北京经适房新政不明 二手房交易犹疑

　　康怡

　　北京二手房市场近期的交投颇为清淡，知名房地产中介公司“我爱我家”的统计数据显示，仅8月份后半个月，北京就有七成左右原打算购买二手经济适用房的购房者取消了购买计划，从8月中旬到现在，二手经济适用房的成交量和上一阶段相比，下降了25.93%。

　　这一切都是因为8月7日的 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，使得北京二手房市场观望情绪弥漫，整个市场都在等待着有望月底出台的北京经济适用房新政策。

　　二手经适房市场遇冷

　　8月20日，已经在“我爱我家”房地产公司办完经济适用房出售手续的王芬，还在中大恒基回龙观营业点内不停的打探着前来咨询的买房者的心理承受价位。她担心自己开出的价格低了。

　　近日，像王芬这样急于将手头的经济适用房转手的业主并不在少数。

　　据“我爱我家”的统计数据显示，从8月中旬到现在，二手经济适用房的挂牌量和上月相比，增加了53.24%。而其中还有15%的业主因担心政府回购而影响其收益，愿意降低房价出售住房。

　　据了解，在已经成交的经济适用房中，未满5年的占了多数，而且价格都有略微的下调。

　　8月13日国务院颁布的24号文中明确规定，未满5年的经济适用房不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　王芬担心，政策执行后，如果真的是采取政府回购，那么价格方面肯定会大打折扣。

　　但是市场上，愿意接手的买方并不多，大多数人仍然采取观望的态度，这是因为24号文对经济适用房的权属作了明确规定，经济适用房为“有限产权”，只有当购房人向政府补缴了土地收益等价款后，才可以取得完全产权。

　　因此，由于“有限产权”属性的限制，未满5年的二手经济适用房还面临着被政府再次回购的可能，因此购买者并不踊跃。

　　对于已经满了5年的经济适用房，根据2004年5月北京市国土房管局颁布的 《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，原业主需按成交额的10%缴纳综合地价款。

　　不过，业内传闻说受24号文的影响，“满5年上市的二手经济适用房需缴纳的综合地价款将提升至20%”，为此不少满5年的二手经济房业主也开始急于出售套现了。

　　政策冲突

　　北京市针对24号文的相应配套细则也在制定中，北京市建委住宅发展与保障处工作人员透露，此细则近期将由市政府统一发布，但是发布的时间还没有确定，不过根据24号文要求，将在9月底完成。

　　据了解，北京经济适用房的相关细则将主要以 《北京市经济适用住房管理办法(试行)》为主，结合24号文做相应的修改和细化。

　　《北京市经济适用住房管理办法(试行)》规定，经济适用住房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区(县)住房管理部门提出申请，由政府对该房屋进行回购。

　　这就意味着北京市的政策是经济适用房满5年也不能自由交易。但是此次24号文规定，满5年的经济适用房是可以上市交易的。

　　同时24号文还规定，“凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。”为此，不少业内人士认为即将出台的北京经济适用房细化规则会对这一条例进行修改。

　　根据北京市建委在官方网站发布的消息，自6月7日该《办法》向全社会征求意见以来，北京市民的意见和建议主要集中在新政策的准入条件和已购经济适用住房上市交易两个方面。

　　据了解，北京市经济适用房的购买对象将从中低收入家庭调整为低收入家庭。

　　“如果满5年的可以销售，那么综合地价款的提高将会是必然的。”“我爱我家”的胡景晖认为。

　　另据北京市建委透露，目前购买经济适用房的面积标准已确定在60平米左右。为此，有专家指出，将经济适用房的面积由原来的70平米降至60平米左右，每年可以多增加7000-8000套经济适用房。

　　胡景晖对此也给予了较高的评价，他认为北京经适房新政的制定要尽可能的消除经济适用房的投资属性，完善它作为一个解决自住问题的商品的属性。“但这就要求制度设计得更加严密，不能留空子。从规划，建设和分配各个环节都要细化。”

　　

北京大学房地产研究所所长陈国强说，北京经济适用房长期以来都是一个负面的典型，量比较大，出现的问题比较多。例如审批不合理、出让环节腐败、建筑规划不合理、房屋建筑质量不高，社区配套设施不全，周围交通不便，购买人多为富裕家庭等等现状，以及后续的经济适用房高出租率、上市交易等不合理现象都使得经济适用房备受诟病。

　　陈国强呼吁此次相关细则的出台应该更加透明，而且

执行力要加强。

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　　来源：经济观察报网