人大教授叶剑平：抑制房地产投资品功能 发展租赁市场

　　人大教授叶剑平：抑制房地产投资品功能 发展租赁市场

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会定于5月5日上午9：30~12：00在中冶大厦9层会议室（北京朝阳区曙光西里28号）举行。研讨主题为“去库存背景下的中国房地产发展”。

　　【以下为人大教授叶剑平发言实录】：

　　叶剑平：

　　各位好。蓝皮书对中国整个房地产业的研究、判读很有价值，所以持续了10几年，我想就蓝皮书所带来的一些启发谈谈自己个人的观点。

　　中国真正房地产市场从1998年开始，那时候刚好是亚洲金融危机，金融危机拉动经济，房地产支柱产业是那时候提出来的，也恰恰从那时候带来中国新的发展，包括城市化。过了二十几年，现在我们经济也面临下行的压力，但实际上整个形势已经发生了变化。1998年是短缺经济时代，那短缺经济时代生产什么就销售什么，很快销售出去。按现在来说，库存已经那么多了，七点多亿这样一个库存，如果还作为一个很重要的投资手段的话，我想条件也不具备，所以中央适时提出了去库存，我认为是很及时的。但是要怎么去，按照报告，去年都是下行的，突然今年一线城市猛涨。如果在座的诸位有幸去看的话，好多市场本身能够自我调节，但几次调控都是往反的方向走，所以蓝皮书对未来建议的非常好，一个是去库存，一个是调结构，一个是精准去库存的定位应该下沉到城市，而不是上下“一刀切”等等。

　　第二，讲讲房地产本身。房地产本身是投资品，更是消费品。作为消费品，是每个老百姓都不可或缺的，所以有的时候说它是一个准公共产品，因为我们的衣食住行其中的住是必须的，是要保障的。但是它又具有投资品的特征，正因为这样我们把投资的功能就放大了，所以后面在蓝皮书里也说了，就是金融方面的一些问题。实际其他的一些投资渠道很少，所以才致使有一部分投资人到一线城市去投资，因为一些城市和其他城市的公共配套以及供需关系毫无疑问是不一样的。如果细细去分析，我们也分析在一线城市真正买房子的人其实是“投资客”，如果产生新的供应都是用来投资的话，这实际上经济结构就出了问题。因为房地产作为消费来说实际上是贬值的，当然作为稀缺品来说它是在增值的。所以它的功能、它的产品实际上是没有变化，可是它的价格一直在变化，这种变化吞噬了很多应该用于生产的资金，如果一个国家整个经济结构往这样一个市场或者是虚拟的市场去演进的话，我想迟早就会爆发所谓“泡沫”的破裂。

　　所以鉴于此，我个人认为，今后的调控重点应该更多的强调它的消费功能，而抑制它的投资品功能。当然这从税收、政策等等方面都可以，但是不要通过行政性的，谁能买、谁不能买这样一个强制性的东西，还是通过市场的调节。当然，还要金融改革使得老百姓的钱可以用于其他投资领域，这种其他投资领域又带来了新的增量，新的生产，有利于整个社会发展，这是一个很综合的问题，所以我老说房地产问题不只是房地产本身，而是整个社会经济问题。

　　第三，我很赞同提到的中介和租赁市场，大力发展租赁市场，世界各个国家都是这样，尤其是很发达的国家，苗田博士在欧洲，欧洲就是这样，比如说德国，住房自有化率才百分之四十多，你不能说它很落后，不能把住房自有化率高就作为经济发达的表现，而是说住房的便利性才反映整个社会发展的好与不好。所以很多年轻人为了一套房子，包括学校的莘莘学子，在学校很牛，一走出校门，一工作的话，第一件事就是住房的问题。在北京这个地方，100平米的房子要一千万，问问在座的诸位何时能赚到这个钱？连住的问题都解决不了，谈何发展？很多不一定拥有住房，但是你有房子住，还住得很便捷，这就是租赁市场，既然我们库存这么多，既然很多人有几套房子，为什么不把它放出来，刚才我说住房是消费品，一定要消费，而不是很多记者去采访、去看，有些小区50%是空置，为什么让它空置，因为它有空置的条件，未来会增值，所以它空置不抛，如果告诉他未来不增值，那就卖出去，如果他拿去出租的话，会更好。所以不管怎么样，社会生产的财富一定要用起来，一定要消费，不管是持有还是出租，所以我个人不反对一个人10套、100套，如果他拿去出租也是为社会服务，所以我想大力发展租赁市场。二是要完善租赁制度，业主不能想提租就提租，想赶你走就赶你走，一不能乱提租，二不能乱赶租客，租客是上帝，社会是要保护的。在十年前就在住建部提出来这些东西，当时也是发展，解决住房问题要靠增量。所以增量有两个，把投资客的增量变成出租，变成消费品进入市场，也是供应量，这也能解决住房问题。当然还有政府公共的政策，刚刚国务院经济工作会议也说了租赁市场的问题，把暗补变成明补等等。总的来说，这个市场的健康发展实际上是一个系统工程，所以如果把投资房地产作为增加值，来作为整个经济或者房地产业发展的指标，我个人认为可能不一定正确，所以真正来说是老百姓拥有房子的成本，这种拥有不管是购买还是租来，只要是能够便利拥有房子；或者从另一各方面来说，开发商也好、社会生产的房子能顺利的进入到消费领域，这可能是一个健康的标志。我就简单说这些。谢谢大家。