海南陵水旅游地产畸变：地产贡献超七成税收
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海南陵水旅游地产畸变：超七成税收来自地产 旅游收入不足全省2%
每经记者 金喆 发自海南陵水
在海南蜿蜒美丽的海岸线上，一个又一个海湾被开发复制。与三亚只有一山之隔的陵水正是其中之一。海南省陵水县自被列为国际旅游岛先行试验区以后，这个全国唯一的国家级滨海贫困县的房价和GDP就蹭蹭上蹿。2013年，陵水地方公共财政预算收入为23.4亿元，在海南省排名第三，仅次于海口和三亚。这样的崛起速度，放在整个海南都十分耀眼。
近期，《每日经济新闻》记者在陵水走访调查发现，陵水沿海的土地已经被地产商悉数开发，20多家开发商的房地产项目集中在这条57.5公里长的海岸线上，沿海位置已经很难找到可以再开发的土地，陵水经济遇到依靠房地产拉动难以为继的挑战。与此同时，陵水经过旅游地产“大跃进”之后，以地产带动旅游的希望似乎落空。如何带动旅游产业蓬勃发展，让陵水真正成为国际旅游岛先行试验区？陵水正在寻找答案。
全国唯一的国家级滨海贫困县陵水十年蜕变的故事，在海南人眼中并不陌生。
10多年前，这里大部分地区曾是广袤的农田，当地人多以农业、出海捕鱼维生。2012年，陵水如愿摘掉国家级贫困县的帽子，并从2011年开始连续4年发 “全民红包”。陵水用10年时间上演了“山鸡变凤凰”，2013年地方财政预算收入23.4亿元，位居海南省第三。
不过，不同于财政收入和房地产疾速前行，陵水的旅游收入并未因旅游地产而获得预期中的发展。官方数据显示，2013年海南全省旅游总收入428.56亿元，其中陵水县旅游总收入7.7亿元，占比不到全省的2%。
“山鸡变凤凰”地产贡献超七成税收/
陵水的土地是从2008年热起来的。到2009年，在全县GDP增长13.5%的情况下，地方财政一般预算收入增长65.3%，达到3.8亿元，连续两年增幅居海南省第一，其中土地收益功不可没。
2011年，陵水县被列为国际旅游岛先行试验区。2012年，陵水如愿摘掉国家级贫困县的帽子。2013年陵水全县生产总值85.3亿元，比上年增长13%，地方公共财政预算收入23.4亿元，增长15.6%，农民人均纯收入7335元，增长14%。
现在，有“珍珠海岸”之称的陵水已经成为一个由海湾建筑组成的城市，热带雨林、蓝色海湾和阳光沙滩环绕四周。陵水县旅游发展委员会工作人员介绍，陵水已经开发的旅游资源包括“三湾两岛”，即香水湾、清水湾、土福湾、猴岛、分界洲岛。记者在现场走访了解到，目前这些自然资源优越的海湾已经被全国各地纷至沓来的开发商瓜分完毕。目前共有20多家开发商的房地产项目集中在陵水57.5公里长的海岸线上，沿海的土地都已被围墙圈成工地，驻扎了建筑工和车辆。
陵水用10年时间上演了“山鸡变凤凰”，去年财政收入在海南省排名第三位，仅次于海口和三亚，这样的崛起速度放在整个海南省都十分耀眼。
“陵水县九成以上财政收入来自房地产，政府对其他产业的重视度有限”，陵水县政府一位人员赵月(化名)向《每日经济新闻》记者透露，2007年以后，陵水县把三个主要的海湾资源交给地产商开发，国际旅游岛的政策红利，最受益的是房地产。
陵水繁荣背后靠的是房地产相关税收和卖地收入拉动的县级财政。记者查询到的数据显示，2013年，陵水房地产总投资225.1亿元，房地产销售额达123.3亿元。由此带来的房地产税收占陵水地方财政收入的75%，土地成交51宗，位列海南省第三名。与此同时，第二产业的建筑业也成为税收收入的主要增长点。据统计，第二产业完成33271万元，增长34.4%，占全县税收收入总额的近15%，带动税收收入增长2.2个百分点。
国际旅游岛战略的本质，是寄望于将一个工业、农业都处于初级阶段，拥有3.4万平方公里、860万人口的海岛区域，通过以旅游业为主的第三产业实现现代化和富民梦想。但现实与理想有较大偏差，陵水这种短期内利用土地财政快速“致富”的策略在整个海南岛被快速复制，从海口到三亚的东海岸云集了数十个巨大的旅游地产项目，每一个都能拉动GDP和地方财政明显增长，其他县市也希望复制“陵水经验”迅速脱贫。
