【推荐阅读】把房子卖给政府去：多地回购商品房充当保障房

　　福州统购商品房充实保障房 或利好楼市

　　□记者 郭圻 福州报道

　　福州市近日下发《关于统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，统购市民商品房、安置房，用于安置拆迁群众，福州市住房保障和房产管理局相关工作人员表示，具体细则还在制定中，多位业内人士和专家表示，此项政策有利于楼市去库存，也便利于群众以优惠价格满足住房需求，值得期待。

　　新政引发市场较大反响

　　《意见》指出，福州市将由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体。统购房屋类型：商品房，建筑面积在45㎡-135㎡，已办理预售许可证并已封顶或竣工；安置房，建筑户型面积在45㎡-135㎡，已竣工并办理安置结算手续，被征迁户已有自用产权住宅外多余的住宅用房，所有权人及共有人自愿出售，尚未装修入住。统购价格：商品房购买价格，由区统购单位委托抽签选定的七家评估机构对统购商品房进行市场评估，去掉最高价和最低价后进行平均，协商确定价格，原则上低于市场评估价格15%以上，特殊情况可上报市政府研究决定。安置房价格，评估后去掉最高价和最低价，然后以平均价格作为回购价格。统购模式：签约主要有预定和买断两种方式。

　　《意见》指出，购回房源中符合条件的可列为保障房，所需经费由统(回)购单位与使用单位协商支付，列入项目征收成本。CRIC克而瑞福州高级分析师黄彬认为，福州市政府统购市民余房，在全国尚属首例，对于后市有一定利好。福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，住建部相关官员近期曾表示，棚户区改造中符合接受保障的家庭可以到市场上购买。房地产库存高的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。可指导商品房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房有效衔接，因此福州市出台相关措施，值得期待。

　　价格低于评估价15%

　　《意见》指出，商品房统购价格，原则上低于市场评估价格15%以上，业内人士表示，在目前市场状况下，群众大规模把房卖给政府可能性不大，但以下几类人会感兴趣：1、破产或即将破产的房地产企业。王阿忠表示，之前有部分小型房企倒闭，楼盘被法院拍卖，价格降低三四成，相对此次政府的降低15%，这类企业会更愿意；2、部分资金链紧张的中小房企。“目前房企的利润根本达不到15%，低于市场评估价15%卖房，基本是以成本价或略低于成本价”福建正荣集团营销部负责人萧春和说，今年开春以来，银行对房地产贷款仍然相对谨慎，不排除部分企业因资金链紧张而卖房给政府，毕竟政府需求量大，资金有保证。3、手里有多套余房的群众或急需改善住房条件的人。王阿忠说，目前或许不可能出现此类人群，但随着保障性住房大量入市、以及房地产税的开征，房地产市场进一步下行，这种可能性还是存在。福建房地产协会副会长郑爱新表示，福州有大量群众因拆迁得到多套补偿性住房，但有的位置偏远，配套不便，目前福州市场房价处于低位，买卖双方处于僵持阶段，不排除此类人群卖房给政府，以换取改善性住房。4、部分持有安置房群众。《意见》指出，部分不满安置房的群众，政府可以评估均价的95%回购安置协议。

　　业内：间接去库存

　　易居房地产研究院近期发布的《2014年新建商品住宅库存报告》显示，截至2014年12月底，研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米，有29个城市库存出现了同比增长的现象，福州增幅较大，同比增幅达77.8%。“这项政策对房地产市场是一个利好，是间接去库存的一种尝试”福建融信地产总裁助理阮友直说，该政策是一种双赢，部分群众能够以更优惠价格满足住房需求，而部分房企也能缓口气，减少呆坏账和系统性金融风险的出现。

　　上海易居房地产研究院院长杨红旭[微博]表示，虽然操作细节仍会遇到诸多问题，但至少作为缓解三四线库存压力的短期之策，促进平稳健康发展，具有重要意义。杨红旭认为，即便未来住建部出台指导意见，各地的操作流程还有一个落实和细化的过程。比如，政府拿着财政拔款，只能收购什么样的商品房？被选中作为安置房的商品房项目，如何享受税费减免？正在建设中的商品房项目，哪些有资格半路搭车享受国开行支持？如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租？杨红旭称，这一做法，不宜作为长期之策，我国住宅供应双体系建设、住房保障制度的完善，应有独立的发展逻辑与制度框架。

　　记者梳理发现，近期多个城市出台相关救市举措：宁波大学生买房可享补贴，武汉二套房认定放松，浙江购房有税收补贴，厦门全面取消岛内限购，但大部分城市一手房成交数据难有大的起色。“是救市也是利民”萧春和说，目前福州楼市库存压力较大，福州市包含五区八县新房去库存需要16到22个月左右，下一步福州楼市仍将处于盘整期，政府出台相关细则，值得期待。也有部分网友认为，此项政策为贪官们抛售多套房产提供便利，王阿忠认为，在评估和拍卖过程中，政府要坚持公开透明，细则制定中也要强化监督，让群众放心。