《财经》记者 杨彬彬 赵剑飞

　　中国当前房地产的形势固然令人忧心忡忡，对于上一轮调控的反思也在进行，然而无论是业界还是决策层，都尚未形成新的系统调控思路和办法

　　供需死结

　　在前一阶段的热议中，业界的一个基本共识是：推动中国房价上涨的最核心因素，是土地供应的严重不足与投资性需求的空前旺盛正面遭遇，造成了严重的供需矛盾，一些分析人士形象地把它称为“钱松地紧”。

　　今年3月，北京市发改委邀请六家房地产开发商座谈，就如何解决当前的供需矛盾问计。一位与会人士对《财经》记者透露，不少开发商都表示，需求单纯靠压是压不住的，不解决供求矛盾，其他手段都只能是暂时的，一旦放松，就有可能出现爆发性反弹。而受土地供应影响，2007年大部分开发商的新开工面积都比去年大幅下降。这意味着未来两年北京商品房供应量还将继续减少，房价必然继续上涨。

　　这位与会人士透露，北京市土地储备中心确实保有大量土地，但都是“生地”，需要进行整理后才能出让给房地产开发商进行二次开发。长期以来，土地储备中心不愿放开让其他公司参与整理开发，可是，以中心自己有限的人力、财力和精力，整理和出让的速度远远满足不了市场的需要。最终结果是规划中的土地供应不少，却无法形成要素市场的有效供给。

　　早在2004年，就有北京开发商不断提出北京土地供应缩减的问题，尽管不无为“涨价”开道之嫌，但所指出的一系列“预言”几乎都被市场一一证实。这些预言包括：2005年北京不能完成土地供应计划、未来北京二环不再批地等等，最让购房者心慌的一则预言则是“奥运期间北京不开盘”。

　　北京连年不能完成土地供应计划，其他几个重点城市也不容乐观。今年上半年，上海市住宅用地供应仅占土地出让面积的10%，深圳关内则已基本无地可供。

　　建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌向《财经》记者提供了一组数据：

　　2002年，全国商品房竣工面积和销售面积之比为1.2∶1，明显供大于求；

　　2003年，比例下降到1.13∶1；

　　2004年，进一步下降到1.02∶1，接近供需平衡；

　　2005年和2006年，比例降为0.8∶1；

　　今年上半年的统计数据显示，全国商品房销售面积2.8亿平方米，竣工面积1.5亿平方米，比例进一步降为0.54∶1。

　　竣工面积和销售面积之比直线下降，意味着土地供应量严重滞后于市场需求的增长。为缓解土地供应，8月中旬，监察部、国土资源部等五部委联合发起了国有土地使用权出让情况专项清理，决定集中半年时间，逐一清查2005年之后的所有土地交易。

　　管理部门希望，通过收回出让方式不合法或有其他违规行为的土地，能进一步加大土地供应量，特别是保障性住房的供应。但在地产业内人士看来，不从根本上杜绝地方政府的卖地获利冲动，此举不可能真正奏效，反而有可能短期内减少土地供应，进一步加剧供求矛盾。

　　一些研究者则从当前的“小产权房”之争中看到了城市土地供应死结解决的另一条思路，即将土地供应的权力从国家单一部门手中分解到更微观的主体。

　　6月19日，建设部新闻发言人在一次发布会上提醒公众，注意购买“小产权房”的潜在政策风险。这股涌动在房价热潮下的暗流顿成焦点。但因涉及到相关法律条文的表述冲突，两个月过去了，提出问题的部门迟迟拿不出解决方案，只能寄希望于国务院出面牵头“会诊”。

　　不过，对于很多买房者而言，行走于边缘地带的“小产权房”实际上从另一个角度为房地产市场增加了供应。由于产权手续不完备，“小产权房”往往以低于周边市价的价格销售，这无形中增加了买房者的选择，对大城市房价实际上有明显拉低作用。

　　北京大学中国经济研究中心教授周其仁曾撰文指出，中国的房价问题实际上是政治问题，只有将土地供应的权力还给农民，中国才能解决地方政府既是供地者又是卖地受益者这一矛盾，打开土地供应的阀门。

　　炒房者的春天

　　不过，简单把供需矛盾归结为土地供应不足或消费性需求的增长并不全面。越来越多的业内人士意识到，随着全国房价的持续飞涨，大部分城市的住房价格已经越来越脱离消费者的购买能力。种种迹象表明，支撑这股上涨洪流的力量，更多来自于负利率时代不断膨胀的投资性需求。

