秦朔：好的住宅产品是会说话的

　　叶国靖

　　前天，胡润百富榜新鲜出炉，当越来越多的地产富豪因酱市场的放大作用而财富激增的时候。此时，这个行业可能因“太容易赚钱”而忽视真正的变革。作为行业的领跑者，万科又一次选择了不同的路径，选择了自我颠覆。

　　王石曾偏执地说：“总有一天，城市会不需要住宅。但最后一套住宅必定是万科建造的。”正是万科今日的高度专业化，为其未来全面提升产品品质与服务提供了可能。

　　1910年，沃尔特·格罗皮厄斯向德国通用电气公司(AEG)的艾米尔·拉特诺提交了一份合理化生产住宅建筑的备忘录，这份备忘录到今天仍然是对标准化住宅单元的预制、装配和分布的先决条件的最为透彻的阐述。

　　在提出“住宅产业化”概念近7年后，万科终于告别实验室在上海推行其首例“流水线”生产住宅的项目——由专业工厂生产出整面墙壁后，只需对每面墙拼装就盖出标准的模块式房屋。2007年7月，首个以“住宅产业化”方式建造的

商品房住宅新里程２１＃、２２＃楼在上海项目封顶，即将接受市场的考验。

　　相形之下，日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。上世纪60年代中期，日本住宅建筑工业化有了相当发展，混凝土构配件生产首先脱离建筑承包企业，形成独立行业。构配件与制品的工厂化生产和商品化供应发展很快，参与住宅生产的各类厂家越来越多。住宅的生产与供应开始从以前的“业主订货生产”转变为“以各类厂家为主导的商品的生产与销售”。日本政府围绕住宅生产与供应，将各有关企业的活动加以“系统化”协调。正是在市场关系发生这种重大变化的情况下，才提出了发展以承担住宅生产与供应的企业群为对象的“住宅产业”。

　　日本国内最大的住宅部件和装饰材料销售厂家之一SANGETSU公司已有50年经营历史，1999年的销售额为130亿日元。该公司是一家“没有工厂的销售商”，它没有加工工厂，而是由各产品生产商为公司提供产品。公司要做的是将不同种类的产品部件和材料集成，提供系统的配套供应和服务。承建商建房，可由该公司提供产品，或由公司根据承建商要求，委托生产厂家生产。

　　住宅工业化最发达的国家瑞典，80%的住宅采用以通用部件为基础的住宅通用体系；丹麦是第一个将模数法制化的国家；美国人住宅用构件和部品的标准化、商品化程度几乎达到100%。

　　在中国这个庞杂的市场体系下，一家企业开始了新里程，同时，一场行业变革也正被发起。

　　《第一财经日报》：就我国目前的情况而言，相比日本、美国、瑞典等西方先进国家，住宅产业化的程度处于哪个阶段？

　　秦朔：我个人认为，目前我国的住宅产业还处于启蒙期和尝试期。

　　房子不仅仅是私人产品，也是公共产品，具有社会属性，是公共空间的一部分。粗糙、粗鄙、粗俗的住宅产品是一种视觉污染。

　　国内的住宅产品生产方式比较落后，高污染、高耗能。很多人一想到房地产工地，想到装修，就会感到压力和紧张。

　　这几年，房子的价格屡创新高，同时，它的使用价值反而被忽略了。在居住空间里，各项功能得到满足，很大程度上取决于生产方式。我们期待更有品质的增长，更加清洁的、长久的增长。事实上，国内的个别优秀企业已经在住宅产业化道路上进行探索。

　　《第一财经日报》：就住宅产业化探索与实践而言，哪些西方国家给您留下了深刻影响？

　　秦朔：发达国家的住宅产业化起步早、程度高。我去过欧洲、日本、美国，在那里，住宅产业化在预制件、可拆建、部品标准化等方面都已经得到相当的发展。

　　远大空调有限公司创办人张剑在日本住过一个酒店，他发现它的浴室居然可以拆卸，又可以简易地组装起来，很大冲击。之后，远大与日本铃木合资组建远大铃木住房设备有限公司（即远铃整体浴室）。

　　远铃整体浴室摒弃以往传统浴室泥瓦匠砌的落后方式，实行标准化、工业化大工厂制造，确保每一件产品简洁、清洁、高效。虽然商业上未获成功，但这种尝试代表了一种方向。

　　我在美国买过美国人造房子装修房子所使用的一些软件，印象很深，部品高度细化。我发现很多美国人自己盖房子，用的木头等材料非常标准化。

　　住宅工业化最发达的国家之一瑞典，80%的住宅采用以通过部件为基础的住宅通用体系。

　　再看看国内，总体来说，处于粗放型的状态，与国外同行相比，产业化水平相对滞后，其科技进步贡献率低。房地产行业创造了巨大财富，但并没有创造出与财富相匹配的社会价值。

　　《第一财经日报》：我国的住宅产业化，目前存在的难点与障碍在哪儿？

　　秦朔：住宅产业化就是以提升产品的品质性能、提升生产效能、提升客户的价值为目标，通过研究客户需求、设计标准化、产品定型，进而工厂化预制、现场装配的住宅生产方式。

　　就我国的住宅产业化，目前存在的难点与障碍集中在以下几个方面：

　　首先，国内的开发商太急功近利，坐地生财，只是把资本和土地作为要素，资产价格不断上涨，忽略了住宅产品本身的品质建设。因为，对于开发商而言短期牟利，这似乎没有必要。

　　而在充分竞争和高度发达的不动产市场，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。因此，美国的产业化进程完全依靠市场化方式推进。

　　其次，一些地产企业缺少社会责任，七八成项目公司都是抱着捞一票就走的心态，无心专注开发，不关注消费者的切身利益。

　　再则，国内的消费者饥不择食，过度看重投资功能，而忽略了产品本身。只有严格的消费者，挑剔的消费者，才能推动整个行业的健康发展。

　　第四，政策环境和行业认同，有待于进一步的提升。可想而知，如果先行尝试住宅产业化，势必它的成本也将相应上升。如果对于这样的企业行为，政策配套上给予更多的肯定与嘉许，就在行动上支持了它。比如，在土地招拍挂的时候，政府对于绿色住宅予以额外加分，把一部分行业先知的利益考虑进去。

　　《第一财经日报》：按照您的说法，住宅产业化在本质上是与国家积极提倡的“节能减排”相吻合的。

　　秦朔：是的，住宅产业化与“节能减排”是一致的。住宅产业化对节能环保大有裨益。通过工厂化生产和现场装配施工，可大幅减少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害气体及粉尘的排放，减少现场施工及管理人员。工厂化的生产方式，使大多数工人在车间里生产预制件和构件，而不是在现场浇捣水泥浆，产生满脸水泥浆的现象。

　　住宅产业化既符合

科学发展观，又能更好地服务于消费者。最终，好的产品是会说话的。

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