第二套房贷利率提高10％加大投机成本

　　央行银监会联合启动房贷新政　　

　　近一个月来有关房贷新政的传言终于成为现实。9月27日晚，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称“《通知》”)。其中，根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　《通知》还指出，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。　　

　　增加“购二套房以上者”负担

　　自从央行在9月15日进行了今年内第5次加息后，5年期及以上的商业贷款基准利率已经达到了7.83%，新规实施后，购买“第二套及以上”的住房，将要接受8.613%的高利率。

　　由于银监会允许房贷在基准利率7.83%基础上执行15%的下浮，也就是说，将来实施新规后，购买第一套房最多可以享受6.655%优惠利率；而第二套房及以上的购买者，就必须按照8.613%的利率支付房贷。假设一个被确认为购买第二套房的人，共贷款60万元，贷款期20年，以等额本息还款方式来计算，如果按照9月份加息调整后的优惠利率6.655%计算，每月的月供是4528.36元；而采用执行新规后上浮的新利率，每月月供将是5249.93元，每月增加了721.57元。分析人士表示，这相对来说不是一笔小的支出。

　　如果此前购房者没有获得优惠利率，接受的是7.83%利率，假设购房者购买第二套房时，共贷款40万元，贷款期20年，以等额本息还款方式来计算，月供为3303.56元；而当新规实施后，房贷的每月支出是3499.95元，接近3500元，比原来的负担增加了196.39元，若此利率将来维持20年，则总计比原利率下多支付47133.38元。

　　在

公积金贷款方面，假设购买一套总价为80万元的“第二套住房”，首付比例提高至40%后即为32万元，余下48万元的贷款总额，还款期为20年，按9月15日调整后的利率5.22%计算，以等额本息还款方式，月供是3226.41元；新规实施后，利率将为5.742%，月供改变为3367.81元，两者相差141.4元，20年期本息总计则需多支付33935.05元。

　　分析人士表示，提高了“第二套房及以上”的首付比例，以及提高相应的房贷利率，加大了房地产投机的成本，对炒房的行为将形成一定的抑制。

　　如何界定“第二套(含)以上住房”

　　既然要针对购第二套及以上住房的人提高房贷首付比例和利率，那么如何界定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”呢？

　　央行和银监会表示，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

　　《通知》要求，商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。

　　在记者的采访过程中，有银行业的相关人士表示，此前不少银行在放贷时主要看贷款人的信用记录，基本上没有考虑到底是贷款人的第几套住房。而现在对于“首套自住房”定义是指“第一次利用贷款所购买的用于自住”的房屋，该人士表示，这就意味着如果购房者已经一次性付款买了一套住房，然后又利用贷款买一套住房，那么这不属于《通知》中的“第二套住房”。但是，银行在判断首套自住房是否用于“自住”，成本会比较高。

　　另外，有分析人士指出，由于不同的银行之间信息未曾联网，无法甄别同一个家庭以不同家庭成员的名义分别购房。有银行的房贷经理向记者表示，在实际的操作中，他们目前主要根据央行的个人征信系统里的资料来判断贷款人申请的是第一套还是第二套房贷。也就是说，如果贷款人此前在个人征信系统里有过房贷记录，接下来的房贷就将视作第二套房贷。但对所谓的“第二套住房”应该是个人购买的第二套住房还是一个家庭购买的第二套住房，目前各家银行也在探索解决办法。

　　同时，也有银行人士指出，假如某市民因第一套住房面积偏小而购买大房子改善居住条件，其间向银行申请房贷时，如果执行第二套房贷的首付比例和利率，则达不到打击投机的目的。还有，按照央行现有的征信系统，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房，而据了解，目前央行的征信系统并未与房管部门的系统互通，银行并没有太多的办法判断一个人到底有多少套房。

　　据透露，多家商业银行都正在探讨如何有效执行新规的具体细节。

　　降低银行信贷风险

　　除了针对购买“第二套及以上住房”作出相关调整外，《通知》还提出了其他防范房地产信贷风险的措施。

　　《通知》指出，将严格房地产开发贷款。对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款；对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；为了防止商业银行过度授信，不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款。