　　自2005年以来，“炒家”就成为中国房地产市场的一个负面词汇。在过去几轮的房地产调控中，每每成为政策全力打压的对象。然而，无论是对二手房交易增收营业税、个税，还是提高首付比例，“炒家”们依然活跃。在今年上半年不断升温的各地楼市中，“炒家”再度成为了主角。

　　事实上，与两年前各地闻之色变的“山西煤老板”、“温州炒房团”不同，新的这一轮房价上涨热潮中，更多的投资者是像“赵家小宝”这样的“散兵游勇”。

　　一位曾投资蒙牛的知名创投人最近就被不少业内人士戏称为“土地主”，原因是他看好国内楼市，去年以来一口气在全国买了54套房子作为个人投资。

　　随着市场对人民币升值的期待和流动性过剩的不断加剧，房地产市场的投资性需求还在加速膨胀。这种旺盛的投资需求不仅推动了重点城市的房价节节上涨，也逐渐对其他二三线城市形成“热岛”效应，带动房价如着火一般，在全国蔓延。

　　由于相关数据的缺失，没有人能说得清目前市场上的投资性需求究竟占多大的比例。业内普遍认为，在北京、上海、深圳等重点城市，至少有一半以上的人不是为满足住房需求而买房，目的就是投资。这已接近上世纪90年代初的房地产泡沫的水平。研究表明，1993年海南房地产泡沫破灭前夕，市场上投机性需求的比例在70%以上。

　　中国在2005年和2006年对房地产市场屡屡施以重手，最核心的调控手段就是要打压需求，特别是限制投资性需求。但是今年以来，情况发生了变化。不管是年初曾培炎副总理在北京调研房地产的讲话、3月人代会温家宝总理政府工作报告，还是8月24日曾培炎副总理在全国城市住房工作会议上的开幕讲话，都不再提及限制投资性消费。

　　8月9日，央行发布的《第二季度中国货币政策执行报告》也指出：“住房需求较快增长在我国当前发展阶段具有一定的客观性和合理性……当前我国投资渠道较为狭窄，引发居民投资性需求快速增长。”

　　一些善于捕捉政策变化的人士据此认为，这很可能意味着中央对于房地产投资性需求的态度已经发生了变化。

　　但这种对于前景的预期也许过于乐观。国务院发展研究中心的一位专家透露，根据国务院有关领导指示，国研中心从今年年初就开始研究新一轮房地产宏观调控政策，并形成了相关报告。只是担心可能带来的冲击，决策部门投鼠忌器，短期内才没有出台大的调控措施。

　　中国证监会研究中心研究员王欧对《财经》记者表示，商品房同时具有消费品和投资品的双重属性，必然会吸引部分投资者前来投资，而且其中价值投资者和价格投机者共生共荣。投机者在很大程度上提供了市场的流动性，并成为价值投资者的买卖对家，因此住房市场存在一定程度的投机性需求有合理性。宏观调控的主要目标是引导购房人建立合理预期，化解商品房市场可能出现的过度投机成分。

　　而现在，对于决策者而言，最困难的问题在于：随着房价的持续疯涨，住房的投资性需求正在急速膨胀，这已成为当前中国房地产问题的关键所在。

　　堵还是疏

　　今年上半年深圳房价冲到全国第一后，中央即派出了由发改委、财政部、建设部、国土资源部、审计署等部委组成的检查团，奔赴深圳调研房价上涨内因，为下一阶段的调控诊脉。当时检查团的带队人，正是姜伟新。

　　在这场全国性的诊断过程中，对于上一轮房地产宏观调控的反思成为业界的主流声音。

　　2003年6月，中国人民银行颁布121号文件，发出首个“紧缩信号”，标志着国家开始对房地产实施调控。此后，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、国家税务总局、监察部、央行、银监会、国家统计局等九部委或联合或单独，先后出台多项政策试图调控房价。其中以2005年出台的“国八条”和2006年出台的“国六条”最为系统完整。

　　这些调控政策，一言以敝之，就是“堵”。建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌向《财经》记者分析，“国八条”以来的政策，主要就是遏制四个“字”：“炒”(炒房)、“拆”(拆迁)、“超”(超前消费)、“外”(外资)，这四招要达到的效果，无一例外都是遏制需求，特别是投资性需求。

　　为遏制投资性需求，各部门的“杀手锏”大致包括：增加二手房交易营业税、增加个人所得税、提高房贷首付比例、提高贷款利率、限制外资买房等等。

　　这些“增加摩擦系数”的做法，的确一度引起了市场的紧张。但是，被行政手段暂时压制的需求并没有消失，一旦政策调控力量被市场消化，房价抬头，需求就成“出笼老虎”，市场往往出现报复性增长，陷入“屡涨屡调”、“屡调屡涨”的怪圈。

