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地产限外趋紧 外资依旧热情不减http://www.sina.com.cn 2007年10月17日 09:48 中国经济时报
本报记者 周雪松 10月11日，全球领先的物业服务供应商第一太平戴维斯宣布其以人民币6．7亿（美金9千万）的价格促成了韩国基金ＳＫ证券收购苏州时代广场两栋写字楼的交易。 这是进入今年第三季度以来，继新加坡星狮集团收购北京两栋高端物业之后，外资在大陆展开的又一次收购行动。 外资热情不减 记者了解到，时代广场坐落于苏州工业园区，总建筑面积为512８７５平方米，是一个在苏州ＣＢＤ区域地标性的商业项目，包括崇光百货、餐饮、娱乐中心及甲级写字楼在内，２００８年９月该项目全部开业后将成为苏州最高档的综合性房地产项目。 而记者从另一家国际房地产投资服务机构戴德梁行了解到的最新情况还包括，凯雷投资集团入股开元旅业集团的事宜正在密谈，Ｒｒｅｅｆ与汉鼎亚太对中国市场也表现出浓厚兴趣，Ｋｉｎｇｄｏｍ酒店投资公司（ＫＨＩ）收购锦江酒店２０％的股份目前也在磋商中。 “从２００５年开始，中国开始控制外资，很多国外投资商已经转变策略，在投资房地产遭遇障碍的情况下，开始转向工业、商业或酒店投资业。”１０月１１日，戴德梁行酒店管理部董事曹念国先生对中国经济时报记者如是表示。而就在此前一天，曹还同时接待了国外三家基金机构的来访，这三家基金同时均对中国第七大酒店连锁集团表示出兴趣浓厚的收购意向。 “国家外汇管理局此前下发的１３０号文件在一定程度上杜绝了房地产开发过程中热钱的出入渠道。基于对中国经济良好预期，在内地的海外基金在寻求变术——继续以股权方式收购房地产开发项目的同时，也加快了对酒店、工业，商业等传统产业的投资步伐。”曹念国说。 不久前，新加坡星狮集团收购了北京中远地产旗下远洋光华中心Ｄ座及远洋国际中心Ｂ座两幢酒店服务式公寓，远洋光华中心位于ＣＢＤ区域（北京商务区）。“在房价上涨预期与人民币升值的双重利好下，北京高档住宅的前景依然被外资看好。由知名酒店管理公司或酒店服务式公寓管理公司收购并统一经营正逐步成为此类市场的一种趋势。”戴德梁行１０月１１日发布的报告指出。 在此之前，Ｋｉｎｇｄｏｍ酒店投资公司（ＫＨＩ）今年４月收购了原昆山商贸饭店；香港卓越金融于６月收购了邮政集团首批１１家酒店；７月，鼎晖创投、ＩＤＧ－ＡＣＣＥＬＩ中国成长基金、成为基金、北极光创投和保银资本联手收购了汉庭商务酒店；刚刚过去的９月，美林银行、德意志银行和华平基金则将七天连锁集团收入囊中。 目前在中国房地产市场的外资主要分为两种形态：一种以开发商的形式出现，在中国直接开发项目；另一种则是以基金的形式出现。“由于具体数据很难统计，谁也说不清进入中国房地产市场的外资究竟有多少，但感觉今年增加的幅度还是蛮高的，估计与去年同比增幅在５０％左右。”戴德梁行投资部助理董事王永新如此表示。 酒店投资缘何受追捧？ 今年二、三季度以来，国家出台了针对外资投入中国房地产的两个文件。根据５月２３日颁布的《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。这使得成立外商投资房地产企业又多了一个审批环节，不确定性增大，审批期限延长。 另外，国家外汇管理局综合司于７月１０日发布了《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，规定今后将不再批准新的外资房地产贷款（银行贷款或者股东贷款）。这两个新的文件使得外资进入中国的房地产领域的难度和成本加大。 尽管如此，戴德梁行预计，由于对中国宏观经济和房地产市场的持续看好，境外资本对于投资中国房地产的兴趣依然浓厚，而今后进入房地产开发领域的比例还将大幅提高。 据悉，外资在北京的房地产投资机会主要表现在以下几个方面：第一，收购北京的商用型物业，以写字楼、服务式公寓、购物中心、酒店为主，物业现状为处于运营状态，或者即将完工。第二，与开发商合作，共同在北京进行住宅或者商用物业的开发。第三，与北京的开发商合作，去二、三线城市做项目投资。第四，投资于开发公司，特别在公司上市之前。 “最初，进入中国内地的外资主要是香港和新加坡的开发商，后来欧美、中东基金开始进入，目前进入中国的基金主要是传统基金，今后，包括家族式基金、退休基金、保险基金估计也将大举进入中国市场。”王永新说。 世邦魏理仕最新公布的一份研究报告显示，截至今年６月底，仅亚洲房地产投资信托基金筹集上市资金就已高达８００亿美元，约为２００５年末统计数据的两倍。世邦魏理仕预测，２００８年仅亚洲可能就会有３０只房地产投资信托基金上市。 戴德梁行酒店管理部董事曹念国表示，虽然酒店投资具有投入高、运营费用高、易受季节性影响、同业竞争压力大以及投资回收周期长等诸多不利因素，但由于酒店是长期持有型物业，不仅给业主带来长期稳定可观的现金流，酒店本身随着房价的增长而升值的特性也受到国外投资者的青睐。 “投资酒店，在政府方面基本没有阻力，因为酒店投资能给当地带来就业、税金和地方收入的增长，因此在中国很多地方，政府很欢迎国外的投资者。”曹念国最后说。
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