　　此外，《通知》还对商业用房购房贷款进行规范，要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。

　　在接受本报记者采访时，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，在目前没有更好的界定办法的前提下，央行个人征信系统的完善就显得至关重要。各家银行在审核个人房贷申请时，应该可以通过央行的个人征信系统，查到申请人以前的贷款记录，不仅是在本行的，还包括在其他银行的贷款记录。据了解，目前央行正在建设的全国个人征信系统已经可以查询个人的购房数量。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容则指出，如果要使房贷新政起到预期的调控效果，还需要建立有效、诚信的房地产评估市场，防止房地产的评估价被人为抬高，同时，要建立对第二套住房的识别体系，使银行自身有动力对购买第二套住房者进行严格识别。

　　郭田勇认为，从银行贷款发放安全性来看，第二套住房首付比例以及贷款利率提高对银行有利。进入加息周期以后，还贷者压力陡增，银行面临越来越大的房贷风险。提高首付比例和增加利率刚好可以给银行提供良好的工具，帮助银行对客户进行筛选，从而提高房贷的安全性与盈利能力。“从单套住房贷款发放来看，由于利率的提高，银行从中获利增加”。

　　本报记者　骆海涛

　　见习记者　杨小亮　　

　　贷60万20年期首套与第二套房利率及月供对照　　　　

　　第一套　　　　第二套

　　利率6.655% (优惠利率)　8.613% (利率提高 10% )

　　月供4528.36 元　　　5249.93 元(每月增加 721.57 元)

　　一手市场六至七成购房者为多次置业　　

　　广州：一手房市场受影响较大　　

　　本报讯　(记者／张睿)中国人民银行、银监会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整。广州房地产业内人士称，鉴于目前广州一手住宅市场有六至七成的买家为二次(及以上)置业者，因此，一手市场的成交或受一定影响；但对于能否打击炒楼，不少业内人士和普通市民均表示，效果有待检验。

　　业界：能否抑制炒房关键看利润

　　根据中原地产研究部的统计数据，广州一手房的买家中，60%为二次置业，而二手房的买家中，70%为首次置业。因此，中原地产项目部总经理黄韬表示，第二套住房贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，虽然其目的是提高炒房成本，但最终能否真正打击炒家，效果还有待检验。继不继续炒房关键是看预期，利率的上涨幅度跟房价的涨幅无法比，如果看好房价继续上涨，那么炒房只会愈演愈烈，即便成本提高了，利润如果仍旧很高，也阻止不了炒家入市。

　　而来自经纬地产市场研究部的报告显示，目前广州由于商品住宅价格飞速上涨，已经将大部分人挡在了一手住宅市场之外，现在高房价下的“购买力循环体系”是以持有一套或多套物业的二次以上置业者支撑起来的。据统计，作为目前的核心买家，二次及多次置业者占据了消费者中的七成以上；而且还有诸多从股市和其他领域取得财富的“新贵”涌入这个人群。

　　今年以来，虽已5次加息，7次上调存款准备金率，但对稳定楼价的作用不明显。从已经执行的楼市政策来看，多半对首次置业者的影响大，而对二次及多次置业者的影响甚微。此次收紧多套物业持有者的房贷，在楼市的核心客户已经是二次及多次置业者的情况下，对这批置业者会有较大影响，业内不可忽视。

　　市民：正常置业成本增加

　　在某大型事业单位工作的王小姐(化名)目前正打算购置第二套房，这个贷款新政让他们一家犯了难。

　　据王小姐介绍，目前她和先生住的房子，是婚前她和家人的名义买下的，且她仅为第二产权人。他们最近打算改善居住条件，购买第二套房。虽然昨日出台的新政策还没有明确“如何界定第二套房”，但银行方面昨日却通知他们，说如果这套房是两人一起买，那这套房要算王小姐的第二套房，需要提高首付比例，利率也要提高。王小姐对此很担心，决定改变夫妻俩共同署名的计划，单署先生的名。“实在不行等以后政策稳定了，且房产证拿到手之后再去加上我的名字，就算不加也行，总不能白白吃亏。”王小姐说。

