东地产 王建生

　　地方政府坐不住了。

　　近期以来，杭州、宁波、无锡、芜湖、宣城、铜陵等多个城市相继出台楼市刺激政策。但无论愿望如何，地方政府救不了楼市，原因在于地方政府无力改变楼市走向的决定性力量。

　　总体上，围绕房产的供应和需求楼市走向主要有三大因素主导：刚性供需、货币环境以及民众预期。

　　首先看基础性的刚性供需状况。刚性的供应主要是既有的楼市库存，截止2013年末，商品房待售面积49295万平方米，房屋新开工面积201208万平方米，两项数据均处于纪录高位。考虑到今年一季度销售量的大幅下滑，库存的去化时间将进一步增加。另一方面，需求端的刚性需求出现显著分化，人口净流入的一线城市，刚性需求仍然旺盛，需求弹性足。而人口净流出或基本不变的三四线城市，刚性需求有限。

　　目前，分类调控背景下，地方政府的救市，主要集中于三四线城市的放松限购和捆绑户籍。放松限购属于回归常态，捆绑户籍属于刺激需求。这对限购执行相对宽松的三四线来说，在楼市价格处于高位、需求弹性不足的情况下，放松限购的果有限；而户籍在三四线城市并不象一线城市一样，存在巨大的户籍红利，因而刺激程度也并不突出。与此同时，对于一些缺乏产业支撑的三、四线城市来说，在地方债压力下，仍存在巨大的卖地冲动。一方面刺激需求的同时，另一方面一旦稍有回暖就会增加土地供应。从稍长一些周期看，这并不利于改变供需结构。

　　其次是货币环境。近年来，房地产业担当了中国超发货币的蓄水池。如今在货币政策在“去杠杆”、盘活存量基调下，资金供应相对并不宽松的背景下，银行对房地产业信贷支持已由偏好变为谨慎甚至风险厌恶。从今年初以来部分银行对首贷房贷款利率的上浮，以及暂停开发贷等对楼市的抑制，足见货币环境对楼市影响之深。事实上，当房地产作为资金蓄水池中的水份无源头注入(央行[微博]从紧)又不断流出(资本境外分流)时，其结局可以预料。而对地方政府来说，其对货币环境的改变能力可以忽略。

　　最后是复杂的民众预期。当前对房地产市场的预期，无论是业界还是民间均已出现显著分化，看多与看空者均有市场。与此同时，随着一些三四线中小房企破产频发，同时叠加投资渠道的不断拓展，风险难料的房地产市场，“买入只赚不赔”的全民意识真在逐步终结。民间预期的形成并非朝夕，当前的任何投资均是出于未来预期。从这个意义上，地方政府也无力改变民众预期。

　　因此，地方政府既无力改变刚性供需，更影响不了货币环境，也没办法扭转民众预期。因而其救市举措，对于整个大势而言其实只是杯水车薪。

　　进一步说，地方政府的“救市”其实是个伪命题。放松限购，只是退出了那只“管不住的手”；户籍改革，也是社会大环境所趋。对于地方政府来说，转变政府行政干预者的角色，真正让市场发挥资源配置的力量，楼市其实不需救。