张家口火爆楼市暗藏漩涡 天宝中苑项目无证售楼

　　张家口：“冬奥景气”中的无证楼盘癣疾

　　“天上浮云如白衣，斯须变幻如苍狗”。彼时，天宝中苑贵为张家口市桥西区“三年大变样”重点工程；而今却因无证售楼深陷泥淖，成为张家口楼市“冬奥景气”中的一块癣疾。

　　中房报记者 樊永锋 河北张家口报道

　　“天上浮云如白衣，斯须变幻如苍狗”。彼时天宝中苑贵为张家口市桥西区“三年大变样”重点工程；而今却因无证售楼深陷泥淖，成为张家口楼市“冬奥景气”中的一块癣疾。

　　“天宝中苑五证没有一证，要求我们补交全款。”一位天宝中苑业主10月21日对中国房地产报记者表示。

　　天宝中苑由当地房企长江房地产开发有限责任公司（下称“长江公司”）开发建设，共16栋高层住宅。在没有五证情况下，一期出售14栋住宅并交付，二期两栋高层也已封顶，多数房源也已预售。

　　由于无法办理房产证，无法抵押贷款，开发商胁迫业主补交尾款等问题，业主通过与开发商、张家口市住建局、张家口市综合执法局、张家口市桥西区法院等有关部门进行协商沟通，并通过法律诉讼方式维权，却并未奏效。

　　时至今日，开发商拒绝与业主沟通，与区政府相互推脱责任，未给予业主任何明确答复。

　　对业主所述问题，长江公司面对中国房地产报记者多次采访请求，均予以回绝。

　　作为项目土地监管方的张家口桥西区国土局，则向中国房地产报记者证实：“土地没有招拍挂，目前并不属于长江公司，属于违规项目，已进行过查处。”

　　桥西区国土局地籍科孙主任表示：“天宝中苑项目是‘三年大变样’期间，特殊时期大拆大建遗留下的问题，解决颇费周折。”

　　据当地政府人士透露，“三年大变样”期间大量未批先建项目开工建设并投入市场。“‘三年大变样’期间没处罚过任何未批先建项目，处罚都是‘三年大变样’之后的事情了，本来还有个‘三年上水平’的指导思想，后来不提了，又开始整治未批先建行为。”他说。

　　至于长江公司是如何取得该地块开发建设权的，前述政府人士表示：“张家口作为欠发达地区，区政府手中也没有多少钱，不排除区政府与长江公司签署有某种协议，提前支取了长江公司土地保证金或者其他的费用。”

　　对上述说辞，桥西区政府办公室工作人员直接回绝了中国房地产报记者的采访。

　　前述政府人士指出：“今年对违规房地产项目的整治政策是，所有未批先建项目土地均按照现行土地价格拍卖，按当时价格加50万元是合适的（当时土地出让价100万元），但是按照今年张家口住宅建设用地拍卖价已经到了300万元/亩，对开发企业来说无疑是沉重的。”

　　张家口这个三线城市，目前因冬奥会、京张高铁、大规模棚户区改造而迎来腾飞机遇期，然而如何对“三年大变样”时期遗留问题进行“刮骨疗伤”，为楼市长效健康发展创造良好环境，是当地政府部门不得不思量的问题。

　　火爆楼市暗藏漩涡

　　“张家口作为三线城市，很少受到媒体关注，但是今年房价却已经翻了一倍，7000~8000元/平方米的价格，普通老百姓根本买不起。”有买房打算的出租车司机赵师傅向中国房地产报记者抱怨道。

　　然而中国房地产报记者随同赵师傅来到位于桥西区天宝中苑售楼处听到的却是另一种说法。

　　该项目赵姓销售经理称：“一期房源已售罄。目前在售二期15、16号楼，15号楼基本没房源了，只剩下一层和26、27、28层有房。”

　　据他介绍：“购买者多数是张家口本地拆迁户。张家口要3年完成棚改。今年张家口是小部分拆迁，明年就是大规模拆迁，政府给的拆迁补偿是货币补偿为主，大都在80万~100万元，多数被拆迁家庭需要购房。目前我们没有优惠，均价8888元/平方米。只支持商贷。”

　　不过，他也承认：“目前天宝中苑项目没有五证。不过这个项目属于桥西区政府重点项目，而且属于桥西区政府置换地，土地合同已经签署，唯一的是有2.5亩属于军产用地，需要解决。”

　　为打消赵师傅顾虑，赵经理继续介绍：“长江集团在张家口市区就有七八个项目，在张家口属于明星企业，实力没问题。”

　　据公开资料显示，天宝中苑项目是张家口市2011年棚户区改造项目，是“三年大变样”期间桥西区重点工程，总建筑面积7.5万平方米。

　　“目前二手房均价8600元/平方米。我们是蔬菜公司回迁房，什么时候能办房本还不清楚，回迁房和外销房是掺在一块的。”天宝中苑一期住户王建国（化名）向中国房地产报记者介绍。

　　天宝中苑二期房源难求的局面，是张家口楼市当下的真实写照。2016年张家口和北京申办2022年冬奥会成功后，张家口市委、市政府就提出了2016年到2018年基本完成棚户区改造的“三年攻坚战”目标，随后旧城改造运动迅速拉开了序幕。

　　据公开资料显示，张家口“三年攻坚战”将集中改造438个棚户区，涉及125794户拆迁户，其中2016年改造棚户区191个51300户，2017年169个44227户，2018年78个30267户。也就是说，未来3年将有约10万户刚需被释放到商品房市场中。

　　其中仅张家口市区3个区就涉及47205户拆迁家庭，包括桥东区21777户，桥西区13193户，经开区12235户。按照官方要求的80%货币补偿比例，这部分需求将大部分涌入商品房市场。

