邯郸楼市危机引发高库存风险恐慌 崩盘论被夸大
邯郸楼市样本：被夸大的崩盘危机
本报记者 王营 北京报道
继温州、鄂尔多斯之后，楼市低迷引发的连锁反应，出现在河北邯郸这个三线城市。
据报道，近期邯郸部分房企资金链断裂，十多个楼盘出现停工，非法集资规模高达93亿元。
由于民间集资的本金和利息出现兑付危机，大批债权人浮出水面。
邯郸楼市危机也引发了人们对三四线城市高库存风险的恐慌。但据21世纪经济报道记者调查发现，与温州、鄂尔多斯、邯郸等三四线城市不同的是，大部分三四线城市仍处于消化库存的过程。楼市崩盘言论夸大其词。
三四线城市需警惕库存风险
目前业内的共识是，三四线城市楼市最为脆弱。
上海易居研究院数据显示，在一、二、三线城市中，二线城市去库存速度最快，而三线城市高库存风险最高。截至8月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3486、19480和3965万平方米，环比增长分别为2.5%、0.7%和2.8%，同比增长分别为31.2%、21.1%和22.8%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。
与一二线城市相比，三线城市库存保持振荡上行态势。8月份，三线城市成交量为158万平方米，而新增供应量为267万平方米，这导致库存出现相对更大的环比增幅。
从35个城市的具体数值看，温州存销比数值最大，为47.0个月。但相比7月份的48.6个月，则有所下跌。
这对于缓和温州房价下跌的压力有一定的作用。而合肥的存销比数值最低，为5.4个月。包括温州、茂名、烟台、西安和天津在内的几个城市存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也较大。相比而言，大连、南京、重庆、太原和合肥的存销比较小。
中国指数研究院[微博]调研报告显示，过去几年，一线城市土地市场明显供不应求，其中深圳、广州的消化时间不到2年，表明其过去几年土地供应仍相对不足。但西部及东北省会城市土地成交量普遍较高，超过其自身消化能力，或将面临供过于求风险。过去四年，武汉住宅土地成交超过1亿平方米，远超同期住宅消化能力，但城市处于旧城改造时期，且人口规模突出，能够消化其新增土地供应。
西部区域近年城市发展较快，土地成交远超消化能力，其中兰州年均销售面积不到200万平方米，与温州相当，但其近四年成交土地为温州的3倍。贵阳尽管吸纳全省近一半的人群购买，但若按照目前的销售速度，仍需要7年时间才能消化完近年成交土地。东北地区多数城市土地去化压力较高，其中长春、哈尔滨、沈阳需要超过5年时间消化其新增土地供应。
中指院报告还显示，从土地供应、投资和新开工等供应类指标来看，部分1.5线城市如武汉、重庆近年开发投资热度大，短期去化压力较高，但从中长期来看，较大的人口吸附能力以及较发达的经济水平，仍将逐步消化目前充裕的市场供应。部分二线和2.5线城市，如大连、昆明等城市，市场供应超过其消化能力，但区域中心城市仍具一定优势，供应过剩风险将逐步得到缓解。
而营口、鄂尔多斯等三四线城市，由于城市超前规划，过去土地供应规模突出，市场存量处于高位，且此类中小城市经济、人口规模有限，未来难以消化过剩的供应量，中长期供应过剩风险需警惕。
北京唯氧绿色科技有限公司董事长邱秀俐在中国“绿色建筑与空气健康”论坛上接受记者采访时表示，他们的产品市场定位主要以一二线为主。这是因为，据他们调研，三四线城市由于住宅需求少，对中高端绿色家居需求也很少。但也不排除个别三四线城市也有相对乐观的消费力。
去库存速度加快
虽然压力较大，但由邯郸楼市危机而得出三四线城市崩盘的结论，可能夸大其词。
易居研究院研究员严跃进认为，对于三四城城市崩盘论的担忧，并非空穴来风，但也不应过度解读。从三四线城市的库存量看，部分城市的去库存压力很大。可分两类情况。第一类是土地出让规模比较大，短期内难以消化。需要通过户籍制度逐渐放开等做法来消化。第二类是此类城市的投资投机因素比较重，私人资本规模比较大，一旦经济走向发生转变，就会出现“跑路”、“断供”等现象。这可以理解为一种潜在的崩盘风险。
各方数据显示，三四线城市去库存风险正在逐渐减弱。
截至8月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市，新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。库存再攀新高。但值得注意的是，目前库存的环比和同比增幅，已出现连续两个月收窄的态势。
存销比的数据也显示，市场风险正在减弱。8月份，35个城市新建商品住宅存销比为17.5，即意味着市场需要用17.5个月的时间才能消化完这些库存。在7月份，该存销比数值为18.7个月。这是12个月以来存销比首次下跌，去库存的速度有所加快。严跃进预计，9、10月成交还会有所起色，未来几个月存销比见顶的概率很大。
CRIC研究中心通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)，对城市风险进行对比分析后发现，从消化周期来看，20个典型城市中7城库存去化超过20个月，其中沈阳持续高居36个月。这些城市当前市场成交基本处于底部，需求继续大幅萎缩的空间不大。在没有外力干预的情况下，一线和部分二线城市预计将在今年四季度结束调整。
CRIC研究中心还发现，8月，一线城市成交同比继续下滑，但北京、深圳环比开始转正。二线城市分化愈加明显，部分城市因政策推动交易量回升；部分城市楼盘降价也已经刺激需求逐渐释放，超7成城市成交量环比回升，45%的城市成交同比增加；三四线城市表现远好于预期，各城市成交量虽然同比继续下滑，但环比看，部分城市见底迹象明显。
严跃进认为，邯郸经济总量并不大，个别房企的破产容易“树立典型”，实际上并不能表明整个城市的楼市状况发生了根本性的恶化。可以理解为，虽然河北省整体上熬过了限购政策的寒冷期，但邯郸终究“体质”相对差，楼市运行的脚步比较踉跄。
