板块轮涨 京沪二手房旺季持续

　　孟奇

　　9月，京沪二手房的旺季在持续。成交量同比大幅上升，板块轮番拉动价格上涨。房贷新政警示：楼市投资高风险期正在加速到来。

　　买卖市场：量缩价涨

　　本应是“金九银十”的京沪二手房市场，由于旺季早已提前到来，所以9月份便成为此前几个月旺季的持续。

　　根据21世纪不动产监测数据显示，9月，京沪两地二手商品住房买卖挂牌价格持续上涨。其中，北京挂牌均价为11020元/平方米，环比上涨8.5%；上海挂牌均价为14825元/平方米，环比上涨2.4%。

　　北京9月二手商品住房买卖挂牌量较8月份环比上涨了17.9%；上海二手商品住房买卖挂牌量与8月份相比出现小幅上涨，涨幅为10.9%。京沪两地成交量较8月份分别下降了6.5%和上涨了2.7%，北京市场在7、8两个月持续交易活跃后出现小幅下调，而上海市场的交易量基本保持平稳。

　　北京出现板块轮涨

　　专家再次警示投资风险

　　由于京、沪两地市场7、8月份交易持续火热，尤其是北京市场与去年同期两个月相比，交易量增幅均超过了40%，交易量提前释放，导致9月份旺季的交易稍显平淡。虽然9月交易量出现小幅回落，但与去年同期相比仍有较大幅度的增长，同比增幅超过50%。在目前交易持续火热的情况下，价格的大幅攀升也在人们的意料之中。但价格确实也上涨到了一定的高位，尤其是近几个月价格上涨势头较猛，客户需要对价格上涨的幅度进行一定时间的消化，因此交易出现一定程度的回落。

　　上海市场依然延续了7、8两个月的交易水平，过多的需求给业主带来信心，使得价格的反复更加频繁，出价随意性更是突出了业主的强势地位。

　　北京市场出现了类似于股市的板块轮涨的现象。以CBD地区为例，在以富力城、乐成国际等项目为代表CBD南部区域，7月的区域均价环比8月上涨了超过了12%，而8月与9月相比区域均价增幅为9%左右。与此同时，在以棕榈泉、观湖国际等项目为代表的CBD北部区域，6月至7月区域均价增幅仅为1.5%，而8月至9月该区域均价增幅高达11.9%。可以看到需求在板块间流动，客户通过对不同板块价格增幅的比较，不断挖掘价值被低估的项目，造成了板块间的轮涨。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇再次提醒楼市投资人必须正视风险。对于目前楼市投资需求回升、资金回流，物业价格不断上涨的现象，投资者要根据其真实价值作出理性的判断，切忌盲目追涨，更不要产生恐慌性投资。

　　业内专家分析说，9月底央行、银监局出台的房贷新政，明确地表明国家监管部门已注意到并正在采取措施消减楼市泡沫。楼市投资高风险期正在加速到来。

　　租赁市场：小幅增长 持续向好

　　虽然总体涨势远不及交易市场，但

　　9月京沪两地租赁市场也步入旺季。据21世纪不动产监测数据显示：9月份，北京商品住房租赁挂牌量出现增长，环比上升了3.8%，上海租赁挂牌量环比上升了5.7%。北京商品住房租赁挂牌价格环比上升了3.5%，上海商品住房租赁挂牌价格环比上升了2.1%。（作者为21世纪不动产分析师）