39号令遭遇执行难题

　　地方政府“卖地冲动”暗合地产商“跑马圈地”

　　本报记者 公培佳 北京报道

　　四两拨千斤是太极招数，如今成了深谙资本游戏精髓的地产商圈钱、圈地的如意法宝。不过，这一法宝有望成为历史。

　　10月9日，国土资源部发布第39号令，除明确将工业用地纳入招拍挂范围之内外，还叫停了此前地产界普遍运用的“分期拿证”。被今典集团董事长张宝全认为“分期拿证后去银行抵押融资继而再拿地”的资本游戏，遭到了封堵。

　　对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生分析认为，严控土地措施越来越密集，宏观调控在对症下药。有观点甚至认为，从此开发商囤地遇阻，“地王”难现，高房价势必会退烧。

　　叫停“分期拿证”

　　10月9日，国土资源部第39号令发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定，自今年11月1日起施行。

　　记者翻阅“39号令”看到，规定中明确了将工业用地纳入招拍挂范围：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”

　　除此之外，“39号令”还规定：“未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”这意味着，以往被地产商普遍采用“按交付出让金比例分期拿到建设用地使用权证书”的办法，将不得继续。

　　规定一发布，媒体纷纷以“地产商拿地需一次性付清土地出让金”为题报道。10月11日，国土资源部政策法规司负责人对记者进行了澄清说明：拿地须一次性付款是误读，如果不违反合同约定，开发商拿地还可以分期付款，只是不可以分期拿证。

　　据了解，实质上，在此前的“11号令”中即已明确规定：受让人依照出让合同约定缴清全部出让金后，领取土地使用权证书，取得土地使用权；但在实际操作中并未严格执行。本次土地新规是对未缴清出让金而发放建设用地使用权证书的情况进行重新明确，为的是规范出让管理，抑制地方政府卖地冲动，防止欠缴土地出让金。

　　一把双刃剑

　　土地新规到底有多大威力？

　　“以后再玩‘四两拨千斤’的资本游戏就难了！”陈志勇是2006年刚在北京通州开发第一个土地项目的河北房地产企业老总，经营公司规模属于中小企业，“一旦在京拿地困难，只有退回河北二三线城市”。

　　10月11日，他给记者详细叙述了在业界早已公开的秘密：以拿一块总价款1亿元出让金的土地为例，依据此前合同，在先期付20%款项后，即可领到按20%比例的土地证，从而进行开发，并预售楼盘；地产商这时要做的是用这个土地证到银行抵押贷款，然后拿贷款和回笼资金付余下土地出让金，往复循环。陈志勇坦承，整个过程中，开发商利用少量资金即可撬动多个项目，即便是“地王”承担的风险也几乎降到了最低点，而银行和购房者却要去承担。

　　上述专家分析认为，“39号令”恰恰针对的就是地产商空手套白狼的资本游戏，最终也会将原本由地产商承担的风险归位，从而降低银行和购房者的风险。“可有效抑制开发商蓄意囤地行为。”聂梅生称。而这也正扼住了“低成本循环运作——高价拿地——推高房价”链条的咽喉。

　　然而，记者采访中听到的更多的声音却是：土地新规很可能是把双刃剑。

　　“动辄上亿元的项目，有多少房企能承担？”链家不动产分析师张言11日对记者称，“新规实施将对开发商资金实力提出更高的要求，在打击囤地的同时也抬高了市场门槛，地产界重新洗牌在即，强者恒强的后果是市场加速垄断趋势，这对降温房市并没有多大利处。”

　　有观点和陈志武的主张不谋而合：被寄予控制土地成本厚望的新规，在规范拿地行为的另一面，依然会变相控制土地供应量。

　　实质上，有“11号令”前车之鉴，“39号令”面临的最大难题仍然是“上有政策，下有对策”，最终被地方政府愈演愈烈的卖地冲动消解于无形。

　　国土部门掌握的数据显示，像碧桂园、富力地产动辄数千万平方米的巨量土地储备现象存在，说明地方政府存在严重的默许拖欠土地出让金、纵容“地王”的利益博弈。

　　祭出“组合拳”

　　显然，土地新规并非单兵作战。宏观调控针对土地的“组合拳”近段时间越来越密集。国家发改委在最新一期的经济形势分析报告中指出，今后是房地产市场调控的关键期。

　　国土资源部部长徐绍史近日表示，就土地执法工作，国土资源部在2007年已形成多条主线：国家土地督察系统对地方土地管理情况开展专项督察，截至目前，已向12个省市发出了整改意见书；与监察部联合开展查处土地违规违法案件专项行动，与农业部等七部委联合开展农村土地突出问题专项治理等。

　　记者10月10日从国土资源部了解到，徐绍史和国家土地副总督察甘藏春近日连续分赴东北、华北和华中等地，就“百日行动”进行组织动员重点打击“以租代征”、违反土地利用总体规划、扩大工业规模、未批先用等违法违规行为。

　　专门针对地方违规批地的多项行动成果初显：9月27日，国土部召开紧急新闻发布会，通报了16起土地违法案件；李嘉诚旗下的和记黄埔在东莞闲置土地，被重罚7900万人民币，更是引起业界地震。

　　不仅如此，陆续出台的针对土地的调控措施还包括：依法报国务院和省级政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出；缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年；同时，严禁新征用或购买土地搞集资合作建房。

　　“十一”前夕，央行和银监会还明确要求“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让金的贷款。”监管部门进一步加强土地出让管理、抬高开发商资金门槛。

　　9月12日，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度通知》，通知要求各地要加大闲置土地的清理力度，年底前完成清退，并将土地闲置的罚款标准定为土地出让金的20%。广东东莞市4.57万亩闲置土地已处置完毕面积4.3万亩。

　　另据记者了解，2007年还将确立国家土地督察机制，国家土地总督察办公室和9个地方局的组建工作将全面完成。