“限降令” 可否挽救杭州楼市

　　“领跌”全国的杭州近日出台规定，从5月26日开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将通过技术手段限制网签。如想大幅降价销售，开发商需重新申请，降低楼房备案价。这一新规，将杭州楼市卷入“限降令”的漩涡。

　　新政被指变相限制降价

　　事实上，这一被传闻为“限降令”的消息5月23日就开始在网络热传发酵。

　　按照杭州相关部门的说法，出台规定是为了规范商品住房销售价格申报备案行为，促进房地产市场规范有序发展，并不是个别媒体所说的限降行为或“限降令”。

　　此前，杭州市物价局、市住保房管局发布规定称，对未售房源销售价格明显偏离原备案价格的，需要重新申报备案。对于多少属于“偏离”原备案价格？杭州市物价局相关负责人称，若实际成交价格低于备案价格15%，将被认定为明显偏离原备案价，属于需要重新备案的范围。这位负责人强调，这些措施主要是规范商品房价格备案制度，制止一些虚假的备案价格，不是制止或限制降价。

　　虽然官方出面澄清，明确这不是媒体所说的“限降行为”，但不少业内人士并不认同。一位房地产开发商担心，限制网签实际上就是限制降价，是政府通过技术手段“限降”稳定楼价。这位开发商告诉记者，按照规定，可以重新申请降低楼盘的备案价，但重新申请备案需要一定时间，更关键的是开发商的备案能不能被通过？

　　楼市惨淡“拖累”土地市场

　　对于杭州推出的降价备案制度，一些人认为，与土地市场有关，因为楼市降价将影响到政府土地出让的收入。

　　中国经济研究院在2014年4月发布的一项调查表明，杭州对土地财政的依赖度排名全国第一。坚挺的杭州楼市一直是中国楼市的重要风向标。但今年以来，杭州楼市“降价潮”持续涌动，一个个楼盘的降价行动屡屡将杭州楼市推向风口浪尖。

　　国家统计局5月18日发布的“4月全国70个大中城市住宅价格统计数据”显示，4月新建商品住宅价格环比下降的城市增至8个。与3月相比，杭州下降0.7%，环比跌幅位列全国之首。

　　楼市的惨淡直接影响到了土地市场的成交。3月1日至5月26日，除工业用地外，杭州土地市场仅有4宗商用地成交，住宅用地零成交。而杭州土地市场的溢价也在不断下降，今年主城区地价平均溢价率仅为9.3%，而去年平均溢价率达20.9%。

　　消化库存可能需要3年

　　记者注意到，尽管今年以来杭州楼市“降价潮”不断，多个楼盘先后降价，但是成交总量并未因此明显放大，杭州商品住房依然面临量价齐跌的窘境，一些房企因此开始有意调整开发的节奏。

　　据调查，2013年杭州房产项目开发速度排名靠前的10个项目，平均开发周期约8个月，不到2012年前10个项目平均周期的二分之一。

　　今年，从拿地到销售，杭州已经面市的新盘的开发时间，普遍都超过了1年。其中，杭州主城区2013年1月至5月出让的地块中，约半数地块项目未正式面市。

　　杭州市统计局发布的数据显示，截至5月26日，杭州市区商品房库存突破12.5万套。短短一年间，全市库存上升接近3.5万套。

　　在4月开盘的楼盘中，半数楼盘的实际去化率(一定时间段内的销售率)不足三成。按照当前的住房销售速度，杭州楼市的库存量去化大约需要25个月，远远高于近几年平均10个月的库存消化周期。“而这只是拿到预售证的，实际上还有大量正在建设的、还没拿到预售证的商品房。”业内人士表示，在目前观望气氛浓郁、去化速度缓慢的总体市场背景下，要期待市场有很好的表现并不太现实，“如果算上这些，消化整个杭州商品住宅可能需要3年时间。”据《中国青年报》