深圳前海 IC/供图

　　自2013年7月26日深圳前海首次拍地以来，这一区域的历次土地拍卖，均成为各大房企争夺的焦点。不过，由于官方对前海的规划定位之高非同以往，深圳本土财团在前海区域的土地竞标中，似乎遭遇了隐形的“天花板”。而这些年来在市场经济中打拼起来的本土商帮如潮汕商帮，很快也找到了应对的策略：通过寻求符合招商政策隐性标准的港资及外资合作方，为自身投资行为披上政策性“马甲”。

　　证券时报记者 靳书阳

　　潮汕商帮新的故事要从今年深圳前海的第一次土地拍卖说起。

　　2014年1月23日，深圳前海迎来2014年首场土地拍卖，由潮商集团控股的深圳市前海国际能源金融中心有限公司（下称“前海国际能源”）联合美国地产商兆华斯坦出价134亿元，斩获T201-0080宝地。

　　一位多次参与前海拍地的深圳某房企人士告诉记者，这宗土地出让，从挂牌伊始至最终落槌，乃至竞拍方的股东背景，各个环节都有不为局外人所知的考量。而这些因素，也最终酝酿了长达5个多小时，并被业界称之为“史上最长”的招标会。

　　综合评标方式

　　上述当日出让的T201-0080地块，位于前海深港现代服务业合作区一单元1街坊，建成后主要用于引进国际金融机构。此次出让地块被誉为前海的黄金地块，该宗地面朝前海湾，背靠滨海大道，位于前海桂湾片区的一线海景区域。业内人士分析，该地块的商业价值要超过之前分别被卓越及华润置业拍得的三幅地块。

　　根据出让公告，该宗地块用地面积5.14万平方米，规划建筑面积47.7万平方米，其中办公面积30.33万平方米、商业面积5.8万平方米、商务公寓面积6万平方米、酒店面积5万平方米。地块按照最终成交价134.1亿元估算，楼面地价约为28113元/平方米，无论在出让总价和单价方面，均超过2013年8月华润置地获得的前海第三宗地块。

　　据了解，当日现场共有5家企业及联合体参与竞标，分别是金地集团、中洲地产、美国房企兆华斯坦-前海国际能源联合体、卓越周大福[微博]联合体，还有港企香港力宝北方地产控股有限公司。此次招标采用综合评标法，满分100分，其中，技术标50分，商务标50分。克而瑞深圳区研究总监余海洋在拍卖之前曾作出分析：“这块地的区位优势强于前海之前出让的地块，又是地铁物业，成交价可能高达百亿以上。但以综合评标法就意味着可能是政策性的定向出让，而非价高者得。”

　　此宗用地的招标出让文件规定了开标程序及评标方法。开标采用两阶段的开标方式。第一阶段开启技术标。第二阶段为商务标得分情况。

　　第一阶段开标会结束后，技术标、《招标评标报告》以及其他评标资料一并送交评标委员会评审。招标人拆封所有通过技术标评审的投标人的商务标书；当场宣读投标人名称、商务标投标报价以及招标文件规定的其他内容；评标委员会评审确定后，由招标人当场宣布各投标人技术标、商务标得分和评标总分，并公布中标人。

　　前海区域最初的重要定位之一就是强化深港合作，作为前海拍地之后首次出现的单独竞标的港资企业，香港力宝北方地产却在技术标评分公布之时废标。接下来的看点，自然落在兆华斯坦和前海国际能源金融中心联合体以及卓越周大福联合体的身上。第一轮出炉的是技术标得分，前者技术标得分是22.31分，后者为11.4分，分别名列第一、二位。

　　当天的拍卖会，卓越集团总裁李晓平现场督阵，极为重视。但下午的技术标分数结果公布后，卓越与周大福联合体的分数即被兆华斯坦一方远远抛离。

　　据记者了解，技术标结果刚一出炉，卓越集团与周大福联合体的一位代表立即表示不满，并当场对深圳市土地房产交易中心工作人员提出质疑。最终，卓越一方并未得到回应。

　　上述房企人士告诉记者，其实技术标得分结果刚一出炉，在场人员普遍认为这块地的最终归属已无悬念，因为各大房企对地块价值的研究已经做足功课，投标价格应该不会相差太大。

　　在第二轮的商务标中，潮商集团联合体出价134.10亿元仍居首位，而卓越周大福联合体出价133亿元紧随其后。最终，兆华斯坦开发公司和深圳市前海国际能源金融中心以最高分72.31分中标。