中国社科院旅游研究中心副主任李明德对记者表示，“卖地财政”的策略本身没有问题，但在与地产商共同推动旅游的过程中，政府还应扮演产业规划、重大项目推广、建立制度、维持秩序等角色。
土地资源紧缺 地产经济难持续/
在刚刚崛起的陵水沿海，越来越多的农民通过卖地致富。2011年，陵水县新村港附近大墩村一带的先行试验区征地面积11000多亩。类似这种“大跃进”式的征地卖地后，陵水的土地资源变得十分紧缺。
海南省国土资源厅原副厅长杨冠雄告诉记者，以前陵水一亩地的价格在3万~5万元，而被征地的农民一家就可以获得几万到几十万元的征地补偿，这对世代种田、捕鱼的陵水本地人来说是一笔巨大的财富。与此同时，被征地的农民往内陆迁，导致陵水的土地资源已经十分紧张。
根据2008年下发的 《陵水黎族自治县项目建设房屋拆迁补偿安置施行细则》，被拆迁人选择划宅基地安置的，只给予划拨一块宅基安置地，被拆迁人住宅用地面积72平方米以下的，划拨宅基安置地72平方米；被拆迁人住宅用地面积72平方米以上的，划拨宅基安置地144平方米。被拆迁人的住宅用地和安置地相差面积，按拆迁评估土地价格计算实行差价互补。
陵水一位熟悉土地规划的政府人士透露，受拆迁安置条款限制，陵水已经没有足够的土地用来划拨给被拆迁人作为安置用地了，政府征地的范围已经全面受限。
实际上，陵水县的领导班子早就意识到这一点。陵水县委书记王雄2010年接受当地媒体采访时就指出，房地产类税收是陵水财政一般预算收入的主要来源，占税收总收入90%以上。陵水现在存在的主要问题包括经济总量小、产业结构不合理、税源单一。
然而，除了房地产，这片富饶的土地还没有找到一个新的利润增长点。当地一位业内人士指出，陵水经济突围的出路有两条，一是发展现代农业，二是振兴旅游产业。不管是哪种，都必须“慢工磨细活”，需要几十年、几代人的共同努力。
清水湾人气冷清 七星级酒店推迟开业/
在陵水57.5公里的海岸线上，清水湾知名度最高。雅居乐到来以后，这里成为陵水名气最大的地方。
2006年，雅居乐以总价10亿元竞得清水湾项目296万平方米地块整体使用权。当时，家底并不雄厚的雅居乐将130亿元巨资投向清水湾，最终将其打造成累计销售额超过300亿元的全国第一大盘。
陵水县政府的期待是清水湾创建4A景区，打造国际一流滨海度假区。但事与愿违，清水湾并未实质带动陵水滨海地区旅游业的发展。
近日，记者在清水湾实地走访感受到，这里仍是一如既往的宁静。
雅居乐清水湾销售中心一侧，就是卓美亚奢华酒店集团在清水湾的度假酒店项目。卓美亚在迪拜的帆船酒店声名显赫，然而记者在卓美亚清水湾酒店外看到，这座“七星级”酒店还没褪去包裹在建筑主体上的绿色外衣，项目外围围墙上喷绘着白色格调的酒店效果图和卓美亚的宣传画，现场机器声隆隆作响。
实际上，这座雅居乐引以为豪的奢华酒店开门迎客时间已经推迟到2018年，比原计划晚了5年左右。2009年7月，雅居乐与卓美亚签订协议时，清水湾卓美亚酒店计划在2013年下半年对外迎客。
11月5日，《每日经济新闻》记者以卖房者身份向雅居乐清水湾一位工作人员咨询，其表示，卓美亚酒店已经封顶，由于是七星级酒店，装修进度较慢，预计开业时间为2018年。记者随后尝试联系雅居乐、卓美亚方面，但截至发稿，双方均未答复。
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旅游产业瓶颈
海湾全给了房地产 陵水旅游产业落下“病根”
“陵水把海湾都给了房地产，这种开发思路很难带动旅游。”陵水猴岛旅业发展有限公司原董事长代国夫说。
国际旅游岛政策落地五年，以陵水为代表的海滨城市确实尝到了甜头，经济指标翻番、海湾建设热火朝天。但与此同时，外界对于陵水海岸线开发地产的模式争论、质疑不断。
2009~2013年，陵水县的地方财政一般预算收入从3.8亿元增长到23.4亿元，旅游产业却离官方预期渐行渐远。2013年陵水接待国内外游客437万人次，相比2009年仅增长51%；接待旅游过夜人数114万人次，相比2009年增长39%。
