别看现在对高房价怨声载道 真跌下来骂街的更多

　　【房市寒冬已至】：“别看现在大家对高房价怨声载道 真跌下来骂街的更多”

　　凡事总有尽头，房价不会涨到天上去

　　来源：中国新闻周刊 韩茹雪

　　近日，北京出台“史上最严”政策调控房市。泡沫正被挤出，房市寒冬已至。

　　这轮调控后，房价会涨还是跌，还能不能买房……系列问题再次成为公众聚焦。

　　房市乍暖还寒之际，就政策调控及房价走向问题，周刊君专访财经专栏作家、知名投资人齐俊杰先生。

　　这轮调控下来，房价会暴跌吗？

　　房地产还有最后3到5年的高位周期，然后楼市就会进入下跌周期。

　　2019 年加息完成之后，楼市的大限基本就到了。届时房产税、利率，甚至土地供应，大城市人口调控，都会同时共振。对于房价必然是毁灭性打击，泡沫将彻底破裂。凡事总有尽头，房价不会涨到天上去。

　　远远超出购买力的房价，基本上已经全面金融化，而金融市场的运行规律就是暴涨之后必有暴跌。2015 年的股市，是因为证监会查场外配资，引发资金撤离，进而市场崩溃。2017 年的楼市我们也在竭尽可能地打击流动性，吓退炒房资金。

　　要想房价不跌，除非全世界能在 3 年内重回宽松环境，人民币重新回到对外升值的轨道上，中国经济恢复强劲增长，人口红利重新出现，但这基本上不可能。

　　这轮楼市调控的目的是什么？

　　调控就是为了限制流动性，限制交易。

　　说白了这就是在控制卖盘。楼市没有卖盘，就不会很快崩盘。从而为长效政策的出台赢得时间。

　　这轮调控的预期结果怎么样？

　　这次调控的最后效果，将彻底让房地产回归居住属性，很可能彻底废除房地产的金融属性。

　　也就意味着多套房持有者手上的房子，不再是资产，而彻底沦为负债。

　　比如在交易环节收重税，或者干脆限制几年不允许交易。然后在持有环节征收房产税，不怕你不交，只要转让必须补齐税费，并且设置惩罚性滞纳金。

　　这轮调控下来，

　　是不是把北京买房的门槛提得过高？

　　由于大量炒房的存在，所以特大城市买房的门槛逐渐在提高。

　　没办法，如果不提高门槛，全国各地的热钱都会往特大城市流动，提高门槛也是为了限制热钱流入。

　　这轮调控后，房租会大幅上涨吗？

　　大可不必担心房租上涨。因为房租不是以房东意识为转移的，房租涨幅只与当地的收入水平相关。

　　换句话说，房租涨幅远落后于房价，不是因为房东仁慈，而是因为租房客太穷。

　　当前政府控制房价的逻辑是什么？

　　选择副作用最小的手段先用 —— 

　　先把金融杠杆打掉，把流动性控制住，对炒房者进行惩罚，最好能吓退他们。

　　然后逐渐增加供给，让房子在高位先减速甚至挺住，价格先稳定下来。

　　再然后为持有成本，也就是房地产税的改革赢得时间。

　　控制房价最有效的手段是增加供给，但强力药肯定是副作用最大的。而慢性药副作用最小，但看起来似乎没什么作用。这是因为调控晚了，民众的情绪已经被调动起来了。

　　所以现在政策也在平衡，在慢性药之中可能也加一些强力药打击一下。比如北京督促 20 万套未买房入市，而且今年土地利用效率大幅提升。这些都说明了这一考虑。

　　北京和纽约，哪里房价更高？

　　无论怎么比，北上深的房价都已经奇高无比了。

　　之前我们还用房贷收入比来对比中美房价，现在已经不用了，北京的房价，特别是中等居民的公寓房的房价，已经完胜纽约；低端的城市郊区房价更是比纽约贵得多；只有最高端的住宅，独栋豪宅别墅，还跟纽约差一点。

