39号令打击囤地

　　许慧颖

　　可以说，宏观调控有效地提高了房地产行业的准入门槛，提高了行业的集中度。但会不会刺激房价再次高速攀升？部分业内人士出现此种担心。拿39号令来说，虽然打击了以少量资金囤地的行为，也会加速房地业洗牌

　　被“二套住房首付比例提至四成”而勒住脖子的开发商再度紧张起来，房地产已经真正变成有钱人的游戏。

　　长假过后，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）（下称“39号令”）， 明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让。

　　更为重要的是，39号令最新规定，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，

　　自此，开发商靠买房人的钱滚动开发的历史将一去不复返。39号令将于11月1日起实施。

　　打击囤地

　　39号令第二十三条中指出：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定在付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”

　　此令一出，媒体纷纷以“国土部规定土地出让金须一次性交清”为题进行报道。但隔天，国土部相关人士便澄清该说法为误读，准确地说是新规定执行后，只要不违反土地出让合同，按照合同约定分期付款是可以的，但不再可以分期、分批拿证了，必须缴清全部出让金后，才可以拿到建设用地使用权证。

　　不过，按照上述说法，我们便可以理解为何要一次性付清土地价款。因为分期无法获得土地证，而土地证是取得开工许可证等一系列有效开发土地许可的关键。没有土地证就不能动工、出售，因此开发商只有一次性或在较短时间内付清土地款以获得土地证才能顺利进行开发。

　　事实上，此前发放的11号令中也明确规定，受让人依照出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。

　　但在实际操作过程中，地方利用政策漏洞，根据开发商付款进度和支付比例分期发放土地证。很多项目已经开始销售但没有交齐土地出让金的现象并不鲜见，造成开发商只支付少量首付资金，就可以大量囤地的问题。

　　最典型的例子莫过于当年的顺驰。早年间，顺驰利用很少流动资金一口气拿下全国众多高价土地，而几乎所有的地块均被传出有拖欠地款的情况。随着2005年以来的宏观调控，

　　因此，39号令重新规定：未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。

　　中投证券分析师李少明认为，这是政府在限制利用财务杠杆囤地的行为，今后必须是有资金、品牌等真正有实力的公司才能不被淘汰。

　　集中于少数公司

　　可以说，宏观调控有效地提高了房地产行业的准入门槛，提高了行业的集中度。但会不会刺激

　　拿39号令来说，虽然打击了以少量资金囤地的行为，也会加速房地业洗牌。一位业内人士指出，该政策会把有限的土地集中到少量有钱的大公司手中，特别是上市公司，为了拥有高额回报，有可能造成房价出现新高。

　　上市后首次现身媒体面前的SOHO中国主席潘石屹显然对这一政策十分欢迎，他表示，之前还在发愁上市募集到的资金怎么用，这一政策发布对“财力雄厚”的SOHO中国来说十分有利。

　　而正积极准备上市的阳光100董事长易晓迪则表示，看来他们更要加紧上市的步伐了。

　　这一政策的发布所带来的另一项连锁效应便是，地产公司上市潮。

　　从9月28日起至今，几乎每个工作日都有一个地产公司上市。中远、SOHO中国、奥园，等等，准备上市的还有回归A股的首创、富力、中海，即将登陆港交所的有方圆地产、龙湖地产、光大和恒大地产。

　　目前宏观调控的口子越收越紧，如果上市成功就可以不花一分钱利息融到大量资金，想必这是谁也不想错过的。