专家：房地产市场结构供需严重失衡

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会于5月5日上午9：30~12：00在中冶大厦9层会议室（北京朝阳区曙光西里28号）举行。研讨主题为“去库存背景下的中国房地产发展”。

　　【以下为文字实录】：

　　王业强：

　　第二，当前房地产市场面临的突出问题。

　　一是房地产市场结构供需严重失衡，商品房去库存的任务任重道远，我们总结三大失衡：1．区域性结构失衡。由于城市分化严重导致区域性结构失衡，一线城市和少量二线城市，和大多数三四线城市情况有所区别。2．物业表现方面的各种类型结构处于失衡状态。住宅库存相对于办公楼和商业营业用房这些产品来讲市场表现较好。3．需求侧结构失衡。由于贫富差距拉大，导致需求结构失衡，比如城市非流动人口总体上已经解决了住房困难，但大部分流动人口仍难以有效解决。

　　二是个别城市房价上涨过快，局部市场泡沫加剧和风险加大。可以以2015年深圳住房的情况做一个比较，深圳2015年个人住房贷款余额是7420亿元，同比增长40%，比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元，但是这些住房贷款所对应的住房总数没有超过京沪20%的水平，表明这样一种宽松的信贷环境为深圳房价提供了很大的支撑。个别城市房价的上涨幅度快速，导致局部市场价格泡沫显著和风险概率增大，实际上不利于房地产市场稳定发展。进一步透支了城市居民的未来消费能力。投资过度杠杆化，加大了金融市场的系统风险。加大了地方经济转型和结构调整的难度。

　　三是棚户区改造的资金筹措渠道有限，面临配套基础设施不足难题。棚户区改造是一个民生工程，也是一个发展的工程，棚户区改造的资金来源有限，已经成为棚户区改造的一个难题。目前阶段，各地棚户区改造进度是一个不平衡状态，拆迁的难度日益加大。棚户区改造的基础设施配套还存在严重不足，影响到棚户区的入住率和满意程度。

　　四是住房租赁市场发展相对滞后，缺乏相应体制机制建设与规范监管。房地产市场，可以看到交易市场是房地产市场的主角，一直在不断发展和完善。住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态，发展相对滞后。目前，中国城镇住房租赁市场存在四个主要问题：1．在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善。2．房地产中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的问题。3．租赁市场存在监管漏洞问题。4．租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成一个规模的优势和市场品牌，使整个市场供给还是以散户状态为主。

　　五是房地产新常态长效机制尚未形成，政策性救市难以解决长期问题。短期内仍然无法摆脱土地财政困境和放弃依靠房地产业来驱动地方经济增长的传统模式。目前所做的一些救市的措施，在短期内也能对市场起到一定的刺激作用，但有可能损害房地产机制的效率，不利于根本的解决一些长期性的问题。重构房地产市场的生态和构建房地产长效运行机制还需时日。