热点城市限购但地价高烧未退 房价上涨预期还在

　　热点城市限购吹响集结号 土地市场高烧未退

　　房价上涨预期还在，资金回流股市有限

　　近段时间，家住深圳的冯小姐不断接到售楼处打来的电话。“平均每天十个左右。”但让冯小姐苦恼的不是接连不断的推销电话，而是作为外地户籍的她并不具备本地购房资格，新一轮的限购政策再次将其拒之门外。

　　楼市近日遭遇“史上最严”限购令。国庆期间，全国20余城市相继出台楼市新政，既包括北京、广州、合肥、南京和苏州这类热点一、二线城市，也有无锡、珠海、中山等三、四线城市，而国庆长假过后，上海出乎意料地发布六条新政。就以深圳为例，限购从天而降让许多“准购房者”一夜之间失去购房资格。合富房地产研究院院长龙斌表示，“深圳短期成交会缩量，房价会滞涨，投资购房将大幅减少。”突然而至的限购政策密集出台将会为房地产市场带来哪些影响？土地市场又是否因此降温？地产股的投资者是否遭受重创？

　　 成交量现“一半海水一半火焰”

　　一线城市中，北京、广州、深圳假日期间均出台了相应政策，而上海也在10月8日出台6项政策强化楼市监管。

　　伴随着政策出台，国庆期间的成交量也呈现出微妙的变化。克而瑞研究中心的报告显示，10月1日至7日广州共成交39.18万平方米，较2015年同期上涨170%，而10月1日单日成交15 ．37万平方米，创下今年以来日成交量新高。由于去年基数较低以及本身成交量不大，因此深圳今年“十一”成交略有上涨。

　　但从其他几个限购的热点城市来看，可谓“一半海水一半火焰”。出台政策时间最早、力度相对较大的北京国庆七天成交量2 ．63万平方米，跌至“冰点”，较2015年、2014年黄金周成交量环比跌幅分别为38%和62%。同样，国庆期间上海成交量较去年同期下降39%，较2014年同期下降69%。南京七天共成交8 ．41万平方米，较2015年同期减少40%，厦门跌幅则超过八成。

　　不过，南昌七天共成交20 ．31万平方米，较2015年、2014年同期分别上涨344%和292%；苏州成交量较2015年同期上涨103%，杭州则上涨35%。

　　部分热点珠三角城市也呈现上涨态势。据家家顺研究中心数据监测显示，10月1日至7日，东莞一手住宅共成交2276套，同比去年“十一”上升244%；惠州市一手住宅成交1364套，同比去年十一上涨44.34%。

　　尽管如此，随着限购政策持续发酵，克而瑞预计四季度热点城市楼市成交量将明显回落，但基于大环境没有改变，房价上涨预期仍然存在，价格最多涨幅平缓而不会回调。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷对南都记者表示，限购打压了投资客，限贷抑制了改善客，刚需早已在高房价面前被挤出了市场。“未来地价、房价上涨速度肯定都会减缓。”合富房地产研究院院长龙斌也表示，“9·30”实际上已经构成新的政策转折点。资深地产分析师刘忠岭对南都记者表示，限购政策严重压制需求，政策实施后，交易量出现较大下降是必然，房价后市会出现一定幅度的调整。

　　 部分城市地价未“刹车”

　　调控过后，尽管部分城市成交量有所下调，但土地市场也丝毫没有降温的迹象。国庆长假刚刚结束，作为楼市调控之一的成都迎来首场土地拍卖，包括保利、融创、蓝光在内的10家开发商到场，最终该地块以192%的高溢价拍出。

　　事实上，今年上半年楼市持续火热，地王频出成为其中一个关键因素，中原地产研究报告显示，一线城市住宅土地平均溢价率达到了94 ．6%，二线城市达到了65.23%。

　　中原地产数据显示，9·30开始全国已经有超过21个城市出台了调控政策，这21个城市在过去的9个月合计土地出让金达到了1.29万亿，同比2015年同期的7889亿上涨幅度达到了63 ．3%，多个城市已经超过了过去年度总和。

　　“国庆后，各地的土地市场还未完全恢复，最近几天各地土地成交依然处于高位。”中原地产首席分析师张大伟指出，“在长沙、上海、成都出让的土地，溢价率依然纷纷超过100%。证明了虽然

　　调控政策短期抑制了市场成交恐慌，但房企的资金情况依然宽裕，高价地依然频繁出现。”

　　有分析人士指出，市场本身还有惯性，想达到“急刹车”式的效果可能有些不现实。不仅如此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，“核心城市的土地市场短期内不一定能够降温，企业的资金压力并未显现，仍有拿地动力。”

　　但欧阳捷认为，因为限购导致高端客户减少，开发商已不能无限拔高住宅的高端化，因此土地价格将趋于理性，高溢价率会明显减少，也有利于市场平稳。刘忠岭亦表示，“随着房产二三级市场的调整，土地市场在未来数月内，会逐渐出现调整迹象。土地高溢价现象将得到一定程度的控制，前段时间地王频出的现象将消失。”

　　聚集

　　房地产板块“暴跌”

　　资金回流股市有限

　　集中调控措施出台，改变了投资者对于房地产市场的预期，昨日开盘房地产板块暴跌。其中万科A开盘跌逾4%，新城控股、华发股份、金地集团、首开股份、大龙地产、金融街等跌幅靠前。

　　截至收盘，地产板块收跌1.52%，成为两市仅有的两个下跌板块之一。

　　国庆长假期间，全国多地迎来了密集的房地产市场调控政策，从大类资产配置的层面来看，房地产市场的调控在一定程度上会对A股市场造成影响，那么是否会如部分机构所言房地产市场调控后会有部分资金回笼至A股市场。

　　在兴业全球基金投资总监董承非看来，这其实是一种一厢情愿的想法。“玩房地产的资金跟投资A股的资金其实有着不同的属性，”董承非表示，“此次调控政策出台对A股市场的房地产板块影响也将十分有限，更多只是一种靴子落地。”

　　广发基金策略分析师陈杰亦认为，房市资金能否回流股市，从历史经验看，还需视货币政策情况，宽松周期下对股市有利，但货币紧缩周期下，房价下跌并不能促使资金回流股市。陈杰表示，从10月6日央行行长周小川在G20财长和央行行长会议上的讲话上分析，接下来要看到货币政策进一步宽松的可能性较低。

　　而具体到房地产板块，事实上地产股表现远远落后于快速上涨的房价。数据显示，截至9月30日，深圳地产指数和上海地产指数均较去年底下跌约10%。

　　有地产行业分析师认为，土地投资价值可以关注当前的价格关系，而地产股的投资要从发展和稳定的眼光来衡量，更加看重项目投资收益的变化趋势。

　　“从今日房地产股的具体表现来看，虽然整个板块处在下跌，但是个股的表现还是出现了比较严重的两极分化情况。”有沪上某私募人士昨天对南都记者表示，接下来房地产板块可能会出现分化，估值和业绩对股价走势的影响会更重要。

　　不过，外资投行似乎仍然看好地产板块。花旗发表研报称，预计此次地产销量下滑的时间会比预期的要短、平均售价会持稳。在抵御下行周期方面，地产商这次会更有经验、财务状况更佳。花旗认为紧缩政策下，地产板块2017财年盈利增长甚至可能会加快。

　　采写：南都记者 赵毅 孙铭蔚

　　来源：南方都市报