沪深首套房贷利率上调 房抵贷违规买房现象卷土重来

　　一旦房价不涨，一旦工资下滑…从房贷新政到贷款利率，都在调！

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　　北京地区又一贷款新政落地。

　　近日，北京银监局和央行营业管理部联合下发通知，要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

　　北京银监局相关负责人表示，近期北京银行业金融机构的个人经营性贷款和个人消费贷款规模快速增长，“但据市场情况反映，个别银行发放的上述两类贷款却违规流入了房地产市场，借款人将其用于购买住房，而非个人经营或日常消费，这种行为不符合房地产调控的政策要求。”

　　简单来说，原有“房子抵押贷款再买房”的炒房套路，如今不大可能玩得转了。

　　在此轮房地产调控政策尚未出手时，全国一二线城市的房地产热潮中曾频现“房抵贷”违规购房。而近期又出现快速增长的势头，或与个人按揭贷款政策收紧有关。

　　事实上，不止是北京，沪深地区的个人按揭贷款政策也在逐步收紧。券商中国记者了解到，今年以来，上海地区13家银行全面上浮首套房贷利率，最高已调至1.1倍；深圳地区的四大行也全面上浮5%。

　　“房抵贷”违规买房现象卷土重来

　　所谓“房抵贷”，是指借款人以自然人名下的房产作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。根据规定，通过“房抵贷”贷出的钱，只能用来经营或消费，不能用于购房。但由于贷后监管难度大，银行实际上很难准确掌握贷出去的资金的最终真实用途，这也就是导致了不少人钻空子，违规使用“房抵贷”资金购房。

　　一国有大行个金部人士对券商中国记者表示，银行只能监控本行内部资金流向的全流程，但资金只要转入其他银行，就无法继续追踪。所以违规使用“房抵贷”资金的贷款申请人，通常是伪造消费合同或经营合同，银行将受托支付的贷款直接打到合同对手方的账户中，对方再通过其他渠道把钱转给贷款申请人，就可以自由使用这笔资金了。

　　“银行自查的内容主要是看贷款审核资料是否齐全，对资料真实性的把关是否严格，但对资金的真实使用情况是很难准确掌握的。”上述国有大行人士称。

　　实际上，“房抵贷”违规流向房地产市场的现象一直屡禁不止，在此轮房地产调控政策尚未出手时，彼时全国一二线城市的房地产热潮中，就频现“房抵贷”违规用于购房的事情。而近期又出现快速增长的势头，或与个人按揭贷款政策收紧有关。

　　“首付贷、房抵贷违规用来买房的现象一直存在，近期又卷土重来则主要与今年以来银行的个人房贷政策收紧有关，本质是一种金融供给的收紧。”人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼称对记者表示。

　　券商中国记者了解到，目前大部分银行推出的这类个人抵押贷款的年化利率在6%-7%左右，且多数资金的使用方式较为灵活，可以随借随还；相比之下，目前二套房按揭贷款利率为基准利率上浮10%或20%，即5.39%或5.88%，与个人抵押贷款的利率相差不大，在当前个人按揭贷款放款时间拉长的情况下，就有人选择通过抵押贷款来加杠杆买房。

　　建行副行长庞秀生曾在建行半年报发布会上称，“受到信贷规模控制、房地产政策收紧的影响，个人按揭贷款到位的时间确实相对拉长。我最近问过房产中介，目前市面上建行和另外一家银行按揭贷款的放款时间在同业中还算快的，但就这样最短也需要2个月左右的时间。”

