上海房贷市场昨上演戏剧性一幕

　　　　几小时内“房贷政策”似“松”又“紧”

　　□晨报记者 谢磊 林劲榆 徐运

　　从前天就开始流传的上海首套房松绑的传言，昨天曾一度得到证实——股份制的兴业银行取代四大行，吃下了“第一只螃蟹”：只要贷款全部结清，名下上海无房，可以认作首套，贷款利率为基准利率。但到了昨天下午，事件发生了戏剧性转折：房产中介公司称兴业银行叫停房贷松绑政策，而兴业银行的官方回复也表示，个人住房按揭贷款政策严格按照监管部门相关差别化住房信贷政策执行，未对客户准入条件和信贷政策进行调整。

　　兴业被指松绑首套房贷

　　在限购松绑、首套房贷利率下调等楼市政策之后，日前市场再度传来限购放松的传言。9月22日，有媒体称，四大行将出政策，放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清都算首套房。据称，上周五央行[微博]已召集各大行开会，透露这一想法，目前还在吹风阶段，预计该政策或将较快出台。消息同时提及，四大行预计将在第二天上午10点后传达至相关部门。不过，记者向涉及的四大行核实时，得到的均是否定回答。

　　昨天上午，记者再次致电相关银行，依然被告知“没有任何变化”。中原、汉宇等沪上多家中介公司房贷部门向记者透露，前天晚间已经从四大行求证，银行确实正在讨论放松房贷的这套方案，上述信息来自四大行总行的内部通知，上海地区是否还要看上海楼市的具体情况。实际上，江浙地区早已有多家银行证实，已开始执行这一认定标准。

　　“沪上银行原本计划在周二早上公布房贷新政策的，这个方案得到了四大行总部的认可。但是上海分行是否执行，各方面还有分歧。”昨天，中原地产相关人士透露，周一晚上，沪上银行和中介都已经获悉，房贷政策可能发生变化。就在第二天一早，中介房贷部门等待银行最新通知时，银行内部又放出消息，上海地区四大行高层还要讨论，银行很纠结。汉宇地产一位业务人员透露，由于获悉房贷政策可能调整，有两位客户已经要求暂停办理二套房房贷，以争取更好的贷款政策。

　　到了中午，该消息进一步发酵，早前一度收紧房贷业务的兴业银行，被指已经悄然松绑首套房的认定标准，实施“认房不认贷”的新政。消息称，兴业银行上海分行于23日早上召开内部会议，明确放开首套房认定标准，即只要贷款还清、名下无房，即可认定为首套房。某大型中介公司负责人也向记者证实了这一消息：“兴业银行出了新政，客户有N  套房贷款记录，现已结清，本市名下无房产，可按首套操作，利率基准。”中介公司负责人透露，该政策当天才由兴业银行上海分行推出，并表示其他股份制银行有可能跟进。

　　在此之后，浦发银行、光大银行也卷入“政策变化”传言中，称其也开始实行“认房不认贷”。不过，记者向浦发、光大银行[微博]求证时，对方同样表示目前房贷政策无变化。兴业银行在下午17时回复记者时表示，该行个人住房按揭贷款政策严格按照监管部门相关差别化住房信贷政策执行，未对客户准入条件和信贷政策进行调整。

　　认房不认贷或逐步成现实

　　所谓“认房认贷”，指借款人家庭已有一套房，再买房的话算二套房；借款人家庭当前名下无房，但是曾经有过房贷记录，再买房也算二套房。早在2010年5月26日，住建部等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”的原则，一直沿用至今。

　　一旦被界定为二套房贷，自2010年1月起，国务院办公厅就明确发文规定二套房贷首付款比例至少四成，而利率则不低于基准利率的1.1倍。随后，2010年4月“国十条”更是将二套房贷首付比例提高至五成，2011年“新八条”再次提升至六成。

　　认房和认贷看起来很绕，实则藏着银行商业利益和社会利益的矛盾。在银行内部，认贷不认房一直很受欢迎，这个衡量标准符合银行的商业利益。贷款申请人房子越多，贷款越少，对银行来说，越安全，给拥有十套非抵押房产的客户放贷银行积极性肯定高，也愿意给予优惠，首套房的低首付，甚至优惠利率都可以商量。

　　今年年中，央行公开要求商业银行支持首套房，而这是摆在商业银行面前的一道难题。“银行支持首套房，就必须对传统意义上非优质客户提供优惠贷款，风险比较大。因此，银行试图采用改变首套房标准的方式，使自身行为既符合扶持首套房的要求，又规避风险。”

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]表示，如果银行给拥有多套房产的购房者提供首套房贷款，明显不符合央行政策的精神。所以在利益和质疑声中，银行政策的调整很纠结。不过，以目前市场情况来看，首套房贷款的放松可能性不小，首套房的认定为认房不认贷、二套房利率恢复到基准利率，很可能逐步成为现实。“但是这个过程会很长。”上海中原研究咨询部总监宋会雍分析道，对于大银行而言，住房按揭贷款还款期限长、利率水平偏低，尤其是首套房，利率更低，银行大多市场化操作，相比于其他的利率，首套房也会存在惜贷的可能。杨红旭则表示：“限贷放松一定会遵循一个原则：凡自住需求都会得到支持，但由银行把控风险。”

    记者探访

　 “半日游式的”房贷松绑

　　昨天下午15时30分，记者来到兴业银行某支行的房贷部门，表示自己要办理房贷。

　　“你现在就打算买房吗？”一名工作人员询问。听说记者只是先打听政策，工作人员摇了摇头：“那你要买的时候再过来吧。现在这个政策一天一变，等你要买的时候不知道是什么样了。”

　　在记者追问下，工作人员透了底：“以前是 ‘认房又认贷’，但我们现在的政策是‘认房不认贷’，即如果你以前贷款过但已经还清，现在名下无房，那可按照首套房操作，首付30%，基准利率。”他向记者解释，目前的政策和网上传的一样，但如果名下有房，即便已经还清贷款，也只能按照二套房计算。他告诉记者，该政策刚实施没多久，全市的兴业银行都是如此操作，并非个别网点的做法。如果居间操作的是有合作关系的大型中介公司，首套房贷还可能下浮5%。

　　令人吃惊的是，到了下午16时左右，事件又发生了戏剧性转折。“我们接到兴业方面通知说，首套房认定松绑的政策暂停了。”德佑地产贷款管理部主管晏纯告诉记者，其实兴业银行关于首套房认定松绑，并没有见到白纸黑字的文件，也就是还未正式敲定。

　　21世纪不动产上海锐丰贷款金融部高级经理吴娅随后也向记者证实了这一说法，“我们也是刚刚接到通知说暂停了，现在其他银行也没有对首套房贷松绑的说法。”结合兴业银行官方回复，该行上海分行的房贷政策很可能只经历了松绑“半日游”。

　　在坊间传闻中，浦发银行也在房贷政策有变的名单中。不过，昨天记者致电浦发银行两家支行，负责房贷的工作人员均表示，目前没有收到任何通知。“网上的消息我也看到了，但我们暂时没有变化，听说是兴业还是民生银行，两家中有一家有变化，你可以去问问。”一名工作人员答复说。