黄金周成交量增两成 楼市进入盘整期

　　薛建雄

　　由于上海开发商售房热情大降，今年“十一”房展会显得有点冷清，加上成交量比节前大幅下滑和央行提高首付政策的出台，让市场觉得黄金周楼市惨淡。但是今年黄金周期间的交易量却比去年同期实实在在地多了22.6%。

　　在赶黄金周的大量推盘之后，节日后第一周上海楼市的供应量开始大幅回落。佑威&天天房展网研究的数据显示，本周(10.4~10.10)上海楼市仅推出29.82万平方米新房源，低于节前83.14万平方米的推盘量。其中，13个商品住宅仅推出21.19万平方米，远低于上周的36个项目68.46万平方米。另外，推盘量在3万平方米以上的仅上海源花城一个项目，该案推出500套公寓房源5.78万平方米。

　　在供应量大幅下滑之后，节后楼市的成交量也随之萎缩。佑威&天天房展网研究中心的数据显示，本周商品房的成交量环比下降33.1%，为46.52万平方米；其中，商品住宅仅成交37.83万平方米，降幅为29.7%。但商品住宅的成交量比去年节后一周增加了22.6%。

　　另外，多数开发商主要是受到反“捂盘”政策才推房的，实际卖房意愿不强，因此在展会上不但看不到往年的促销场景，甚至有展商竟然说自己没房子卖。事实上，比去年高出22.6%的成交量，证明了购房者的需求依然迫切。

　　展会上，外地和一些郊区的楼盘热情迎客，市区楼盘却对前来询问的购房者爱理不理，甚至有一些楼盘的售楼员直接说没房子了，下批房源要明年才能推出。

　　从本次展会上，主攻郊区楼盘的大华、奥园等开发商，主推运动健康型社区；复地、上实等以市区楼盘为主的开发商，则更多地打着创意和艺术的概念，而万科在塑造各种独特别墅风格的同时，也在推广其工厂化、节能环保环住宅产品。万科新里程的售楼员在回答一位购房者，该案价格为什么从去年的8000多元/平方米涨到18000元/平方米的时候回答道：我们新一批的房源采用的是工厂化建设，标准更高，而且是节能环保

装修，再加上今年以来物价的上涨，所以

房价也就比较高。

　　依照这个解释，土地稀缺只是房价上涨的一部分，开发商增加科技含量和相关的配套服务等附加值，也是房价上涨的一部分。然而，徐汇的一个滨江楼盘，年初开盘卖16000~18000元/平方米，现在卖30000~35000元/平方米，售楼员的解释竟然是因为新推的房源是装修房。

　　今年以前，外环外住宅的成交量只四成左右，在年初时已突破五成。而在过去的两个月里，外环外新增住宅的成交量从8月的60.96%上升到70.22%。郊区新房已经主导了9月楼市，且未来郊区在新房市场上所扮演的角色还将加重，整个上半年外环以内仅推出一幅住宅用地。市场上房价涨声一片，而实际统计出来的平均房价没有多大变化，原因就在于价格相对较低的郊区新房成交比重的快速上升。

　　自6月商品住宅的总成交金额达到271.68亿元之后就呈逐月下降之势，9月的总成交金额已经只有217.71亿元。虽然，大多数人在房价长期上涨的趋势下急于购房，但总体的购房能量却在下降，这虽与新房的供应不足有关，但也反映了市场购买能力的有限性。

　　佑威房地产研究中心的数据模型显示，在未来购房能量没有出现新的增长点，或是受股市拖累购买能力出现下降的话，这一幅度只要高于未来新房供应量下降的幅度，房价就有可能出现下滑。但是，在上海经济每年以两位数增长的情况下，购买力下降的情况很难出现，而且购房能力的涨幅会快于居民收入水平，因为外来购买力也在增加。那么，房价就会保持比供应量下降幅度还要快的上涨趋势。去年新住宅的开工量比2005年下降了15.8%，但是今年至今的房价涨幅早已远高于这个数。这也就是说，2008年的房价变动也很可能会超过今年1~8月新住宅开工量下降12%的幅度。但是具体到各个板块就会有更大的波动，比如市区新房的开工量下降非常之大，房价也会有很大的涨幅。

　　另外，这里要指出的一点是，上海近几年来的房价上涨基本集中在“五一”左右，其余的时间基本上为调整期。参照如今央行提高首付所传递的房价进入调整期的行情来看，之后的几个月里，上海楼市也将进入一个调整期。他所表现的是，一些涨幅过大的楼盘，开发商可能会因资金需求的压力下调报价，以促资金的回笼；一些报价过高的

二手房东也一样会调低预期的心理价位。此时，一些需求购房者，可以寻找到自己合适的房源，当然此类购房者多以低端为主，所以平均下来的成交价格也可能会有所下调。但市场实际感受到的情况，只会是房源不再那么稀缺，房价不再暴涨而已，房价高企的情况依然难以改变。(作者系佑威房地产研究中心主任)

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