土地房贷新政将如何影响房地产市场

　　记者 李侠

　　从2007年尤其是最近出台的一系列政策措施看，监管部门对房地产业的宏观调控思路正从以往的单纯抑制需求转向综合治理，在抑制需求的同时增加有效供给，同时为建立和谐社会，强调加强政策性保障住房的建设，即经济适用房和廉租房的建设，着重解决中低收入阶层的住房问题。

　　尽管从2003年起，各相关部委不断出台措施对持续高烧的“房市”予以调控，但似乎并没收到多大的成效。不断上涨的房价使得开发商们“忽视”或“不理会”监管部门的调控措施。

　　但今年的国庆节，房地产开发商的心情却不再轻松：在征税、加息等一系列宏调政策后，9月27日，央行、

　　国庆后，国土资源部在8日内部通过《关于认真贯彻[国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见]进一步加强土地供应调控的通知》(简称《通知》)，9日正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设腹地使用权规定》(简称《规定》)。

　　那么，土地、房贷新政对于目前房地产业的发展将产生怎样的影响呢？

　　注重消费需求，平抑市场泡沫

　　有专家指出，上述房贷、土地新政分别从购房者、开发商的角度，在相应满足城市低收入家庭住房需求的同时，提高第二套首付比例对房屋投资或投机行为将起到一定的抑制作用，而规定开发商须付清土地使用金，实际上提高了开发商进入土地市场的门槛。

　　专家指出，在政府廉租房建设还无法大规模推开的情况下，加大中低价位住房的供给，是现阶段缓解房价暴涨最有效的办法。《通知》明确了各地方国土部门要加强保障性住房土地供应的监管力度，并再次重申优先考虑低收入家庭住房用地供应，并规定年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%，这将有效保证今后住房供应更多向普通百姓住房需求的倾斜。此外,针对开发商囤积土地、炒高土地价格以及目前房产投机盛行等现象，《规定》和房贷新政分别从银根上予以收紧，这不仅利于平抑房地产市场泡沫，对于控制信贷风险，保障商业银行的经营安全也是必要的。

　　《规定》强调开发商在未按出让合同约定全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例侵害发放国有建设用地使用权证书。有开发商表示，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。

　　调控效应显现，投资风险增加

　　就“黄金周”期间各地房展看，房贷新政策和此前连续五次加息的累积作用开始显现，房屋投资风险凸显。本是房产销售旺季的“国庆黄金周”，购房者多采取了观望态度，各地房屋日均销售量下降出乎预料。

　　不过，也有业内人士表示，目前推高房价的因素有很多种，包括人民币升值带来的资产价值重估等，土地、房贷新政对于促进房地产业的健康发展肯定会起到积极的作用，但究竟能起到多大的作用仍有待观察。

　　估值压力仍存，业绩长期向好

　　从证券市场看，作为行业龙头，房地产上市公司则可以借机进行资源整合。一位行业分析师表示，由于今年以来房价持续大幅上涨，地产股一直气势如虹，相对而言，该板块目前具有一定的估值压力；此次房贷、土地新政相继出台，将在一定程度上打击房产投机活动，对于抑制房价泡沫化上涨也有积极作用。地产板块在较高的估值下有持续振荡调整的可能，近期内存在较大市场风险。

　　不过业内人士也表示，在供应短缺、资产价格持续膨胀的背景下，房价长期上涨的趋势并不会因此而改变，而房贷政策调控也难以扭转行业整体运行态势，其业绩将会继续保持增长。