买卖二手住宅交税3解  

  “营改增”后2年成为分界点

  日前,我国财政部、国家税务总局公布《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件,对二手房交易中如何适用“营改增”做了具体规定。“营改增”新政自今年5月1日开始实施,将会给北京二手房交易的缴税环节带来变化。为了帮助大家了解怎样缴税,北京晨报记者特地请来业内专家进行解析。

  1 出售“不满2年住宅”全额缴税

  2015年,刘女士在北京朝阳区望京地区买了一套160平方米左右的三居室,房屋为750万元。今年2月,刘女士想卖掉这套住房,换一套四居室的大房子。听说“营改增”新政出台了,刘女士想知道自己在什么时候卖房最合适。

  据伟嘉安捷分析师吴昊介绍说,一般来说,北京140平方米(含140平方米)以下的住宅属于普通住宅,140平方米以上的住宅属于非普通住宅。在“营改增”新政实施后,无论是普通住宅、还是非普通住宅,只要是个人将购买不足2年的住房对外销售的,就要按照5%的征收率全额缴纳增值税。

  “刘女士购买上述住房的时间是2015年,房屋面积为160平方米,属于不满2年的非普通住宅。按照以前的政策,刘女士需要按照5.65%缴纳营业税为42.37万元。在‘营改增’新政实施后,刘女士缴纳增值税35.71万元。这样刘女士将会比以前少缴税6.66万元。”吴昊说。

  2 出售“满2年普通住宅”免征税

  2007年,李女士在朝阳区劲松买了一套70平方米左右住房。今年3月,李女士与家人商量后,决定把这套房子卖了,换个学区房。李女士想知道在“营改增”新政出台前后,自己交税有没有变化。

  “根据‘营改增’新政有关规定,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。”吴昊说,李女士购买的上述住房在2007年,房屋面积为70平方米,属于2年以上普通住房。在‘营改增’新政实施之前,是免征营业税。在‘营改增’新政实施之后,是免征增值税。”

  3 出售“满2年非普通住宅”差额缴税

  2009年,崔先生在北京海淀区中关村买了一套188平方米左右的住房,房屋总价420万元。如今,崔先生的这套房子价格已涨到了600万元。崔先生打算在今年5月1日以后出售这套住房,崔先生想知道到时候自己该交多少税。

  中原地产首席分析师张大伟指出,按照“营改增”新政有关规定,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

  “崔先生购买这套住房是在2009年,房屋面积为188平方米,属于2年以上的非普通住宅。崔先生原先购买房屋价格为420万,如今房屋价格变为600万元,按照以前的政策,他需要按照两次交易房款差额的5.65% 交纳营业税10.17万元。在‘营改增’新政实施后,崔先生需要缴纳的增值税为8.57万元。崔先生比以前少缴税1.6万元。”吴昊说。

  北京晨报记者 武新

责任编辑:张扬 SF159

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