严跃进：因降准出台而恐慌性购房不值得

　　严跃进：因降准政策出台而恐慌性购房 根本不值得

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进点评3月1日央行降准

　　此次央行降准，基本上符合2016年货币政策略偏宽松的政策导向。3月1日的降准反映了中央将持续围绕降低资金成本、鼓励信贷发放等内容展开经济提振。从市场预期来看，今年或还有三次降准的空间，同时会有一次降息的空间。

　　降准为商业银行推进宽松的信贷政策提供了有力的支持。在2015年持续降息的政策下，部分商业银行会发现贷款方面存在透支的风险。比如从房地产市场的角度看，在房价持续上涨的背景下，房贷申请规模会增大，这会使得商业银行贷款方面显得力不从心。而通过降准，进而使得商业银行可贷资金规模上升，进而有能力继续推进宽松的房贷政策。这也较好地对冲了持续降息所带来的部分市场风险。

　　此前央行行长周小川在上海G20央行行长会议期间认为中国目前的加杠杆策略是正确的，这使得市场的预期相对稳定，即认为后续将推行一个更为宽松的信贷政策。所以为了激活商业银行的贷款政策，通过持续的降准，既能够引导市场预期的稳定，同时能够利用货币乘数效应，进而使得市场上的流动性增加。这对于包括房地产开发企业在内的各类企业获取低成本信贷有积极利好。同时商业银行在放贷方面也会有更大的积极性。尤其是从后续房贷的政策看，不排除会鼓励各大商业银行更加各自情况制定各具特色的房贷政策，那么这个时候让商业银行满足有钱可贷的条件就非常有必要。从这个角度看，此次降准进一步创造了2016年宽松信贷、低廉资金成本的金融环境。

　　目前降准的大背景下，应该说在喜悦的同时，也要防范各类市场风险。比如说，近期上海、深圳等城市房价持续上涨，市场较为亢奋。而降准无疑具备了一种“火上浇油”的效应，会进一步使得市场预期看涨，加剧部分房企楼盘项目的价格调整或上升。因此从这个角度看，近期对于一线城市来说，需要提防各类政策效应下的盲目涨价行为，对于部分随意涨价的做法需要进行打击，进而维护购房者的购房利益。

　　如果从目前的节奏安排来看，今年不排除会出现一个季度进行一次降准的频率。这对于房企来说也是有积极效应。2016年是供给侧结构性改革的第一年，在2015年政策调整的基础上，2016将继续通过降低企业投资成本来鼓励企业投资。尤其是在2015年积极去产能、积极去库存的导向下，2016年降低资金成本鼓励企业投资显得非常有必要。从目前企业的投资意愿看，已经有了一些积极反应。比如钢铁、水泥等行业已经有了较好的行业抬头趋势，而房地产行业则在部分城市出现了补库存的需求。这个时候通过降低存款准备金率，使得此类企业后续在获取商业银行贷款方面会有更低的门槛，同时能够获取更多的资金，这对于此类房企加快投资节奏、积极从投资角度来拉动宏观经济都有较好的作用。

　　基本上可以认为，目前的降准对于二线城市会有更大的利好。比如说包括合肥、南京等城市，都是此前房价上涨较快、购房政策相对宽松的城市，此次降准后使得后续此类地区的商业银行也更为振奋。因为从各个产业来看，房地产产业整个的盈利状况等较好，也基本上符合商业银行后续贷款扩张的主流方向。当然，在本轮降准周期中，可能此类城市的房价会有一个更快的上涨，这也是目前包括合肥、南京等热点城市需要提防的风险。

　　当然，在2015年持续降准降息政策后，此次降准的效应可能会和2015年有所不同。2015年持续的降准，尤其是上半年，使得部分资金进入了股市，进而催生了股市的泡沫。而在2016年各类投资者会显得更为谨慎和理性。从这个角度看，降准对于股市的刺激效应，或者说边际效应是在递减的。反而是楼市可能会面临一个更大的利好，进而推高楼市成交量、价格和投资等指标或数据。

　　目前降准对于一二三四线城市的刺激效应会有差异。一线城市由于购房政策比较紧，而且近期也会有一个相对严苛的购房政策出台，可能刺激意义已经不大。但不排除部分非理性的购房者因为此类政策而盲目入市，进而被套。二线城市能够获得最大的利好。这是因为二线城市的购房需求还没有完全释放，恰好可以借此次降准政策而积极推盘和积极做营销，这个时候购房者可能也会因为一线城市房价暴涨的因素，而积极购房。三四线城市总体上库存规模较大，但对于购房者来说，后续获取宽松的房贷可能会有更好的便利性，进而使得购房者的购房成本降低，进而加快购房效率。

　　此次降准政策一定程度上使得此前的20%商贷首付政策、契税下调政策等变得更加巩固。从实际情况看，部分城市尤其是非省会城市正在积极落实两成商贷政策，但是很显然，持续宽松的商贷政策会使得商业银行贷款过于宽松，进而可能会形成新的贷款风险。而通过降准，将使得此类商业银行贷款方面更加具备主动性。甚至从目前的趋势看，不排除部分省会城市陆续通过落实20%的房贷政策来进一步改善购房环境，尤其是一些高库存的城市，可能会借这样一个政策，从过去25%的商贷政策下调到20%的比例，进而和非省会城市靠拢和看齐。

　　同时，这样一个政策，也使得此前契税政策调整变得更有说服力。因为契税政策调整一定程度上使得各地税务部分的源于房地产产业的收入在减少，而此次通过降准将进一步增加市场的供应规模和成交规模，使得后续房地产产业其他税收收入会增加，进而使得契税等政策调整变得更有底气和说服力。

　　因为降准政策出台而恐慌性购房，根本不值得。要知道，按照市场预期，后续还有三次降准和一次降息的机会。如果简单理解此类降准等政策，就会发现购房的主见会丧失，完全被政策所绑架。对于购房者来说，既要看到政策带来的利好，同时也不能盲目扎堆入市。理性评估购房能力，准确把握市场趋势，恰到好处地做出置业策略，恰是目前房地产市场相对狂躁背景下需要注意的一点内容。