　　不仅个人房贷到位时间拉长，上半年银行将个人房贷的绝大部分额度都分配给了首套房，相应的，二套房的房贷申请难度更是难上加难。

　　统计数据显示，上半年25家上市银行的个人房贷余额较去年底涨幅为10.89%，这与去年同期35%的增幅相比大幅降低。

　　北京银监局公布的数据显示，二季度，辖内银行机构发放的执行“317新政”的个人住房贷款中，支持刚需群体购房的首套房贷款占比超过七成。

　　房地产业务专项检查持续到年底

　　北京银监局相关负责人告诉记者，此次自查未明确具体持续时间，但会要求辖内银行定期上报自查结果。下一阶段，北京银监局、人行营业管理部将视银行业金融机构自查情况，有针对性地开展专项检查，一旦发现问题将依法依规从严处理。

　　为严格落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，北京市相关部门出组合拳为房地产市场“降温”。

　　据北京银监局副局长蒋平近日透露，“317新政”出台次日，北京银监局即会同央行营业管理部组织辖内38家中外资商业银行主要负责人召开专题会议，要求银行准确领会新政精神、控制房贷增量、加强内部审慎合规管理，同时积极做好政策宣传和客户解释工作，确保不折不扣将政策落实到位。并牵头组织对辖内银行机构开展房地产业务专项检查，这一专项检查会持续到年底；同时，会同央行营业管理部、市金融局、北京证监局对银行政策落实情况开展专项巡查，加大监管力度，确保政策落地。

　　“按照北京市统一安排，北京银监局积极参与市房地产市场调控工作专班相关工作，负责按周监测、定期统计全市商品住房企业贷款和个人住房贷款情况，对各商业银行、金融机构贯彻落实调控政策情况进行定期检查和不定期抽查。”蒋平称。

　　此外，董希淼认为，除了要求银行业继续落实差别化的住房信贷政策外，监管部门还应加大对互联网金融平台的监管和检查力度。“不少互联网金融平台提供的个人消费贷款和经营贷款，对贷款用途没有明确要求，且游离在监管之外，这部分资金流向房地产的更多，应该加大对互联网平台相关贷款流向的监管。”

　　沪深地区首套房贷利率上调

　　个人按揭贷款政策的收紧，在沪深地区也有体现。

　　券商中国记者获得的一份调查显示，上海地区13家银行今年以来全部上调了首套房最低贷款利率。

　　截至9月5日，13家银行中已有5家将首套房贷利率调至基准利率，占四成；9.5折或可申请9.5折的银行也有5家。除此之外，浦发银行首套房贷利率依旧维持在年初的9折水平，民生目前成为13家银行中唯一一家首套房贷利率上浮至1.1倍的银行。

　　而在今年2月中旬的首次统计中，上海地区的13家银行首套房贷利率均为9折。然而仅过去了两个半月，兴业银行便率先将首套房贷利率上调至基准利率；除了工商银行、农业银行、中国银行和建设银行外，其余几家银行均有不同幅度的上调。

　　在6月初的第三次调查中，民生银行和兴业银行已经首套房贷利率调升至1.1倍，招商银行和上海银行调升至基准利率，其余银行基本维持五月初的利率水平不变。

　　除上海之外，深圳房贷政策也在不断收紧。

　　据乐有家研究中心数据统计显示，截至9月4日，深圳首套房利率仍可能存在优惠的仅农村商业银行、花旗银行两家，分别有9.8折、9.5折首套房贷利率折扣。8月份能享受首套房贷9.8折利率的邮储银行自9月1日已调整为基准利率，其中中信银行、浦发银行已停止放贷，民生银行和兴业银行两家银行首套房贷更是上浮了10%。

　　此前，8月14日，深圳部分银行将首套房贷利率上浮5%-10%。紧接着，半个月后，工行、农行、中行和建行四大行宣布首套房贷利率上浮5%。如果满足9月4日中午前已查征信并在9月11日傍晚前完成审批的，才可以继续执行调整前利率。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，现在很多商业银行推出的装修贷，实际上就是消费贷，一般情况下可以贷款20万左右。对于此类资金，很可能最后会被贷款申请者违规用作买新房，而不是用于此前其他房屋的装修，这样就出现了一个风险敞口，而这个风险敞口必须堵死。