香港楼市“挞订王”与深圳楼市“诚意金”
【明言至理】
深港两地楼市冷热不均差别如此之大，其中一个主要原因是信息透明度不同。
虽然刚刚入秋，香港楼市已然“入冬”。
在上一期，笔者谈及之前因置业者预期美联储加息在即，引发香港楼市出现波动。近期，香港楼市又出现了“挞订”潮蔓延的迹象，以及二手房业主主动降价、商铺租金下调等现象，值得深港楼市置业者关注和参详。
所谓挞订，即是指投资者因退订被开发商或中介扣罚订金。据统计，9月初至今香港一手楼市录得挞订个案已多达30余宗。也就是说，平均每日约有两单挞订个案。截至目前相关买家被没收的订金已超过1000万港元。
香港开发商九龙建业日前公布，自本月初至16日，旗下位于红磡的3年长期楼花项目累计出售340多套，期间虽有逾3倍的超额认购申请，但同时也录得11宗挞订个案。对此，香港地产代理业人士指出，如果按照总作价5100万港元、因挞订被扣罚订金比例5%计算，买家总共被扣罚金额高达255万港元，这一项目也因此成为香港楼市近年来一手新盘中的“挞订王”。
除了在售商品房出现挞订外，香港房屋协会推出的安居计划“置安心”一个项目也连续录得4宗挞订个案，市场估计买家被扣罚的订金约35万港元。香港房屋协会就此表示，预期最终这一项目的挞订个案总数可能会增至超过10宗。
澳新银行高级经济师杨宇霆认为，美国加息可能会加快香港楼价见顶的情况，就算楼价不是因为美联储加息而大跌三至四成，中长期的变化趋势始终也是向下的。
美联物业最新发布的统计数据也显示，今年前8个月香港的二手楼注册宗数为3.22万宗，同比增长1%，但同期楼价的升幅为8.9%。美联物业由此分析认为，目前香港楼价出现“干升”(即有价无市)的现象，预期在后续大量新盘推向市场的情况下，9月份的相关成交总数将会跌至不足3000宗。
从上述现象可见，目前整体香港楼市前景不明朗。交银国际的研究报告指出，除了美联储加息和港股市场波动的因素外，随着香港住宅供应量的增加，香港楼市下行风险加大，今年甚至会出现调整。交银国际预期，截至第四季度香港楼价有可能下跌一至两成。
为此，香港官方不断提醒置业者警惕风险。香港发展局局长陈茂波也提醒楼市置业者不要心太急，他预计未来3至4年潜在一手楼房供应量将高达83000个，其中近70%都是实用面积低于70平方米的中小户型单位。
陈茂波此言传达的信息是：香港特区政府增加住宅单位的计划正按部就班推进且渐见成果。据悉，在2012至2014年香港建筑行业平均动工量较之前5年平均动工量大幅增加约58%。香港特区政府持续增加房屋土地供应量，以及之前实行的楼市调控辣招，都是为了楼价不出现脱轨的情况。另外，从置业者角度看，在目前利率走势不明朗、宏观经济不景气的情况下，贸然入市抢购像上述九建被挞订的楼花项目，要到两三年后才能收楼，需要面对的风险将更大。期间如果楼价大幅波动、银行利率上调，置业者就可能沦为负资产。
视线再转回深圳，这里的房价仍然处于狂热状态。日前听朋友抱怨，屡屡接到地产中介的骚扰电话，一上来就摆出“皇帝女不愁嫁”的架子。得知买家对其推介的房源感兴趣后，中介提出要客户先交“诚意金”，个别要价高达10万以上。但对所谓“诚意金”究竟是什么名堂、有没有法律效力和约束，中介语焉不详。如果中介发现买家不想支付高额“诚意金”，他们又会松口说“金额可以商量”。对此，这位朋友感叹，深圳地产市场中介行当可谓乱象横生，感觉处处是陷阱。
实际上，前期深圳楼市出现价量背离现象。笔者认为，深港两地楼市冷热不均差别如此之大，其中一个主要原因是信息透明度不同，例如在深圳楼市方面，来自不同口径的交易数据“打架”已不是什么新闻，地产开发商、代理或中介利用信息不对称，片面强调“刚需”，而对宏观经济周期、开发商库存量及资金周转、置业者负担等可能左右房价高低的因素避而不谈，人为造成抢楼紧张气氛，这些都值得置业者警醒，更有待相关部门持续加强和完善对楼市中介及交易环节的监管。
(作者系证券时报记者)