　　要知道美国人的收入是我们的 8 倍，而我们的房价绝对值高于美国最贵的城市，这根本就不需要解释了。

　　北京的土地供给不足还是过剩？

　　北京的土地供需矛盾，存在供给不足，更是捂盘惜售。

　　之前北京的土地供给都是按照 1800 万人做的，和当前逾 2000 万常住人口比，肯定是不够的。但也不至于差到哪里去，更多的是中间环节出了问题。

　　从流程上看，国土部批地后，市政府留下 2 成，开发商拍地后，自己又留下 2 成不开发，比如李嘉诚们。建成房子后又捂盘惜售，再扣下 2 成。最后还有人炒房，房子被民间金融和非法集资拿走了 2 成，所以算下来真正流向市场的房子非常少。

　　但其实房子肯定是够住了。前几年电表改造的数据显示，北京至少有 1000 万套房子，住 2000 万人怎么可能不够住。

　　推高房价的主力是什么？

　　推高房价主要是由于金融炒作，楼市完全金融化。有赚钱效应，所以才会越涨越买、越买越涨。

　　2015 年，我去河北、河南和山东调研，当时大量的房子根本卖不动。大量烂尾房存在，很多开发商已经资不抵债。如果是真实需求，为何当时不释放，而2年后就集中释放了？

　　很明显就是炒出来的。受益者肯定就是资本，或者是资本的掌管者，让富者更富。贫富分化进一步加大。这是在奖励投机，奖励金融炒作。所以就会越炒越凶。

　　抑制房价，最简单的办法是什么？

　　抑制房价最简单的办法是增加土地供给，削减金融杠杆，并在持有环节增加成本。但目前楼市已经不是简单的问题，必须用组合拳。现实中不可能无限增加供给。

　　当前本来就是土地供应过剩、库存过剩，再玩命供应土地，最后当炒房退去必然一地鸡毛。到时候怎么收场，再来一轮去库存吗？到时候房价肯定再次飙升。

　　政府的楼市调控，

　　是压抑房价还是稳定房价？

　　肯定是为了稳定房价。

　　当前政府希望房价先不涨，然后再想办法让它回归正常。

　　好比不能因为一个人得了重病，你就把他弄死吧。那样显然麻烦更大。

　　舆论一直呼吁楼市降温，

　　老百姓真希望房价下跌吗？

　　老百姓的财富全都在房子上。别看现在大家对高房价怨声载道，真跌下来，骂街的更多。

　　比如当年香港特首董建华提出 8 万 5 建屋计划，叠加亚洲金融危机，房价跌了 7 成，结果民怨沸腾，香港人民一致认为董建华失职。

　　房地产市场是”囤金池“吗，

　　用来沉淀资金？

　　这是胡说八道，是鸡生蛋、蛋生鸡的问题。

　　是因为房子不断上涨，更多货币才集中在了房地产领域，而炒房的多了，贷款还不限制杠杆，那就变得货币更多。

　　这些事（银行收紧信贷）本来2016年就该做，但一季度我们放任了这种房价上涨的去库存方式，结果酿成了恶果。

　　此后银行贷款会持续收紧吗？

　　除非闭关锁国，否则必然加息。

　　现在货币必然回归中性，甚至偏紧。因为全世界的货币宽松已经转向。

　　今年开始美联储的加息步伐明显加快，而且给出预期：2019年把利率加到3%。这也就意味着3年加息9次，而如果我们不跟随加息，明年利率就会出现倒挂，那么届时大量正规途径的投资，都会流出中国。这些钱都是合法进来投资的，所以有指标可以顺利退出，到时候会对外汇储备造成巨大冲击。

　　除非你闭关锁国，否则必然跟随加息，保持利率优势。那么对于资产价格、特别是房价，将造成巨大的压力。如果中国2年升息1.5%，对于大部分购房人来说，每月的房贷压力将增加5000块，很多人是无法承受的。

　　每次加息周期中，中国的房地产市场都是萧条期，比如1993年、2007年以及2012年。加息之后楼市都陷入了低迷。降息之后，楼市才重新开始疯狂。