杭州半年楼板价涨50% 部分区域将控制土地供应

　　半年楼板价涨50% 杭州下半年部分区域将控制土地供应

　　本报记者 沈浪 上海报道

　　导读

　　自2009年以来的全年土拍数据显示，今年上半年杭州土地出让金额就超过了2011年、2012年和2015年的全年金额，同时略低于2010年和2014年。与2015年全年相比，今年上半年土拍金额多了27.8%。

　　进入2016年，热点二线城市中南京、苏州、合肥等地房价地价突飞猛进，市场人士一度认为杭州房价涨幅才刚刚回调到两三年前水平。

　　然而，短短半年来，杭州土地出让规模和土地价格均出现大幅上涨，其中地价环比涨幅超过5成。

　　杭州透明售房网数据显示，杭州市区上半年共计成交77宗土地，总成交金额810.1亿元，创近八年同期新高。其中楼板价均价为12263.09元/平方米，同比2015年上半年8000元/平方米，增长超过50%。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，杭州土地价格上涨与长三角区域的宏观环境有关，包括南京、苏州等在内，都是被带动起来的市场。在杭州拿地的房企，已经从本土企业占主导转变成外来企业居多。短期来看，杭州最新去化周期约5个月，有所上升。

　　一名杭州业内人士指出，其与房企的沟通结果看，从5、6月份开始，市场颓势开始显现，前期活跃局面很难持续，起码第三季度不会有上半年活跃。大走势与长三角区域重点城市一致，下半年都会进入调整状态。

　　大幅上涨原因

　　据快房网K指数研究室统计，2016年上半年截至6月27日，杭州市区（含余杭萧山，不含富阳）共成交土地75宗，出让总面积3845.12亩，总成交金额805.78亿元，均创历史同期新高。成交金额同比去年涨幅超过400%。

　　自2009年以来的全年土拍数据显示，今年上半年杭州土地出让金额就超过了2011年、2012年和2015年的全年金额，同时略低于2010年和2014年。与2015年全年相比，今年上半年土拍金额多了27.8%。

　　按照今年上半年节奏，2016年将成为有史以来土拍金额最多的一年。

　　业内人士指出，上半年楼板价大幅上涨的原因之一是，超过6成的土地分布于主城区，土地成交金额505.1亿元，占比达62.7%。这也造成大量热门板块地价创下新高。半年时间内，不少板块甚至三度刷新纪录。

　　1月6日，天阳置业以楼面价19695元/平方米竞得申花宅地，创下板块新高；5月20日，融信将土拍价推至31404元/平方米；再过半个月，首开金茂联合体再度刷新纪录，地价达33106元/平方米。

　　信达在钱江新城制造的地王，首次将杭城宅地楼面价拉升至3万元/平方米以上大关。奥体、钱江世纪城、三墩北、铁路北站、未来科技城等板块楼面价均创下新高。其中未来科技城宅地184%的溢价率高居第一。

　　楼面价最高的是绿城拿下的市中心潮鸣地块，成交楼面价45368元/平方米，这也是杭州唯一一宗地价超过4万元/平方米的宅地。

　　外来资本也直接推动杭州地价上涨。今年5月，杭州诞生第一块总价过百亿的地王——信达奥体地块，总价123.18亿元，成为2016年度上半年的总价地王。首开&金茂联合体、滨江&保利联合体竞得的庆隆单元宅地和西湖味精厂宅地分别以64.1亿元和48.3亿元获得总价排行榜的第二第三。

　　今年上半年杭城共有7宗地块楼面价突破3万元/平方米。获得这些地块的房企中，有4家是外地房企。其中融信今年在杭城土地市场已拿下6宗地块，拿地金额高达98.84亿元，并一度创造了拱墅区和萧山区的楼面价记录。

　　信贷投放是最大变数

　　7月，杭州拱墅区申花板块、余杭区未来科技城板块及萧山区钱江世纪城板块，均有宅地计划出让。楼面起价最高达19001元/平方米。

　　但上述业内人士指出，以杭州上半年的土地成交金额计算，各城区已经完成大部分供地目标，下半年供地应该不会放量。杭州主城区、萧山区等国土部门负责人此前也表示，将会控制土地供应，根据行情有节奏推地。

　　频频出现的高地价，也给市场带来隐忧。“不少板块的房价涨幅，远远跟不上地价涨幅。对于高价拿地的开发商来说，未来市场行情如发生逆转，虚高透支未来地价，可能面临风险。”上述业内人士说。

　　同策咨询一份报告显示，截至5月底，9家浙系房企2016年1-5月拿地7宗。

　　广宇从2013年至今未在当地有拿地动作；莱茵达、广厦、雅戈尔拿地断断续续；绿城2016年1-5月拿了2块地，土地成交金额却比2015年拿10块的土地金额还要高；众安2016年1-5月拿地1宗土地成交金额与2015年拿地3宗成交金额持平。

　　进入楼市下半场，房企进入强者恒强时代，中小房企生存空间被挤压，这在浙系房企中表现更为明显。外来大鳄一旦嗅到调控收紧的味道，也会毫不犹豫退出杭州土地市场。

　　然而，克而瑞一份研究报告表明，供求关系逆转，杭州房价存在补涨可能性，但需求透支与涨价观望致成交后劲不足，下半年二线面临回调压力之下，杭州恐怕也无法避免，地王涌现的频率或将有所放缓，但地价仍将维持高位。

　　这份报告认为，下半年在中央整体宽严相济的格局下，各地方政府仍然是政策的主导者和落实者，信贷投放执行变化将是决定市场热度的最大变数。预计房地产开发投资增速将在下半年继续回落，10%以上的高增长已难再现。

　　其中指出，这将在短期内对房企资金面和新开工等产生负面影响，并不会对占全国比重较大的三四线城市新开工带来大幅提升。长期来看，行业首要任务仍是去库存，后续开发投资量持续增加动能不足，而随着基数效应褪去，增速也将持续回落。（编辑 骆轶琪）