而在全省数据面前，陵水的旅游产业增长并不突出。最新数据显示，海南全省近5年接待过夜游客数增长超六成。
地产拉动模式遇挫
代国夫说，海南国际旅游岛建设的一个很重要的内容就是挖掘海南特有的原住民文化。南湾猴岛在陵水黎族自治县，具有独特的文化优势，但当地对这一独特资源的开发有限。
其实，陵水最开始的预期不是走地产开发的路子。2011年底，时任陵水县县长杨文平接受媒体采访时谈到，陵水的发展道路有很强的可持续性。
但从目前的情况来看，清水湾乃至整个陵水的旅游都不容乐观。在清水湾整齐排列的高档小区周围，是一些等待出租的商铺，开发商希望商业能带动小区的人气。但记者在现场看到，招商似乎并不顺利，大部分处于闲置。
实际上，不少学者、专家对海南海湾的房地产开发早就提出质疑。“我走访了五十多个国家的沿海地区，滨海岛屿、沙滩都是作为公共区域，住宅在山脚，海南是个例外。”深圳市经典阳光置业发展有限公司总经理蔡志喆表示，海南旅游淡旺季分明，一些旅游地产的住客往往冬季来、开春走，被称作“候鸟”，而这些住宅平时鲜有本地人光顾，因此很难带动商业发展，而商业不配套又反过来制约着旅游业发展。
海南省国土资源厅原副厅长杨冠雄表示，海南本地收入、生活水平偏低，当地人不会到这些地方消费。
也许正因为此，一直被称为旅游大省的海南终究算不上旅游强省。2009年，全国旅游总收入1.24万亿元，海南旅游收入只有211亿元。从2001年开始，除个别年份，海南第三产业对经济的贡献一直低于全国平均水平。在陵水，目前旅游产业带来的收入更少。陵水县副县长龙丁敏今年4月对外表示，陵水旅游业发展不仅落后于海口、三亚，同保亭、万宁等周边县市相比也并不乐观。具体表现在：人均旅游消费仅为176元，远低于全国平均水平的730多元和全省平均水平的1179元；景区数量少，旅游产业发展过分依赖个别景区，产业安全度不高等。
景点同质化严重
在代国夫看来，南湾猴岛的自然景观猕猴、海湾、沙滩在整个海南没有太大优势，主要吸引力是当地原始的自然环境和具有海南疍家风情的民俗村。
在陵水香水湾大兴土木的时候，代国夫就提出建议要发展黎族文化、突出黎族特色，而不是把所有海湾都建成亚龙湾的样子。他认为，三亚是旅游的终点站，如果在距离更远的地方再建设一个亚龙湾，对游客来说没有吸引力。空气净土、蓝天白云，大自然赋予海南的自然资源优势非常明显，但陵水这些年房地产过渡开发，硬件旅游设施也是采用国际通用的高尔夫球场、游艇会所等，造成景区千篇一律，没有自己的特色。
“国务院提出的是建设国际旅游岛，我们这几年的境外游客数量却一直在减少，这说明海南对他们的吸引力正在减弱，原因就是没有特色景点。”代国夫说。
数据显示，海南国际游客的数量，2009年为57万人次、2011年为85万人次、2012年为85万人次、2013年为80万人次。而海南国际旅游岛规划之初的目标是，国际游客占比逐步增长至60%。代国夫指出，海南酒店贵、娱乐项目单一，很多外国游客已经转战泰国等周边海岛国家度假。国际旅游岛要继续前行，走民族的、地方特色的路线才是最终方向，而这需要长时间和精细化的投入，政府应该多支持这种特色旅游项目。
杨冠雄直言，相比三亚及周边一些景区，陵水缺乏一个对旅游资源系统、全面的规划设计。三亚热门的5A旅游景区呀诺达雨林文化旅游区内部热带雨林在整个海南并不出众，正是当地政府着力打造并推广的产物，而在三亚崖西，方圆20公里就聚集了大小洞天、天涯海角、南山寺三个景点；反观陵水，在旅游规划设计方面明显不足，目前陵水除了海南唯一一个海岛型5A旅游景区分界洲岛，和4A景区南湾猴岛，剩下的景区普遍知名度较低。
分界洲岛一位导游向《每日经济新闻》记者诉苦说，一方面，陵水交通不及三亚便利，三亚周边的蜈支洲岛、西岛开发程度比分界洲岛大、娱乐项目多，分界洲岛的吸引力有限，日均游客比蜈支洲岛少一半，也很难与三亚附近的南田温泉、呀诺达等景区相比；另一方面，同质化严重束缚着三亚周边景区的发展，分界洲岛要突围还需打造更多差异化的旅游项目。
基础配套跟不上
