南京取消限购效果不彰 开发商大打心理战

　　华夏时报实习记者 张孟 记者 赵士勇 南京报道

　　尽管南京日前取消了实行三年多的限购政策，但楼市并未出现明显好转。

　　《华夏时报》记者实地走访当地楼盘了解到，南京部分改善型项目销量有所提升，但远未形成热销局面，购房者的观望情绪依然浓重。

　　“限购刚取消时大家还挺兴奋的，但过了一个星期也没看到太大变化，所谓的热销更多是开发商的宣传。”南京一家知名房地产代理公司负责人告诉记者。

　　南京世联兴业房地产咨询公司总经理聂志勇认为，限购放开只能刺激一些有全款买房能力的改善性需求，影响面比较小。如果想刺激楼市成交，银行需要放开二套房“认房又认贷”的限制，否则楼市很难逆转。

　　但截至记者发稿，受访的四大行在南京的分支机构均表示没有收到相关文件，建行江苏分行一位人士表示：“房贷属于特殊贷种，地方分支机构没有决定权，必须等总行指示，地方政府也主导不了。”

　　开发商大打心理战

　　9月21日，南京市政府发布通知称，即日起南京购房不再需要提供新购住房证明，这意味着实施了42个月的限购政策正式结束。

　　在此之前，46个限购城市已有39个陆续退出，南京宣布取消限购后，仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市仍在坚持限购。

　　南京取消限购政策的背后，是节节攀升的楼市库存。今年2月，南京商品住宅的库存量去化周期仅为5.7个月，而到9月12日，南京商品房库存突破5万套，9月21日达到51314套，距历史最高位5.5万套仅差3000多套。

　　此外，今年6月，南京楼市连涨24个月、在长三角区域“一枝独秀”的局面终结，自6月起，南京房价已连跌3个月，成交萎靡。

　　随着市场转冷和销售遇阻，开发商呼吁放松限购的呼声日益高涨。然而，限购一旦取消，很多开发商发现市场回暖力度有限，并不能“解燃眉之急”。日前，供需双方展开了艰苦的“心理战”。

　　记者在走访楼盘过程中发现，解除限购的信息被一些项目制成大幅宣传海报，然后配以“即将涨价”、“取消优惠”之类的暗示语，某楼盘甚至挂出“限购松绑抄底时，莫待涨价空悔恨”的话，以刺激购房者尽快出手。

　　“限购已经退出了，限贷也将松绑，这个时候不买，以后肯定不是这个价了。”在南京浦口的一家高端盘售楼处，售楼员称优惠即将取消，鼓励记者尽快“下定决心”。

　　对于目前涨价的可能性，位于南京河西地区的华润悦府的销售人员则称，“有这样的说法，但应该是噱头，限购政策刚刚松绑，没有哪个楼盘敢这么快就涨价。”

　　“老总让企划编了一条信息，就是说限购取消，楼市又要重新上涨，再不买就没机会了，然后要求所有员工都在微信里转发。”位于浦口区的一楼盘售楼员表示。

　　“一些有全额付款能力的客户需求会在短时间内得到释放，但整体情况仍然不是很乐观。”南京中广置业一家门店负责人告诉记者。

　　“现在买卖双方处于博弈阶段，但平衡很快会被打破，如果开发商占不到上风，天平很快会倒向买方。”中国房地产指数研究院南京分院总经理曹旭东表示。

　　二手房量升价跌

　　“现在南京楼市面临的最大危机不是新房库存，而是二手房库存，这个数量可能是新房的10倍，一旦涌出，对楼市打击是致命的。”曹旭东说。

　　与新房相比，限购取消后南京的二手房挂牌量出现量升价跌的现象。

　　据365地产家居网监测数据显示，9月份第三周南京二手房成交量环比前一周上涨50%，挂牌量基本保持持平，9月19-21日，日均挂牌量约600套，9月22日激增到1092套，9月23日为889套，远超限购放开前。

　　但南京二手房的挂牌价格却在继续下行。365地产家居网统计数据显示，9月第三周南京二手房挂牌均价为16984元/平方米，环比前一周的17166元/平方米相比，下跌182元/平方米。

　　从事中介业务近10年的中广置业门店总经理谭先生告诉记者，二手房价连续下跌，主要原因就是买房人入市不积极，不少房主为求成交主动降价求售。“价格能否止跌回升，还是要看经济大环境。”

　　而曹旭东认为，南京作为1.5线城市，同样面临房地产结构调整和产能过剩问题。“未来南京会有大量闲置住房，如拆迁安置房、保障房等，上市新房也会逐步累积，供大于求的矛盾会进一步加剧。”

　　2008年那轮楼市调整，地方涌现救市潮，此次地方纷纷力挺楼市，能否重现当年力挽狂澜的效果？

　　“限购放开对房地产市场当然是好事，但出现2009年那样的大反转不太可能。”聂志勇表示。