芜湖楼市库存压顶：万科、恒大等一线房企不惜“贴身肉搏”

　　罗韬

　　“全新楼王，均价3688元/平方米，八大成熟体系。”“总价45万起，存3000减2万，为你定制美好生活。”

　　楼盘促销广告在位于安徽省东南部的这个三线城市随处可见。这里是素有“江东名邑”、“吴楚名区”之称的芜湖。

　　2007年一线城市房价纷纷下跌，楼市步入调整期。在政策优惠、新型城镇化建设等利好因素下，大量房企纷纷挤入芜湖这个常住人口只有100多万的市场。

　　2015年5月底，《第一财经日报》记者实地探访芜湖，发现房地产市场严重供过于求。当地的大巴车、市场步行街，甚至出租车都被楼盘广告霸占。出门打车，你只需要报出楼盘名称，出租车师傅可以很快分辨出具体位置。

　　一线房企深陷

　　5月21日下午，临近下班时间，《第一财经日报》记者在位于芜湖市政府旁边的“兆通大观花园”小区注意到，10分钟内从该小区门口仅走出6个人和3辆私家车。记者观察发现，该小区的入住率不超过50%。据当地人介绍，这是这个片区人气最旺的小区之一。

　　沿着芜湖河清路向南走，另外一个楼盘甚至连门卫都没有。在本报记者步行的半个小时内，仅有一辆出租车路过。

　　“如果你晚上要在这里打车，你一定要喊上帝保佑。”当地一位出租车司机告诉记者，“这里晚上基本没有人。”

　　晚上8点，记者注意到这里的楼盘亮灯率不足30%，外面几乎没有人，周围一片安静。

　　“围绕芜湖市政府四周的楼盘均出现大面积滞销，政府之前希望做一个政务区，但是并没有多少人过去买房。”业内人士肖华(化名)告诉记者。

　　房产商几乎是“贴身肉搏”，竞争异常激烈。即便是下调销售价格，新盘依旧面临卖不动的窘境。深陷其中的不乏万科(000002.SZ)、恒大地产(03333.HK)、世茂房地产(00813.HK)、碧桂园(02007.HK)等知名开发商。

　　万科集团开发的“万科城”项目就出现了滞销，当地房产信息网站芜湖365网上房地产显示，去年以来共计开盘158套房源，成交38套，去化率为24%。

　　“这个万科城是万科旗下项目销售业绩非常差的一个项目，即使这样，在这个片区万科城的销售也还不错。”当地业内知情人士告诉记者。当地出租车司机也告诉记者，在这个比较凄冷的区域，万科城属于人气稍旺的楼盘。

　　而恒大地产开发的“恒大华府”也不尽如人意。

　　芜湖365网上房地产显示，恒大进入当地累计开盘的15栋项目有4栋一套都没有卖出去，而去年以来开盘的90套，仅成交了22套。

　　多位当地业内人士向记者表示，恒大华府由于精装修并不适合当地需求，当地人都不喜欢精装修房。

　　竞争白热化

　　搜房网数据显示，芜湖主城的四个区(镜湖区、戈江区、开发区、鸠江区)聚集着119个待售楼盘。

　　库存居高不下让营销人员的压力很大。“晚上十点我家门口还有绿地项目的销售人员给我发传单，他们挨家挨户发展客户不放走一点资源。”当地居民告诉记者。

　　压力最大的时候，这里的楼盘营销总整晚睡不着，天天加班。“去年底为了冲业绩，我们拼命在卖房子，好在我们熬过了最艰难的时间。”某楼盘营销负责人告诉记者。

　　官方数据显示，芜湖的住宅去化周期在16个月左右，这个数据被当地业内解读为非常不健康。“我们预测大概有18个月，而如果是在鸠江区，这个区划周期可能就是好几年了。”业内知情人士指出。

　　即便是位于城中心的楼盘压力也不小。某楼盘的销售对外报价是7500元/平方米，但记者走进楼盘才发现，还有各种优惠活动。

　　“之前我们五一节有促销活动，现在您还可以参加这个活动，我们做商业贷款可以每平方米直接减少700元，这样差不多是6500元/平方米。”该楼盘销售顾问还告诉记者，芜湖除了市中心房子卖得好一些，郊区的人气都很低，但是即使在市中心，很多房子也没有人住。他解释道，因为“很多芜湖人都在北京、上海打拼，他们买了房子为了以后养老。”

　　世茂房地产在芜湖的世茂滨江一期的均价为8000元/平方米，二期的均价为7500元/平方米。“芜湖的同质化产品太多，沿长江的江景楼盘就有15个，竞争太大。”世茂房地产芜湖营销部经理鲍峰向记者坦言。

　　有知情人士告诉记者，苏宁置业甚至已经将其部分土地退还给政府。

　　无序扩张？

　　“2007年芜湖住宅市场均价7000元/平方米，今年的均价是5300元/平方米。”绿地集团安徽房地产事业部皖江区域公司总经理姚小刚告诉记者，“这个城市住宅价格下降有两个因素，一个是城市中心的房价在回落，还有一个原因是芜湖的区划面积还在扩大，郊区房价拉低了整个芜湖的均价。”

　　克而瑞数据显示，2014年芜湖商品房成交面积同比下降92.57%，其商品房成交套数同比下降93.08%，成交金额同比下降92.48%。

　　“2007年~2010年政府土地释放过多，这期间很多大型房企也加入到芜湖市场，竞争一下子变得很激烈。”姚小刚认为。

　　鲍峰指出，之前政府拆迁棚户区的时候给拆迁户都提供了安置房，大量安置房的出现也冲击了商品房市场，这些刚需完全没有释放。

　　为促进商品房市场发展，2012年初，芜湖政府出台新政，对购房者给予现金补贴。

　　同时，从去年开始整个芜湖的土地就实行了限量供应，而芜湖市本科及以上学历高校毕业生或具有技师级以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。

　　此外，芜湖市政府今年5月出台《关于贯彻落实国家促进房地产市场健康发展政策的若干意见》，要求金融部门要落实首套普通住宅首付款比例30%和利率下限7折优惠政策，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，金融部门要执行首套房贷款政策。全面执行二套房首付比例下调至40%金融政策。

　　“市场也有前景，未来芜湖房地产市场会渐渐走出低谷，今年高铁也将通车，芜湖交通也将更加便利，这个城市值得期待。”姚小刚表示。