是我国有效解决城市低收入家庭住房困难的途径之一。截至今年6月，全国有586个城市建立廉租住房制度，今年计划安排廉租住房资金79.4亿元，超过2006年之前廉租住房总额。

　　不可否认，我国住房供需矛盾会在相当长时期存在，宏观调控要在供与需两个环节上联动，加大供给与需求双向调控的力度。在供给方面，一是要建立健全廉租房制度，保障居民基本住房需要；二是要加大经济适用房的供给，以最优惠的土地价格、最佳地段，增加经济适用房的比例；三是提高住房用地在建设用地中的比例，提高中低价位、中小套型普通商品房和经济适用房在住房供应中的比例。在需求方面，要在增加供给的同时，引导住房需求逐步理性化，通过政策手段有效抑制住房需求。加大供需双向调控的力度，一方面通过加大经济适用房和廉租房的供给，满足基本住房需求，通过控制贷款供给，有效抑制投资性住房需求。另一方面，根据住房需求倾向，注意调整供给结构，以解决“有房住”问题为重点，适当增加居住用地供应，扩大基本住房供给。

　　要把住房保障措施落到实处，还必须认真实施经济适用房和廉租房制度，一是要扩大制度的覆盖面。没有建立基本住房制度的城市要加快建立，已经建立的城市要重点完善配套政策；二是对经济适用房严格制度管理，要公开透明，规范运作。建立有效的公共信息披露制度，完善住房征信体系，加强信息化管理；三是廉租房要进一步完善制度体系，要与分配制度改革结合起来，建立严格的收入划分标准和资格审查制度，保障低收入者成为住房政策的受惠者。

　　保障中低收入家庭的居住是政府的职能所在，要抑制房价继续走高，改善中低收入居民住房条件，必须稳定住房价格，稳定住房价格需要供需联动。