沈阳悄然放开限购恐难扭转楼市低迷

　　每经记者 王杰 发自北京

　　楼市降价潮在蔓延，一些限购城市随之松绑，东北最大的城市沈阳也悄悄放开了限购。上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]昨日(6月10日)在其认证微博上称，从中介内部获取的消息，即日起沈阳限购取消，本地人和外地人可购多套住宅。

　　沈阳一位房地产人士昨日给《每日经济新闻》记者提供一份名为 《关于落实沈阳市人民政府办公厅促进房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》的文件显示，“购房人购买住房时，卖房人出卖住房时，查询家庭唯一住房由房产局负责或由购房人、卖房人填写《家庭唯一住房申报表》，声明其买卖房屋为家庭唯一住宅。且外地居民来沈购房，享受与本地人同等政策。”

　　此外，沈阳当地多位业内人士也证实了放开限购的消息。沈阳一家房产机构的负责人告诉记者，沈阳取消限购没有正规的文件出台，但是在办理的过程中，可以低调去处理，“如果有买的，就可以办理。”

　　不过，上述文件并没有沈阳市相关部门的盖章，记者也未从相关部门获得确认。

　　放开不能扭转趋势

　　在多位业内人士看来，沈阳全面放开限购的主因是市场供大于求，库存量过大。世联地产[微博]沈阳地区总经理李岩表示，限购主要限制的是中高端置业人群，也就是二环以内的购房者，所以放开不会出现大量成交，因为并没有改变客户的预期。对于原来受限购的客户和开发商而言，并不是实质性的利好，只可能把一些因为限购不能买房的需求释放掉，“但(沈阳)整个市场的观望情绪很重，并不是能通过限购根本扭转和改变的，依靠这个形成大批量的成交，不太现实。”

　　沈阳限购令从2011年开始实施，限购令指出，在沈阳市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策。中原地产研究部统计数据显示，相比限购前的2010年全年，沈阳老城区交易占比为43%。限购后的最近一年成交量占比中，老城区二环内占比为34%。限购对购房者的购买行为造成了一定影响。

　　“这一传闻被政府证实的可能性很小，事实上现在全国各地除一线城市外的限购政策执行力度都在减弱。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，领头羊效应比较明显，对于地方政府来说，随着楼市降温，土地出让放缓，放松调控的意愿非常强烈。

　　他认为，在出现领头羊带领的情况下，其他城市跟随的可能性非常大。从效果看，即使被证实，效果也有限，在2011年末各地也出现传闻调控松绑，但一直到央行[微博]大规模释放流动性，市场才出现扭转。

　　在香港联祥置业总经理杜宏鹏看来，沈阳的限购政策一直偏松，只是在二环内限购。限购并没有成为沈阳房地产市场压力大的主要因素。政策面是朝宽松面走，但是一两个政策并不能产生实质性的利好，只有政策叠加，才会产生效果。

　　当地一位房企的负责人透露，限购政策的取消，并不会对当地楼市产生利好，沈阳主要面临的是购买力的问题，是供求关系的问题。沈阳的房价比较低，去化速度一直保持平衡，没有太大的变动。

　　前5月住宅成交量降28.83%

　　克而瑞沈阳机构的统计数据显示，沈阳商品住宅截至到5月末为2665万平方米，去化周期为32个月。今年前5个月商品住宅的成交量为386.87万平方米，同比下降28.83%。

　　住建部副部长齐骥曾表示，所谓高库存是指库存量高于月销售量12~15倍，高于1年~1年半销售量的。库存压力大是沈阳开发商最为头疼的问题，连土地市场也受到了影响。

　　公开信息显示，5月5日，沈阳土地市场出让五块浑南宗地，最终四地流拍，浑南新区只顺利拍出一块地，总价93万元。据悉，当时只有3家竞拍企业到场。经过极为短暂的竞拍，DL-14013地块被19号买家以楼面地价323元/平方米，总价93万元竞得。分析人士认为，此块地能够顺利拍出，得益于其地块面积小、起价很低。

　　同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》中指出，全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中，沈阳位居第24位，2013土地出让金527.62亿元，2013年一般预算财政收入801亿元，2013土地财政依赖度65.9%。

　　张大伟表示，沈阳等城市目前的库存量去化速度需要20个月，而且沈阳经济本身发展放缓，人口的流入增量放缓，导致房地产的需求放缓。全国大部分城市的需求上涨均出现乏力。

　　他分析，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，放松调控难以拉动市场成交。根据中原地产不完全统计，自去年下半年以来，已有安徽、浙江、江苏等8个省份共16个城市进行了相关政策的微调或松绑。

　　全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，对于供不应求的城市，限购政策不能放松，还要增加供应量遏制投机投资需求；对于严重供大于求的城市要消化、减少供应量。一些库存量大的城市，也支持投资性需求，在户籍上给予放开，地方收费或者公积金贷款方面降低门槛，鼓励买房。