开盘直降三千，长沙楼市降温？ | 调查
刘李
来源：微信公众号 潇湘晨报晨地产
“控一线、稳二线、活三四线”，这一轮有保有压的楼市调控思路，和几年前的调控相比颇为不同。
日前，位于梅溪湖板块的梅溪正荣府开盘热销，也引来一条热传的微信对其价格进行分析——“综合价格表和开盘优惠政策，9号栋高层与8号栋洋房实际成价分别为8900元、12500元，其中高层价格比邻近的卓越浅水湾约低3000元。”
梅溪正荣府首度开盘即降价？是事实还是传言？是受政府调控之威影响还是开发商理性的销售策略？潇湘晨报记者采访了长沙多位业内人士并展开了调查。
回应
“并未降价，只是首开卖个良心价”
11月18日晚，长沙世尊佳兴酒店4楼湖南厅，梅溪正荣府摇号开盘，项目首开主推101至117平米的户型。当晚，梅溪正荣府首开两栋楼212套房子基本清盘，据一位当晚在场参与了摇号的购房者介绍，自己参与了摇号但并没有买到房子。
梅溪正荣府的开盘价格表显示，其房号为2904建筑面积116.48平米的房子标准单价为9764元/平米，开盘单价为8903元/平米；其房号为2405建筑面积116.60平米的房子标准单价为10050元/平米，开盘单价为9261元/平米。
11月21日，梅溪正荣府营销负责人对潇湘晨报记者表示，“正荣并没有所谓的降价，我们只是良心价，主要是为了首批客户多赚点钱，首开全部卖掉，形成口碑，利于后期蓄客。”
“每个公司对成本的控制，对成本的优化能力都不一样，就像恒大和碧桂园，拿地的价格和别人差不多，但他们做出来的精装产品和别人毛坯房价格差不多。”梅溪正荣府营销负责人说。
形势
政府约谈，本月均价水平不能高于上月
“16个大中城市出台调控政策之后，长沙作为后续的4个房价敏感城市之一，市政府近期也召集了30强房企开会，要求11月份的均价水平不能高于10月份。”一位不愿具名的资深地产人士对潇湘晨报记者透露，如果房价没控制住，超出了政府设定的预期，政府无疑就会出手干预。
“个人希望开发商不要逼政府出手，希望市场保持理性，不要泡沫，抑制投机，长沙市 场稳健发展符合整个房地产生态圈的利益。”上述地产人士说。
另一位资深市场人士则直言：“其实梅溪湖片区很多房子品质并不好，但价格卖得很高 ，因为一些资源优势，成为今年来长沙房地产市场最火热的片区。”
碧桂园南城首府项目总经理卓振刚认为，正荣梅溪府首开其实价格也不低，高层平层是九千左右的水平，高层复式、洋房也达到了11000-13000的区间，尽管低于客户和同行的预期，但首开需要的是成功的效果，首开调低售价是销售上的策略。“事实上目前梅溪湖的价格已经上来了，整体货量也不足，后市价格不会受到正荣首开多大的影响。 ”
业内
开发商在趋势判断上有了逆转
“这是近阶段全国20多个热点城市密集被调控，长沙市场有所降温的体现。”对于正荣本次开盘价格较片区多数楼盘价格偏低，湘经联执行会长兼秘书长李杰认为是正常的。
李杰认为，“新项目面市，尤其是大盘面市，必须热销，低开高走的策略是理性的。其次，很多公司对项目现金流，包括现金流为正，都有严格的考核，眼下又年关将至，距上市公司的报表截止日更近，不排除有应对集团现金流考核及公司报表业绩的考虑。”
“我认为正荣的开盘价是合理的，作为首开楼盘，低开高走，集聚人气，扩大项目知名度是主要目的，从成交来看也很理想，另外尽管正荣拿地成本不低，但据成本测算均价9000多也能保证行业利润的实现。”一位梅溪湖片区的业内人士还透露，在正荣开盘前两天，湘江新区组织了全区开发商开会，要求所有楼盘开盘价格不能高于同地段同品质楼盘价格。
梅溪湖的房价是否会出现调整？
一直是该片区内价格标杆的晟通牡丹舸总经理尹丽说，开盘时期正赶上政府约谈长沙众多开发商，要想卖好，只能低开。尹丽表示，政策层面若无较大利空，梅溪湖的房价不会有大波动。“梅溪湖目前供应量不大，土地价格较高 ，下行动力不足。22日B39地块的竞拍价将指导梅溪湖的房价变化。”
“正荣开盘没有卖预期的高价是长沙市场回归理性的征兆，是近几个月市场从疯狂到理性的一次转折点，也说明大型开发商在趋势判断上有了逆转。”湖南晟龙地产执行总裁李刚同时呼吁消费者投资置业时要看清形势，梅溪正荣府开盘就是个风向标，不要盲目跟风追高。
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责任编辑：陈永乐