　　她表示：“政策应该是针对炒楼者，但我们是正常地改善居住条件的二次置业者，这个政策虽然不能改变我们的购房计划，但会给我们带来‘伤害’”。而且现在的界定也很模糊，如何界定第二套呢？“我妈妈在老家的房子房产证上也有我的名字，也要算一套吗？”

　　佛山：房地产界反应平静

　　本报讯　(记者／洪俊武)9月27日，央行与中国银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。虽然这对今年的中国楼市不啻于又是一枚重磅炸弹，但对即将进入“十一”黄金周的佛山楼市而言，这一切目前似乎还没有引起太大的波澜。

　　昨日，记者第一时间就该通知采访了佛山的几大商业银行，但得到的答复都是“目前还没有收到省行的任何文件”。

　　“具体如何执行要等省行下达文件。”中国建设银行佛山分行办公室相关负责人梁先生告诉记者，在此前坊间已经传出了提高第二套住房贷款利率的消息，但至今也一直没有收到省行下发的任何相关文件，具体什么时候执行、如何执行……这些目前都还不得而知。

　　对房贷新规定，佛山的房地产界则依旧表现平静。虽然许多业内人士都肯定了新规定对抑制楼市投机的积极作用，但对所能产生的效果普遍持观望态度。而有部分开发商甚至不知道新规定出台，还向记者询问通知的详细内容。

　　而在昨日刚开始接受客户诚意金的某个楼盘里，销售现场依旧人潮涌动，推出的小户型住宅遭遇疯狂抢购。许多受访市民都表示还不知道此次的房贷新规定，而对新规定的影响也还没有去考虑。

　　深圳：调控后房价将趋理性

　　本报讯　(见习记者／朱宝　记者／佘慧萍)经过1—5月的房价飙升和7—9月的持续观望，在深圳房交会即将举行之际，上调第二套(含)以上住房贷款首付比例及利率的市场传言终于得到验证。央行与银监会采取的一系列调控措施在深圳的房地产业界引发热烈讨论。

　　对投资客打击很大

　　民间房地产研究人士半求认为，9月27日出台的房贷新政对投资客打击很大，第二套住房贷款首付比例不得低于40%貌似提高10%的首付款，但实际借贷成本是增加了20%。调控前20万元首付，买100万元的房子，转手卖出120万元，利润20万元，利润率100%，而调控后40万元首付，同样买100万元的房子，转手卖出120万元，其利润为20万元，利润率50%，利润率下降。对投资客而言，增大了退出风险，打击将很大。

　　也有业内人士认为，27日发布的调控措施对深圳楼市影响不是很大。“7、8、9月的观望与成交量下跌，已使得投资客从深圳转移，‘十一’黄金周之前发布调控措施，加之投资成本加大，更使得投资客对深圳楼市继续观望，不排除部分投资客降价脱手。”中原地产总经理李耀智称。

　　中小房地产开发商处境尴尬

　　《通知》还对房地产商囤积土地、囤积房源等行为也进行规范，明确将严格规范开发贷款管理，土地储备贷款管理，这些措施受到自助购房者充分肯定，但也使得一些中小房地产开发商忧心忡忡。

　　业内人士认为，土地拍卖价格的高企与对房地产开发商贷款条件的设定，将使得中小房地产开发商处境尴尬。

　　“中小房地产开发商资金本身较薄弱，他们通常采取联合开发的模式，通知的发布，对中小房地产开发商的打击较大。中小房地产开发商之前土地储备较少，土地拍卖价格较高，严格贷款条件后，中小房地产开发商贷款吃紧，无盘可开，处境将十分困难。”李智耀称。

　　半求也认为通知的发布对房地产开发商的打击是必然的，他认为，这将带来新一轮房地产开发商优胜劣汰的竞争，较弱势的房地产开发商将面临灭顶之灾，退出房地产市场。

　　也有业内人士认为，不仅中小房地产开发商会受到影响，房

地产中介受到的影响也较大。“在观望期时已有房地产中介纷纷关门的传言，通知的发布会使得房地产中介竞争加剧。”半求认为。

　　业内人士对通知的发布普遍持肯定态度，认为通知将使得“十一”黄金周后的深圳楼市回归理性。