多家房企经理离职  呼和浩特楼市惨淡

　　杨锐

　　“限购的取消并没有对市民造成任何影响，房地产市场也没有出现预期的井喷，市场观望情绪依旧。”在业内人士看来，作为国内最早“取消限购”的城市，呼和浩特在二线城市中有着典型意义。近期该市房地产市场虽然有所回暖，但无论是成交量，还是成交均价仍然呈现环比下滑的趋势。

　　《中国经营报》记者走访呼和浩特多个新建住宅项目后获悉，虽然看房人有所增加，成交量略有回升，但与市场高点时期的成交价相比，部分项目房价下降幅度超过20%，甚至出现月度成交均价直降2000元/平方米的现象。

　　不仅如此，多位呼和浩特房地产人士均表示，目前呼和浩特的房市各大楼盘仍旧少人问津，销量数据也没有迅速上扬，取消限购的利好，并没有带来实质的刺激。

　　呼和浩特楼市依然处于寒冬之中。

　　销售惨淡 多家房企经理离职

　　9月15日下午，呼和浩特阴雨，本报记者来到呼和浩特市新城区海拉尔东路。粗略估计，20分钟的步行路程中，至少有5个新建住宅项目，其中单栋建筑均达到20层以上。此外，多个项目都是建筑面积体量超过20万平方米的大型住宅社区，但周边很难找到超市，更难看到居民。

　　“我们项目马上就要开盘，均价4980万元/平方米起。”位于海拉尔东路，火车东站附近的中交上东国际项目销售人员向记者表示。令人关注的是，据此前周边项目销售均价是6000~7000元/平方米，这意味该楼盘单价直降了1000~2000元/平方米不等。

　　这正是呼和浩特房地产“跳水”的一个缩影。搜狐焦点呼和浩特数据显示，2014年9月前两周，该市商业房成交均价为5556.35元/平方米。而去年12月房地产高峰时，这一均价一度高达6983元。

　　“发传单的今年特别火，特别赚钱。”呼和浩特资深房地产媒体人顾爽告诉记者，由于楼盘难卖，呼和浩特房地产开发商在降价促销的同时，也千方百计变换营销手法，“开发商都比较着急，不可能单纯降价策略，所以今年的营销方式就特别多，如全民营销、零首付、一万抵三万等等纷纷出笼，特别是下社区、街道做宣传。”

　　作为全国第一个取消限购的城市，完全是楼市销售的巨大压力。

　　呼和浩特市有9个旗县区，总人口300万，其中市区人口包括流动人口在内200万左右，常住人口150万左右。2010年以来，城区四周突然生长出无数的楼盘。今年3月，有机构统计，呼市有近300个新盘入市。以每个楼盘3万平方米计算，大概在建900万平方米。以每套房100平方米计算，最少也有9万套房面临销售问题。

　　此外，最近5年呼市政府供应住宅用地合计2120万平方米，未来潜在供应至少在10万套以上。一边是在建、库存房待售，一边是闲置房等待升值。今年以来，呼市的房屋销售压力重重。据搜狐焦点数据监控中心数据显示，继首周下降2.91%后，9月8日至9月14日呼和浩特住宅成交面积再次下滑19.55%。

　　“房地产市场还是那样，整体都不行，开发商很多房子都卖不出去。”呼和浩特房管局旗下的房地产网站负责人张先生感叹道。不仅如此，“由于销售业绩不好，大多数房企都换了项目经理。”搜狐焦点呼和浩特站主编陈鹏告诉记者。

　　据记者了解，今年以来，呼和浩特房企高管出现辞职、调换等变更现象就有10多起。尤为引人注目的是其中不乏呼市大型房地产企业。3月，永泰房地产集团呼和浩特副总经理张玥已经离职。7月万达[微博]集团呼和浩特管理层也“走马换将”。

　　“房地产企业的人事变动，每家公司的原因不尽相同。但是，这些事件有一个共同的背景，就是房地产企业普遍面临的销售压力。”呼和浩特房地产网总监张先生分析说。

　　纠纷蜂起 一月内289起拍卖案

　　“我一直在房地产公司做会计，算是比较了解情况，五证不全、延期交房已经是呼和浩特的常态了。”在呼和浩特成吉思汗大街蔚蓝家园楼盘工地大门前，2011年就在此地购房的业主杨女士面对重新开工的大楼无奈道。

