评论：楼市回归理性更利于发展住房租赁

　　楼市回归理性更利于发展住房租赁

　　日前，国务院常务会议提出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。

　　“购租并举”是贯穿新一轮住房制度改革的核心精神，从2015年开始，无论是住建部的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、国务院办公厅的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，或是2015年中央经济工作会议提出的大力促进发展住房租赁业务，都对该精神有所体现，此次会议更是提出了发展住房租赁市场的具体措施。其中，在公共服务上，推广“以租代建”，推进公租房货币化，通过对保障对象的市场租房给予补贴来取代政府自建或市场配建保障房的政策；在商业市场上，提倡“以租代购”，会议提出的四点意见，包括发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励个人依法出租自有住房，以及允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

　　保障房作为一种底线保障型公共服务，经历过政府或企业自建经济适用房、房地产开发商配建保障房，或多或少都存在问题。基于保障房的公用福利性质，其经济回报率是非常低的。经济适用房，已逐渐发展为有地企业申请自建为政府填保障房数据的一种给员工的变相货币化福利分房，而由于有地企业通常均为待遇好的企业，于是令经适房成了富人的锦上添花，与保障性住房为穷人雪中送炭的初衷背道而驰，目前不少城市已停建。而开发商配建保障房，是前几年保障房任务量过大而资金不足情况下的一种惯用手法，政府用配建保障房作为土地交易的条件，开发商为了拿地也乐于配合，只是保障房与商品房需求完全不同，用于保障基本生活的保障房成本非常有限，而商人必然逐利，有限成本之内房屋质量问题频发，成为配建保障房的一块心病。

　　基于此，货币化补贴是一种相对理想的解决方式，政府只提供保底补贴，受保障家庭可依据自身需求与预算在市场上选择不同的房屋，更灵活亦更有可操作性。只是，此前保障房分配不公现象并不罕见，在货币化补贴中亦应注意公平问题。如对补贴对象的审核应有具体而细致的条款，一旦补贴对象的经济条件发生变化不再符合标准则应停止补贴，整个过程都需要动态的持续跟进以及公开透明来保证公平。

　　如果不涉及公共服务，无论购房还是租房都是个人选择，商业市场上提倡“以租代购”并不是出于公平或可操作性的考虑，更多的是一种鼓励。在会议中提出的四点意见中，最为人所关注的是发展住房租赁企业。所谓住房租赁企业，并不是指房屋租赁中介或是刚兴起的各种房屋租赁平台应用，而是一个将自建或自有房屋专门用于提供对个人的房屋租赁服务的长租公寓运营商，例如美国的EQ R和M AA都属于该类企业，而在中国，更多的是偏高端的酒店式公寓。长租公寓企业相较于个人业主出租，能够提供更多的标准化服务以及让租客容易在一个统一标准的平台上获得更多个性化选择。长租公寓通常在人口跨区流动性强、房屋价格高的大城市较为发达，主要客户群是漂在大城市的年轻人。长租公寓的兴起以及住房租赁企业的发展，是建立在房屋买卖价格较为稳定、人口流动性较高等租赁需求旺盛的前提之下，这也是德国、瑞士等发达国家租房率几乎过半的原因。中国人的房屋自有率高企，当然与传统观念有一定关系，但更多的是房屋买卖市场的兴旺与房价上涨尤其是一线城市的房价涨幅，令房屋投资属性逐渐大于居住属性，因而无论企业或是个人只要有资本都会更倾向于买卖交易而非租赁。住房租赁市场的发展与房屋买卖市场回归理性是密不可分的。

　　住房租赁市场的发展，并不是孤立存在的，无论是公共服务的“以租代建”还是商业市场的“以租代购”，并不需要额外的刺激或扶持，但都需要有一个公平的法治环境，与房屋买卖市场互相连通、共同发展。