　　竞拍前的暗斗

　　事实上，两家联合体的争斗早在竞拍之前就已经开始。

　　竞拍前一天的2014年1月22日，有媒体报道，卓越集团将与老牌港企周大福结成战略合作关系，参与竞标2014年前海深港现代服务业合作区首幅出让的商业地块。

　　上述房企人士分析，通常来说，某家房地产公司是否参与一块地的竞标，属高度机密。只有到了拍卖现场，才能大致了解有哪些房企参与。一些知名度较高的房企，甚至会在拍卖之前临时注册一个“马甲”公司，代替母公司在拍卖现场参与竞标，以掩人耳目。

　　事实上，这一现象在地王级地块的拍卖中，频繁出现。最近的案例发生在2014年10月22日，上市港企龙光地产耗资46.8亿元以“马甲”金骏地产的名义，拍得今年深圳出让的唯一一块纯住宅用地。

　　“像卓越和周大福，在竞拍之前就大张旗鼓地声张造势，极为罕见。”该人士进一步分析，前海最初的规划定位是探索深港澳的合作机制，打造深港澳金融合作创新平台。一旦哪家房企与知名港企绑定竞标，往往胜算很大，根本无需事先放风营造氛围。他认为，只有一个理由能够解释，那就是——“竞争对手在政策层面的优势很大，在拍卖之前已经抢占了先机。”

　　在当天的拍卖之中，卓越周大福联合体最为强劲的竞争对手，无疑是兆华斯坦-前海国际能源联合体。

　　公开资料显示，兆华斯坦高层到访深圳之前的2012年5月，前海国际能源总裁郑成文已开始频繁赴世界各国招商，并与兆华斯坦接洽谈合作，商讨开展前海国际能源金融中心规划设计等前期工作。

　　兆华斯坦官网显示，该公司是一家提供房地产开发、投资和管理等服务的私人控股公司，总部位于纽约。2001年7月，兆华斯坦地产公司赢得世贸中心南北塔楼(双子塔)及其附属建筑的经营权，双子塔遭遇“9·11”袭击后，兆华斯坦主持世贸中心的重建工作。兆华斯坦进入中国之后，首个项目是重庆的东方国际金融中心，也是当地的地标级建筑。

　　此后的2012年7月24日及2013年6月4日，兆华斯坦两任CEO先后到访深圳，都表达了希望参与前海开发建设的强烈意愿。深圳市市长许勤在会面中表示，兆华斯坦公司参与了纽约世贸中心重建项目，希望也能积极参与前海的开发建设，通过与深圳的合作，带来更多的经典之作。

　　作为T201-0080地块竞标的另一方，卓越置业在深圳地区乃至全国的实力和口碑积累同样不可小觑，被称为“深圳CBD写字楼之王”。2013年7月26日 ，前海区域首次拍地，卓越置业就以123.7亿元的高价，竞得前海首次出让的两幅地块。

　　据了解，卓越置业拿下这两幅地块，击退了诸多强劲对手。这些对手包括万科A、华润置地、佳兆业、香江控股、金融街、香港新世界、绿地等众多内地和香港的一线房企。

　　真正对招标的走势起决定性作用的，或许是其他因素。在T201-0080地块出让结束后，美联物业全国研究中心人士在接受公开采访时表示，此地块出让结果事实上是综合利益的权衡。目前，前海聚集了港资企业、本土企业以及全国性知名房企，如果有国际背景的企业入驻，显然对前海整体环境的营造更为有利。

　　低调的潮汕商帮

　　自从拍得前海上述地块之后，兆华斯坦几乎汇聚了所有业内和舆论的关注，而其中方合作者前海国际能源并未引起过多的注意。表面上看，前海国际能源在房地产业的资源似乎并不丰富，难以与卓越置业相提并论。

　　深圳工商登记资料显示，前海国际能源成立于2012年3月29日，注册资金20亿元。其中，潮商集团有限公司占股58%；此外，还有7个股东，除2个自然人股东外，其余5家公司股东的规模也只有区区几人。潮商集团成立于2007年，注册资金12亿元，在深圳没有开发过任何物业。

　　不过，查阅前海国际能源董事会成员名单的背景，大致就可以估量出这份名单的分量，董事会成员中的绝大部分人在深圳房地产界举足轻重。董事吴开松，深圳潮商商会会长、深圳东方明珠集团董事长，荣获“深圳改革开放三十年百名杰出企业家”称号；黄育宏，深圳市潮汕商会常务副会长，明珠置业董事长；李奕标，深圳市潮汕青年商会会长，深圳房地产企业海岸集团董事长；张沐豪，深圳市潮汕商会常务副会长，深圳市福田建设股份有限公司董事长。

