决策层首次运用金融政策调控房地产

　　程志云

　　第二套房首付比例不得低于40%，商业用房购房贷款首付不得低于50%，项目资本金比例不到35%商业银行不得放贷……9月27日，一系列与房地产相关的金融政策出台。业内人士称，这是决策层第一次大规模动用金融政策调控房地产业。

　　在房价两度出轨之后，第三轮地产调控终于落地。

　　房贷调控

　　在新政策发布几天前，市场间就已有传闻，几家商业银行已经先行调整了第二套房的首付比例。不过，这只是一揽子政策的部分内容。9月27日，《央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》发布，相关政策悉数亮相。

　　根据《通知》内容，开发商的信贷紧缩政策被强化了。除了延续了以往对开发商“项目资本金达不到35%或未取得四证的商业银行不得发放任何形式的贷款”的老规矩之外，还增加了对于开发商恶性行为的惩罚性措施。

　　对于住房按揭贷款，《通知》进行了细分。对购买首套自住房的居民，提供金融支持，贷款首付款比例不得低于20-30%；而对于对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　一位工商银行人士认为，新政主要针对房地产投机行为，包括目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机。据悉，诸如严格银行土地贷款规则等系列调控政策还将会陆续出台。

　　一位接近监管层人士说，上半年宏观经济数据出台前后，银监会就曾向各商业银行发出风险提示，加强针对商业性住房信贷的风险管理和内控机制建设，进行压力测试，有效测算房地产市场风险暴露度。不久前，银监会研究局还专门走访了各大商业银行，并召开了房贷政策研讨会。

　　9月21日，银监会研究局和办公厅召集各大商业银行风险、资金、研究部门负责人召开了一个内部研讨会，此次会议邀请了世界银行、高盛、摩根大通、巴克莱、穆迪公司等国际金融机构的专家研讨美国次级信贷危机，并重点讨论了危机对中国银行业的影响。

　　一位与会者说，银监会高层认为，房价上涨过快可能引发房地产金融风险。今年以来，房地产、股票等资产价格泡沫成分不断增加，商业银行潜在的资产减值风险、存贷期限错配风险及系统性风险正在积累。

　　第三次调控

　　一位业内人士说，此次是国家第一次大规模动用金融政策调控房地产业。该文件与此前发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国务院24号文)相结合，形成了新一轮房地产宏观调控的政策核心。

　　从2003年开始，政府开始对房地产进行宏观调控，此后却陷入了越调房价越高的境地。

　　2005年，第一轮调控执行最为得力的措施是抑制投机，典型者如上海征收交易税，同时严格监管开发投资。上海房价一度回落。

　　2006年5月，“国六条”公布。新政策异常重视普通商品房，尤其是小面积商品房的供应。不过，市场供应仍旧不足，有限的供应有很大一部分又被“特权房”需求占用。房价又一次小幅度反弹。

　　及至2007年，全国房价再次大幅度高企，一些以前涨幅较低的二线城市的房价都翻番了。

　　一位信托公司的分析师说，前两轮宏观调控的逻辑，是希望控制土地供给和房地产企业的资金来源，并以此打压房地产企业，迫使房地产企业以更低的价格出手更多的房子，以此达到降低房价的目的。

　　但是，投机性资金已不仅仅是温州炒房团和小规模游击队性质的外资基金。通过近两年来商业银行房贷大规模的竞争和推广，越来越多普通市民的投资需求被刺激起来，购房需求和房价不停的相互刺激。

　　幸存的少数开发商则通过资本市场募集大量资金，囤积土地。他们可以控制产业链的上下游。只要需求足够大，他们就可以通过各种手段抬高房价。

　　一位接近银监会人士说，由于投机炒作成风，房价不断上扬，通胀压力使得央行持续提升利率，这同危机爆发前的美国市场情况非常类似。但是中国房地产信贷没有信用分级和风险定价，假按揭和假收入资产证明并不少，信贷资产没有证券化，房地产信贷风险情况不明且风险相对集中在银行体系内。

　　一位业内人士认为，房地产调控历时4年，政府动员了9个部委和全国各省市地方政府，启动了税收、土地、行政等诸多手段对房价进行了两轮“围剿”，但却忽视了金融在房价上涨和购房需求中的关键因素。在经历了两次挫折后，此次房贷政策的调整，表明房地产调控转向以金融调控为核心政策组合上。

　　房地产业变局

　　一位接近监管高层人士说，这次出台的系列政策目标不是降低居民购房能力，而是促成房地产业态的变局。

　　根据《通知》，决策部门还将通过银行信贷等资金支持廉租房、经济适用房的建设，增加住房供给，解决好低收入家庭住房困难问题。

　　早在1998年房改时，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”就被确定下来。随后几年中，房地产行业迅速市场化和产业化，成为国民经济的支柱产业之一。2000年以来，个人住房按揭贷款业务逐渐推广，城市人口购房需求和能力有了质的提升，房地产行业迅速做大，但也形成了“重市场轻保障”的格局。

　　房价高企带来了诸多社会问题，尤其是占城市人口70%以上的中低收入家庭几乎无力购买住房或者改善居住环境。

　　按照国务院24号文的思路，今后住房保障核心将由经济适用房转向廉租房建设。今后，国家将采取类“新加坡模式”完善住房供应体系。根据新的思路，廉租房和经济适用房的建设、监督和管理由国家相关部委主导，土地由国家严格规划，地方政府按照规定规划廉租房土地与商品房的土地的比例。廉租房的土地可以以低价甚至免费划拨的方式提供，以招投标方式确定开发商招投标建设。资金方面，一部分由政府预算提供，另一部分则由金融机构提供支持。

　　本报获悉，银监会还有可能引入一些开发廉租房的房地产基金作为直接融资渠道，通过廉租房长期租金作为相对稳定的回报。

　　业内人士称，建立大规模的廉租房体系，不仅可以解决低收入群体的住房问题，还可以起到调节房价的作用。从长期的市场变化来看，廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%～4%。

　　最终的房地产市场格局，将是低收入家庭享受到廉租房，中等家庭在购买第一套住房的时候享受补贴或者金融支持，高收入家庭则只能按照市场原则投资商品房。

　　来源：经济观察报网