　　国务院发展研究中心研究员张政军认为，缩紧银根对房地产市场其实是把双刃剑，一方面固然可以暂时抑制购房者的投资性需求，但同时也会抑制供给，以前房地产供需矛盾没有得到很好解决的主要原因就在于此。

　　诸多行政调控手段的进退失据，其实反映了管理者的矛盾心态。一方面，房地产对拉动国民经济起着重要作用，调控的目的绝非全面压制房地产业发展；另一方面，它又与民生密切相关，在中国保障性住房体系远未建立和完善的情况下，房价过快增长实际上让大部分城市居民改善居住条件的梦想变得越来越遥不可及。长此以往，极易引发社会“不和谐”因素。

　　供需矛盾的问题不仅困扰政府，也困扰研究者。证监会研究员王欧就表示，房地产调控不是一个部门的事，很多政策的出台只能是多方博弈的结果。但是现在看起来，不管供给如何扩大，仍然赶不上需求的增长。而对投资性需求如何疏导的研究，学界也才刚刚开始。

　　可以肯定的只有一点，当堵已经失效后，对于投资性需求这只“出笼猛虎”，如果没有合理的措施加以牵制引导，一旦房地产泡沫破裂，在供需两头提供贷款的中国银行体系将经受最严峻的考验。

　　“中国房地产金融目前及今后面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧，而是融资渠道过窄，无法在各种融资方式之间形成有效的风险组合及分担机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了金融风险，这一问题是房地产业与其它行业融资的共性问题，是全社会融资结构不合理的反映。”央行副行长吴晓灵亦曾如是说。

　　据统计，2006年，房地产开发投资占中国GDP比例已经达到10%。根据央行《2007年二季度中国货币政策执行报告》，上半年全国房地产开发投资完成额9887 亿元，同比增长28.5%，增速比上年同期提高4.3%，高于同期固定资产投资增速2.6%。

　　随着房地产产业规模的扩大，房地产贷款(包含开发商贷款和个人住房按揭贷款)在银行中的分量已今非昔比。据中投证券计算，金融机构的人民币贷款中，商业性房地产贷款的比重从2004年的13%不断上升，到2007年6月底达到17%，其中中国工商银行、中国银行、中国建设银行的房地产贷款余额在人民币贷款的比重高于平均水平，在20%以上。

　　这意味着一旦房地产泡沫崩溃，不仅仅是国民经济相关各行业会萎缩，银行业亦将受到沉重打击。因此，对于目前房地产调控，政府其实面临着骑虎难下的局面，既不敢下重手打压，又不能坐视房价不管。

　　压力测试

　　对于楼市的现状，最担心的当然还是银行。

　　今年6月29日，银监会发出开展商业银行房地产贷款业务风险自查工作的通知，要求调查从2006年9月至2007年6月的房地产贷款投放情况，并实施综合风险压力测试。测试所用基数数据为2007年6月底数据，时间间隔频度为六个月；共设房地产抵押品价格、房地产贷款违规率、平均房地产贷款利差、房地产贷款月度增长率、案件损失等五项风险压力因素，压力情景分轻度、中度、重度三级。同时，要求各商业银行总行于2007年8月17日前将自查报告(含整改方案和建议)报银监会。

　　据了解，建行和中行的深圳分行正是在这次压力测试中被诊断为“重度”。

　　在重重压力之下，部分银行的地方分行开始紧缩房贷。8月28日,《中国房地产报》发布消息称，出于主动规避风险考虑，中国建设银行深圳分行已全面停止房贷相关业务，再次引发了深圳楼市已经步入拐点，房价即将全面下降的争论。

　　蹊跷的是，第二天，建设银行深圳分行即通过新华社作出澄清。该行副行长张学庆称：目前建行深圳分行各项信贷业务均正常运营，只是按照中国人民银行的要求，对房贷首付的额度进行了相应的调整。

　　市场分析人士认为，这一事件说明，深圳楼市已经进入高度敏感期，不排除未来有更多金融调控手段出台的可能。

　　此前，深圳多家银行已经停止了加按揭、循环授信等衍生房贷业务，目前仅有工商银行、交通银行、广发银行、兴业银行可以进行二手房信贷。

　　除了深圳市全面收缩房贷业务，目前，上海、广州、南京、杭州、成都等地商业银行也已经开始主动停止二手房贷款或者提高按揭比例，对一手房贷款也更加严格。

　　“不可能一直往上走”