　　这一庞大的购房群体奠定了天宝中苑赵经理的信心，也就无怪乎长江公司无视监管查处，明目张胆地违规建设封顶二期15、16号楼并公开销售。

　　骑虎难下

　　就天宝中苑项目存在的问题，中国房地产报记者走访了张家口市规划局、桥西区政府、桥西区国土局，监管部门大体秉持公事公办的态度，但也无可奈何。

　　“土地没有招拍挂，在项目开发前期长江公司也申请了规划手续，但后来规划用地手续过期了，长江公司向市规划局报批两次都被退回来了。” 张家口桥西区国土局地籍科孙主任在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　孙主任表示，天宝中苑项目用地原本是张家口市蔬菜水产公司的仓服用地，属于国有建设用地，没有用地手续，没有缴纳土地出让金，无法发放土地使用证。

　　“对长江公司无证违规销售的行为，桥西区国土局也进行过查处，当时也进行了处罚，具体是由监察科执行的。主要是由于前期规划用地手续问题迟迟不能办理，所以没法发证，也有不少业主来国土局咨询过。”孙主任称。

　　“这都是‘三年大变样’特殊时期大拆大建遗留下的问题。”他说。

　　桥西区国土分局监察科郭主任则表示：“作为违规建设项目，我们监察科对天宝中苑下发过停工整改的处罚通知，但因为是区重点项目，一直没执行，直到去年河北省专项整治活动期间，罚款才得到执行，去年一、二期项目一块处罚的，但项目并未停工，处罚卷已结案。”

　　“之前也下达过停止施工的告知，但是企业没有履行，交到法院，但是法院不予立案。”他也颇感无奈。

　　郭主任说：“对长江公司这种已经建好房子的违规建设，政府出台过18号文件，做法是连地带房没收回来，估价拍卖变现，让项目尽量在程序上合法，否则就是死结。”

　　他补充道：“天宝中苑作为未批先建的违规项目，后补办手续在之前是通行做法，但是随着政策调整，土地出让规范化，相关问题就凸显出来了。目前房地产开发拿地必须走正常招拍挂，这就意味着长江公司必须通过市场价格摘牌，才可获得合法手续。”

　　但是，天宝中苑项目运作时间较早，当时长江公司给桥西区政府代建蔬菜水产公司回迁房，“需要交纳的土地出让金很少，但由于土地被区政府抵押给金融机构，直到去年才解押。而在国家2014年9月份取消划拨地之后，所有土地都得通过挂牌出让，取得用地手续，它的拿地成本一下就上升了。当时房屋售价4000元/平方米，而现在土地出让价格提升让长江公司开发成本远高于当时拿地价格。”

　　他说：“对类似天宝中苑这样的未批先建项目，目前评估方式为，在土地出让价款的基础上每亩加价50万元，例如现在土地价格200万元/亩，有建筑物的部分就是250万元/亩。”

　　“当时长江公司并不愿意开发建设，开发企业也是因政府需要才开工的。”前述政府人士向中国房地产报记者表示，“该项目地紧邻张家口市19中的护坡，需要天宝中苑先动工才能保证学校顺利建设，属于被动开发。”

　　此外，“长江公司实际上已经把蔬菜水产公司那块地买下了，但在长江公司开发期间，桥西区政府已把该地块抵押融资，处于抵押状态的土地就无法获批，虽然目前土地已经解押，但长期抵押状态耽搁了审批，政府对其违建也就只有持默许态度。”他说。

　　于是目前该地块的状况就是：“权属上还属于桥西区政府，与长江公司没有任何关系。长江公司骑虎难下，等待土地出让底价的公布。他们也要评判地价是否在承受范围。”他说。

　　对此，中国房地产报记者向桥西区政府提出求证，被桥西区政府办公室工作人员明确回绝。

　　不只是矛盾

　　对天宝中苑项目规划手续迟迟未能获批原因，张家口市规划局回应称：“作为未批先建的违规项目，正常土地出让程序肯定没法走，只能先处罚、后补办。”

　　张家口市规划局总规划师吴建春在接受中国房地产报记者采访时表示：“长江公司规划审批手续一直没有办理的原因在于，土地局想以正常土地出让程序来执行，要求规划局出正常的规划复函，但我们出规划复函要求必须是净地，现实情况是长江公司未批先建，地上已有建筑物，而且多数已出售，业主已入住，无法拆除，卡在这个节点上，无法批复。”

　　他说：“今年张家口市对‘三年大变样’时期遗留的房地产问题，开展了集中整治，天宝中苑按照现行政策就是先处罚，整治办出个文件证明已处罚完毕，再按照补办程序进行是比较可行的方案，而不应走正常招拍挂程序。”

　　至此，天宝中苑项目作为“三年大变样”的产物，让各审批部门之间犯了难，成为政策执行难的矛盾体，而将天宝中苑视作重点项目的桥西区政府却置身于世外，各种缘由无从知晓。

　　据河北省住建厅通报，2015年，张家口市中心城区列入房地产专项整治范围的房地产开发建设项目共233项，其中违规项目157项，违规项目占项目总数的67.38%（已处罚并办理相关手续的106项，未取得施工许可的51项，其中未取得土地手续的18项，已取得土地手续未办理规划手续的28项，已办理规划手续未办理施工许可的5项）。

　　自专项整治工作以来，该市共处罚违法建设项目19项（中心城区12项、县区7项），罚款253.29万元（中心城区罚款185.08万元、县区罚款68.21万元）。

　　从上述通报可以看出，看似相关违法违规问题得到了惩处，但要从根本上解决类似天宝中苑的违规问题，还需要“刮骨疗伤”的魄力。

　　然而，谁来买单却是个问题。

　　【本文来自微信公众号“中国房地产报”】