蔡胤

　　放宽首贷房认定标准的城市，又多了一个。

　　日前，青岛市国土资源和房屋管理局在其网站发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》(下称《意见》)，指出对居民家庭购买首套住房，在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠，出售唯一住房又新购住房的居民家庭，偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

　　在首套房认定放松前，青岛也曾对限购政策进行了松绑。今年7月31日，青岛市国土资源和房屋管理局官方微博“青岛房地”发布消息，宣布部分放宽限购，9月1日再次宣布，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策，由此，青岛房地产限购政策全面松绑。

　　本月初，《第一财经日报》记者从青岛房地产中介人士处了解到，7月31日青岛市部分解除限购后，青岛新房和二手房的成交量和成交价格并未出现上涨，在限贷执行严格的背景下，取消限购对市场拉动效果有限。

　　这与青岛楼市库存颇高有关。据上海易居房地产研究院统计，青岛在今年1月份商品住宅库存去化周期为13.7个月，下半年该市库存去化周期明显上升，7月末已高达26个月。

　　“库存压力下，房企自然会倒逼地方政府积极救市，目前救市在行政方面的障碍并不大。”上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，过去青岛借旅游地产名义开发了大量住宅，并且到北京等地进行营销，呈现出短期繁荣，推高了房企的预期，但尴尬在于，此前的购房者多为投资客，并不自住，无论青岛当地还是外地的客源量，都没有预计的那么大。

　　对于此次青岛的首套房认定新政，科威国际不动产青岛区域总经理孙杰昨日接受记者采访时评价称，按照以前的规定，“即使卖了再买也按二套”，而今对首套房认定趋向宽松，但未来首套房利率优惠多少，还要等细则。

　　关于本次新政对青岛房价的影响，孙杰提醒，想涨价的二手房房东应该认清，从目前的宏观经济环境看，地方政府的救市措施，目的在于促进经济增长，而非让房价上涨。他认为，青岛房价上涨空间有限。

　　“总体来看，无论现在是否有银行开始执行，但未来信贷政策将呈放松趋势，对于市场预期仍然会造成影响。”链家地产[微博]市场研究部张旭对本报记者分析表示，未来，若首套房认定标准放松，对楼市的影响要明显大于限购的松绑，刚需及首次改善客户将成为受益最大的群体。

　　张旭分析，根据以往的经验，由“认房又认贷”变为“认房不认贷”后，名下无房但有贷款记录的首次置业者以及“卖一换一”的改善人群将会享受首套购房优惠，对市场影响较大。

　　对于房地产市场的未来行情，一些开发商的态度是“谨慎乐观”。首创置业经营管理中心总经理赵强日前对本报记者预计，明年可能进入楼市上升周期。

　　“白银时代特点是短周期波动，可能糟糕一个年份之后，市场又能好两年。”在赵强看来，未来的房企竞争中，谁能踩中短周期，谁就是赢家。同时，赵强也意识到，今后房地产市场可能会从卖方市场变成买方市场，买方需要的是性价比高的产品，未来，随着竞争越来越充分，房企毛利率整体下滑是无法回避的趋势。