二套房贷首付提高存难题

　　本报讯 (记者 孔华) 受房价不断高涨、银行业个人贷款规模今年头8个月增长过快影响，不少银行从今年下半年开始陆续加强对房贷发放和审批。记者昨天从建行、中行、农行、工行、光大、深发展、交行、招行在广州地区的机构了解到，从今年下半年起，上述银行对借款人第二套以上住房以及二手楼房贷，执行提高首付比例和免除借款人优惠利率的宗数，都相比去年同期较大上升，房贷总体收紧味甚浓。建行总行近日发通知再次强调第二套房贷首付适当提高至四成。银行业被访人士指出，相信建行对所谓第二套住房提高首付只是针对明显的投资炒楼者，但如果建行不对借款人第二套住房进行具体界定，则一般家庭购买第二套住房，只要不使用同一人名义就可避免首付和利率被银行提高。

　　总体情况：

　　第二套房贷借款人屡遭提高首付

　　建行内部住房贷款部门经办人员透露，虽然没有正式数字统计，但他在实际经办过程中发现，从今年下半年开始，受该行贷款规模控制影响，建行个人住房贷款审批中，借款人因为购买第二套住房而被要求减少贷款成数、执行基准利率而非优惠利率，甚至有不少借款人由于隐瞒第一套住房贷款经过银行调查后拒绝贷款，这些个案较去年同期明显上升。

　　中行、农行、工行、光大、深发展、交行、招行在广州地区机构住房贷款工作人员也表示，因为房贷执行更加严格的审批程序，建行上述情况在这些银行也有类似发生。农行在近日出台的个人住房贷款政策调整的意见中则明确提出，对于优质客户，可在基准利率的基础上进行一定程度的下浮。但对于明显属于投机炒作购房行为的，不予贷款支持(也就是拒贷款)，以及早防范信贷风险。

　　记者昨天走访成交活跃的新港西路中原、合富、满堂红等中介的工作人员，据他们所知，各大银行内部对第二套住房执行相对较高首付和利率的做法，在最近两个月趋势变得越来越明显。为了避免借款人被拒贷，中介也会在借款人贷款申请中，“建议”借款人主动将第二套住房和二手楼按揭的贷款成数减少到六成以下。“说是建议，其实是要求，因为这样才能确保贷款顺利发放。”

　　

房地产中介还表示，虽然未明确收到通知，下半年除了交行、招行外，其他股份制银行的二手楼房贷业务已经基本很少办理，据悉是一些银行已在内部操作中暂停了

二手房贷审批。除此之外，上述大部分银行贷款经办人员向记者透露，对于90平方米以下面积的一手楼按揭，部分银行在实际执行过程中都会要求客户申请七成贷款，而非政策规定的八成贷款，从而使得一手楼贷款首付在实际操作中已有相当部分被提高。

　　争议问题：

　　第二套住房如何界定

　　关于第二套住房的判断标准一直是争议的焦点，由于难以界定第二套住房的标准，

商业银行实际操作也难以严格执行。从2003年以来的4年间，多家银行都曾因为市场以及银行本身原因，屡次提高投机性房贷、明显的多套房贷首付，只不过在执行过程中，又因为市场原因逐步放松限制。

　　据悉，关于第二套住房界定标准的争议，主要存在三点：

　　一是当时银行联网的个人征信数据库尚未建成，跨行跨地区的借款人贷款难以调查，不过随着个人征信系统的建成，这已不存在技术障碍。

　　二是夫妻双方用各自名字购买住房，同一家庭内的子女和父母分别以不同人的名义购买的第二套住房，是否视同为同一人住房贷款。如果不视同，那么执行第二套住房提高首付意义不大；如果视同，对于那些因为家庭人口增加而确实需要提高居住生活环境质量的家庭来说并不公平。

　　三是如果借款人购买的第一套住房是用自有资金购买，或者贷款但已还清，又或者是单位分配的房屋，这些情况下，如果仍然按第二套住房来执行首付，则令借款人难以接受。因为这部分借款人往往比购买贷款第一套自住用房的借款人甚至收入更高，还款能力更强，对银行来说，贷款也更为安全，对这部分借款人限制贷款并不合情合理。

　　被访中介工作人员表示，从他们今年经办的下半年的个案来看，银行要求借款人重新填写补充资料尤其是收入证明、资产状况证明的情况比以往更多，如此一来，发放贷款的速度也比过去更慢，一笔贷款以往只要1个月就可以审批，现在往往要拖到两三个月。