　　随着国家发改委关于房地产市场的热得发烫的数据出台，姜伟新调任建设部，以及近来廉租房政策的出台，被业界普遍解读为国家将从经济运行层面加强房地产宏观调控的一个信号。

　　但是，《财经》记者从各主要部门和研究机构获得的信息显示，中国当前房地产的形势固然令人忧心忡忡，对于上一轮调控的反思也在进行，然而无论是业界，还是决策层都尚未形成新的系统的调控思路和办法。

　　8月30日，建设部副部长齐骥在国务院新闻办公室发布会上证实，中央已经批准建设部新成立住房保障与公积金监管司。

　　此前，国务院有关负责人也在全国城市住房工作会议上重申了“国八条”和“国六条”的有关精神，明确了各级政府对保障性住房建设和住房结构调整的责任，要求省级政府负总责，市、县级政府是责任主体。这意味着，对城市住房问题的解决情况将直接与地方政府的政绩考核挂钩。一些人士据此认为，不排除有些地方为抑制房价，而采取更为严格的调控措施，比如像深圳那样，进一步把“90/70”政策提高为对单个楼盘的比例要求。

　　一位参与制定政策的人士向《财经》记者表示，对决策者来说，房地产调控既要治标，也要治本。治标的手段就这么多，效果都已经看到了。随着十七大的临近，不排除有关部门会继续采取应急性的短期措施，以营造良好的市场氛围。比如继续小幅加息、提高第二套住房贷款首付比例、甚至在统计范围上做技术处理以拉低房价涨幅等等，但是大的治本方面，目前仍看不出有根本的变化。

　　据《财经》记者了解，今年年初，国务院发展研究中心针对保障性住房政策和改善房地产调控开展课题研究后，形成了《对我国住房市场与住房政策几个突出问题的认识》的报告，并上报国务院。报告重点提出了完善中国住房保障制度的建议和改善房地产市场宏观调控的认识与思路。

　　报告建议，政府对住房市场进行调控的长期目标应是保持住房供求的总量平衡与结构平衡。不过，考虑到近年来住房价格上涨幅度过大，社会反应强烈，报告认为，“短期内政府应将重点集中在防止住房市场价格过快上涨，调控政策和措施均应以平抑房价为核心”。

　　报告还建议，制定分类住房消费贷款管理制度，在继续实施差别“首付比例”政策的前提下，结合住房面积和购买性质(首次购房、自住、投资等)，按低(限)价房、普通住宅、高档公寓、别墅增加贷款首付分类层次，降低首次购买小户型普通自住住房的首付比例，提高其他层次购买住房的首付比例。同时，报告建立尽快开征物业税，提高非自住房产或高档房产的持有成本，抑制住房需求总量。

　　不过，建设部一位官员对《财经》记者明确表示，首次购房的首付比例不会受到影响。

　　针对市场热议的物业税，税务部门此前也已经明确表态，由于相关基础调研工作难度太大，物业税的开征时机最早也要到“十一五”末期才能成熟。

　　今年年初，北京市国土局副局长曾赞荣公开表示，该市全年住宅用地供应量将超过去年的1000公顷。但是半年过去了，计划只完成了四分之一。北京市前五名大开发商今年开工面积几乎都比去年大幅下降，以两年的开发周期计算，这意味着2008年到2009年，北京市商品房供应量将继续减少。

　　经历过香港楼市大动荡的戴德梁行上海公司总经理陆逢兆毫不掩饰自己的担心，照这样涨下去，市场肯定会饱和，一旦达到临界点，就会产生过剩循环。虽然不知道这个临界点什么时候到来，但是，它早晚一定会来，“这个世界不可能有一直往上走的。”陆逢兆说。

　　2006年8月，一个日本产业代表团来《财经》编辑部考察，座谈时听说中国房价涨幅已超过10%，都很惊讶。一番交头结耳之后，一位代表团成员起身问：“10%究竟是一个月还是一年的涨幅？”当听说是前者时，举座哗然。

　　“日本楼市即使是泡沫最大的时候，也没有达到过一个月上涨10%的水平。”这位企业家说。

　　日本地产大泡沫产生于上个世纪80年代。由于宽松的金融政策，日本地价、房价续上涨，1989年，日本地价总市值已经相当于美国地价总额的4倍。但是两年后，随着国际游资的大量撤离，日本地产泡沫迅速破灭，造成银行坏账6000亿美元。此后十年，日本国民经济遭遇了历史上最为漫长的衰退期，经济学家称之为“失去的十年”。

　　日本楼市的昨天，会成为中国楼市的明天吗？