　　该楼盘另一位业主张先生告诉记者：“2011年，开发商与众多业主签订了《合作建设职工住宅内部认购协议书》，明确了购房价格。但今年6月底要正式签订购房合同时，开发商却称需要再交纳50元/平方米的横向楼层户差价，这不是坐地起价吗？”

　　据记者了解，由于蔚蓝家园开发商内部争斗，资金链紧张，三年内数次停工。而在这段时间里，由于五证不全、延期交房、停工等，该楼盘的业主多次向相关部门举报申诉要求退房，但均没有结果。

　　位于呼和浩特市玉泉区昭君路与南二环交汇处的万象天地项目，目前处于停工状态。购房者王先生表示：“工地就这么一直停下去的话，我们什么时候才能住上新房？如果真的住不上，我们的要求就是开发商尽快给我退房款。”

　　处于类似状态的楼盘在呼市屡见不鲜。事实上，延期交房、五证不全在呼和浩特房产纠纷中占相当大比重，购房多年却纠纷不断的不在少数。

　　对此，多位开发商在接受采访时表示：“证件办不下来很正常，快的话一年两年，慢的四五年都正常，据我所知房产证还有办10年以上的。”

　　为何会出现多起五证不全、延期交房的纠纷频发现象？上述当地资深房地产媒体人顾爽分析说：“许多小地产商都是草台班子，根本不懂市场。有的资金周转难导致工程进展缓慢，有的是证件不全，或未按规划来建设被政府叫停的。”

　　“最主要的原因，是办证时开发商要缴纳之前代收的款项，这部分资金总额很大，开发商资金不足，就出现了拖延。另外，开发商在楼盘建设过程中，由于销售缓慢，资金回笼周期较长，于是为了节约成本，就在施工建筑质量上投机取巧，结果导致验收不合格无法交房，最后导致无法办理产权证。”呼和浩特房管局一位工作人员透露说。

　　“今年有关房产诉讼拍卖的案子有很多，大多数是抵债用的。”内蒙古嘉得拍卖公司相关负责人告诉记者。

　　负责呼市中级法院涉诉资产拍卖的内蒙古宏法拍卖公司张女士也表示，因为整体环境不好，房地产销售很困难，开发商资金链断裂，许多工程承包商拒绝接收开发商用来抵债的房产，只好打官司拍卖。

　　而记者查阅内蒙古高级人民法院诉讼资产网不完全统计发现，7至8月，不动产涉诉拍卖案就达289起。

　　库存压城 回暖前景黯淡

　　上述多位呼市房地产人士认为，取消限购之后，呼和浩特的房市各大楼盘仍旧少人问津，销量数据也没有迅速变好的趋势。

　　统计数据显示，2014年上半年，呼和浩特房地产市场的成交量同比2013年上半年下降8.45%。其中，住宅用房同比2013年下降11.50%，房地产市场整体处于萧条状态。

　　在房地产销售一路下滑的同时，消费者的心态也在发生变化——从积极入市到消极观望，这不是取消限购就能解决的问题。上述蔚蓝家园业主杨女士告诉记者，自己所在的房地产中介公司手头的房子要么卖不出去，要么就是卖不起价。

　　与其他一二线城市体量巨大的人口基数相比，呼和浩特的房地产消费潜力却十分有限。“呼市人口基数比较小，开发量又比较大。两百多万城市人口，有接近310个新盘。呼市作为三线城市，产业结构不完整，外来人口流入量不大，也留不住，潜力有限。”陈鹏对前景表达了他的担忧。

　　“目前呼市房地产市场的主要问题依然是供需矛盾，购买力已经远不如前两年了。虽然今年新增的楼盘很少，但呼市库存高企，依然是最大的隐患。而且，按目前的情况，房价基本已经到顶，不可能再上涨。另外，与住宅相比，呼市的写字楼过剩的厉害。商业综合体租售比能达到30%已经是胜利。”

　　对于呼市房地产的前景，上述当地媒体人顾爽不无忧虑地说。