　　深圳的潮汕籍地产商人，以他们“抱团取暖”的一贯方式，参与了前海的土地招标。综合上述来看，卓越周大福联合体与兆华斯坦联合体的中方股东，实力其实在伯仲之间。

　　此前，根据土地出让要求，联合中标人一方为境外企业，应在中标后在前海成立外商投资企业作为项目公司持有本宗地，主中标人应承诺在项目公司中所持股比例不得低于51%。按照上述规定，作为联合体的主中标人，兆华斯坦在项目公司中持股应不少于51%，控股权由兆华斯坦掌握。2014年8月，兆华斯坦被传正转让该项目股权。不久这一传闻被前海官方和前海国际能源否认。前海国际能源人事行政部主任刘统业在接受证券时报记者采访时表示，“目前项目建设正按照计划稳步实施。”

　　前海发展思路谋变

　　前海最开始被寄予了探索深港金融一体化的使命，但在实际操作中遇阻之后，官方的指导思想事实上已经发生了变化，这种变化也反应到土地出让的过程中。

　　另外，前海被寄予了承载深圳“二次腾飞”的使命，当资金多寡和一般性的政策性规定不再是土地中标的决定性因素时，招标条件的进一步针对性，某种程度上就会成为实现官方规划目标的必要手段。

　　深港合作是前海概念初创的重要元素。2013年前海开启土地出让以来，前海管理局就期待有港企踊跃拿地，但即使原为港企量身定制的出让地块，最终也只被有中资背景的港企夺标。2013年11月27日，前海第二次卖地，推出两块商业性办公用地，面积分别为12746.66平方米和4223.5平方米。这次土地出让，设置的前置条件是竞标方必须在前海注册，但其母公司（或其实际控制人）须为在香港注册的企业。这些标准被业内解读为向港企定向出让的限制性条件。最终，前海世茂投资（深圳）有限公司和深圳市香江供应链管理有限公司竞得两宗土地的使用权。这两家公司的母公司虽在香港注册，但却并非真正意义上的港企。

　　在第二次土地出让之后，前海管理局专程到香港进行调研，委托一家香港企业就前海土地开发的规模、方式等进行研究，以探索如何使土地出让更好地与香港企业接轨。

　　2014年3月31日，前海管理局局长张备在当日召开的深圳前海区咨询委员会第二次会议上致辞时表示，在土地供应方面，未来对港企的土地供应会增加至前海土地供应的1/3。

　　不过，土地出让之外的其他因素影响了香港企业投资前海的积极性，首当其冲的便是前海优惠政策落地情况，尤其是15%的企业所得税优惠的问题。另一项制约因素是香港企业对前海发展的预期。港企在投资时更加理性，更希望投资配套比较完善、基础设施比较成熟的区域。

　　在这种局面下，官方的思路似乎发生了改变。在促进深港合作这一方向遭遇了一定困境之后，前海的规划定位在某种程度上已定位为吸引世界顶尖的金融机构和企业在前海集聚，而非仅仅局限于深港金融物流一体化的发展方向。

　　根据T201-0080地块出让的要求，技术标评分主要考察三个方面：首先考察竞标人在国际金融中心城市开发和运营方面的经验；第二是竞标人提出概念性详细规划方案的水平；第三是竞标人的招商引资能力。卓越周大福联合体在技术标评比的劣势，或许与前海发展思路的转变不无关系。

　　深圳的本土企业，也不甘心在前海发展的这场盛宴中充当旁观者。

　　据悉，由于深圳特区内已几无大规模的土地出让，前海地区的土地拍卖自然会引发深圳本地甚至全国房企的哄抢。然而，由于官方对前海的远景规划所限，一些深耕深圳市场多年的本土企业自知并不合官方的“口味”。“土财主不受欢迎，那就想办法让自己有个‘高大上’的外壳。”上述房企人士告诉记者。

　　寻求一个有外资或港资背景，且具有一定知名度的企业作为联合竞标的合作方，成为不少深圳本土企业的应对策略。

　　据了解，除了地产企业，深圳一些处于其他行业、现金流较为充裕的企业协会，也希望用“凑份子”的方式，参与前海的土地拍卖。而这些“土豪”也颇有自知之明，凭借其香港及海外的宗亲会、商会等组织牵线搭桥，积极寻求符合政策条件的优质企业合作，希望在未来的土地拍卖中拿到实质意义上的“入场券”。