国际旅游岛政策落地五年，海南旅游总收入翻番，基本完成了第一阶段旅游接待和旅游收入的目标。海南省旅游发展委员会官方数据显示，2013年全省接待过夜游客3672.51万人次，同比增长10.61%；旅游总收入428.56亿元，同比增长13.04%。而在国际旅游岛落地之前的2009年，海南全省接待过夜游客总计2250.33万人次，旅游总收入为211.72亿元。
但是，陵水去年全县接待过夜游客139.12万人次，只相当于三亚的十分之一。
基础配套落后是陵水乃至整个海南旅游受限的通病。代国夫表示，海南的自然资源是全国第一的，但是起点很低：旅游从业者质素低，老百姓的生活水平和受教育水平低，旅游基础设施差。
记者近日前往陵水县城，但陵水县相关政府部门拒绝接受采访，国土局、旅游委等多个部门领导也婉拒了记者的采访请求。
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记者手记
旅游与地产，谁该先行？
入夜，英州镇一片灯火通明，陈阿姨结束了一天的工作，与丈夫回到家里。
陈阿姨和丈夫承包了一辆中巴车，每天往返英州镇和陵水县城之间，单程7块钱。这种在城市已经很难见到的中巴车，是英州镇人到县城的主要出行工具。尽管沿海的土地已经被开发商改变了样貌，这座人口不到10万的小镇依然比较落后。镇上的建筑大多是矮矮的房子，两轮、三轮摩托车是主要交通工具。
就算是陵水县城，也很难谈上现代化。与海口、三亚相比，清水湾的开发还没有给英州镇带来交通拥堵和房价上涨的烦恼，但随着外来客到来，本地人与现代生活的差距越加明显。
2013年，陵水河畔，总投资60亿元的海韵广场正式开业，这是陵水第一家也是目前唯一一家涵盖百货、餐饮、娱乐、超市的大型综合商场。近日，《每日经济新闻》记者在海韵广场看到，只有一楼肯德基[微博]和几个餐饮店有些人气。一位陵水本地人表示，这里的消费水平偏高，还不能被大众接受。本地人还是习惯买菜去农贸市场，买生活用品去门口杂货铺。而海韵广场左侧的美食街更是人迹罕至，只有零星几家店开门迎客，不少店铺门口已经挂出了转让的招牌。
陵水县政府工作报告数据显示，陵水城镇居民人均可支配收入19496元，农民人均纯收入7335元。“这是没办法解决的矛盾和失衡。”中国社科院研究员李明德这样评价，目前还看不出海岛居民能够从国际旅游岛的政策中获得更多财产性收入，生活水平、就业环境没有发生本质变化。陵水县一位政府工作人员赵月 (化名)说，陵水不比三亚，农民卖地后搬到县城后生活的，条件也没有太大改善，所以陵水本地的娱乐、商业几乎发展不起来。
以前在陵水当兵的郭亮 (化名)告诉记者，政府引进房地产开发海湾不一定是坏事。以前清水湾是一片杂草丛生的“野海”，现在开发商把那里修得像个现代化的小城镇，交通也不再像以前那么封闭。但是，本地人并不经常去清水湾逛。
中国(海南)改革发展研究院海南研究所所长夏锋对《每日经济新闻》记者分析，10多年前，海南就有人提出要建立大三亚旅游经济圈，发展大交通、无障碍式旅游。但受限于各种因素，海南的旅游资源还处在低效、重复开发状态。在三亚以外的大部分地区，交通是一大制约。游客在酒店享受优质服务，却与本地文化、居民基本隔绝。
将海南岛东部海岸打造成“高雅时尚的中国椰树海岸”，“以此挑战世界上最著名的法国蓝色海岸、西班牙太阳海岸和澳大利亚黄金海岸，”这是海南国际旅游岛规划提出的蓝图之一。
但是，模仿、奢华、拼凑、猎奇，海南在国际旅游岛的政策推动下渐渐迷失了方向。而外界的质疑也从未停止过，不少行业人士担忧，高尔夫球场、游艇会成为房地产商的开发利器，海南的岛屿、海景资源越来越像有钱人的私家度假胜地。
海南旅游发展研究会会长王健生指出，这种通行模式，即是由地方政府出面征地，规划旅游项目，而后再通过招商引资吸引开发商进驻，最后完成开发的“项目驱动”模式。在此模式下，海南本土文化不能渗入到具体项目中，也就无法丰富旅游产品的形态。
李明德说，海南国际旅游岛建设还有许多没有解决的问题。首先，政府应着重负责旅游产业规划、协调监督与统筹，并积极参与重点旅游项目推广；第二，国际旅游岛的建设重担主要靠海南自身，海南大部分地区经济基础薄弱，借房地产推动旅游产业建设并非坏事，但政府要做好产业布局，清楚应该怎么做、如何做。
