招拍挂出新规 封堵各种擦边球

　　明确把工业用地纳入到“招拍挂”的范畴；受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书

　　【网络版专稿/《财经》杂志记者 杨彬彬】10月9日，国土资源部在其官方网站上公布了经过修订的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(下称新规定)。与2002年7月1日开始执行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(下称老规定)相比，新规定最大的两点不同在于：明确把工业用地(包括仓储用地，但不包括采矿用地)纳入到“招拍挂”的范畴；此外，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书。

　　分析人士指出，如这一新规定得到切实执行，此前类似

　　中国自2002年起开始对经营性用地全面实施“招拍挂”制度。当年7月1日开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第23条明确要求：受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

　　不过，在实际运行中，这一条款的执行情况并不理想。一些开发商通过分期付款或延期付款的方法储备大量土地，以有限的资金同时启动多个开发项目的情况，早已经是业内公开的秘密。很多拥有大量土地储备的上市公司也并未交清全部土地出让金。此外，不少地方政府往往把大片地块整体招拍挂，走完程序后再进行分割，开发商交一块出让金，获得一块土地使用权证。

　　可资证明的是，自去年以来，地产上市公司通过增发和发行公司债等多种手段从资本市场扩大融资，加快了土地储备的速度，股价、地价和房价互相推动，使得房价上涨洪流从沿海重点城市蔓延到全国，不少城市都出现了楼面价接近周边在售房价，转让金额动辄以数十亿计的天价“地王”。

　　细心比较新旧两个规定，不难发现，新规定第23条明确要求：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书”， 从“应当”到“方可”，细微之差，寓意却迥然不同。新规定还补充要求，“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”由此可见，此次政策修订，封堵的正是上述各种“擦边球”行为。

　　中信证券分析师王德勇认为，国土资源部修订“招拍挂”规定，结合国庆节前央行和银监会明确要求“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”，监管部门进一步加强土地出让管理、抬高开发商资金门槛的意图相当明显。虽然从中长期看，这一规定可能会影响土地供应量，进而在未来进一步加剧商品住房的供需矛盾，但是它也会进一步加快行业整合的速度。以后，资金实力有限的小开发商将越来越难以参与市场，越来越难以通过招拍挂的方式获得土地，从长远看，这与管理者的思路应该也是相一致的。

　　王德勇认为，如果这一新规能得到切实执行，日益高企的土地出让价格有望出现一定程度回落，之前在全国各地出现的天价地块现象也有望得到抑制。不过，他也表示，这一规定的落实可能存在一定的难度，相当程度上取决于地方政府的态度。对国有建设用地的各级市县出让人来说，他们的利益所在是卖出高价土地，至于是否分期付款，反而不是特别在意。这也是之前不少地方政府默许开发商延迟付清土地出让金，甚至愿意与开发商协商付款计划的原因所在。

　　自今年以来，国土资源部进一步加大了土地管理执法力度。在7月12日和9月17日举行的两次国务院新闻办公室发布会上，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史和国家土地专职副总督察甘藏春都曾多次强调，18亿亩耕地红线不能动摇，并先后在全国范围内开展了加大处置闲置土地和“土地执法百日行动”。

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