上海两地块延迟出让开发商称“卖楼比买地紧急”

　　柳九邦

　　由于两幅经营性用地被延迟出让，上海5月份的土地出让进程已草草收场。如果不是备受关注的杨浦区平凉街道18街坊地块(下称“平凉地块”)“独撑大局”，本月上海的卖地收入甚至可能交出白卷。

　　5月份，上海仅成功出让两幅经营性地块，合计土地出让金32.45亿元，环比下滑50.8%，单月卖地金额创下历史新低。其中，保利置业(00119.HK)以32.4亿元的总价竞得平凉地块，溢价率36.82%，折合楼板价约39270元/平方米。另外一幅加油站用地被中石油旗下公司底价夺得。

　　“目前大家关心的是如何去化库存，哪有心思买地。”一位不愿透露姓名的开发商对《第一财经日报》记者表示，“现在形势还很不明朗，卖楼远比买地紧急。”

　　中原地产研究部统计，截至5月18日，四个一线城市合计土地出让金仅为150亿元，创造了最近数月的最低。5月前半月，二十强房企中仅万达拿下一幅土地，其他19家房企在土地市场均无动作。

　　两幅地块“事实流标”？

　　上海本月原计划出让四幅经营性用地，合计出让面积为9.5万平方米，起拍总价31.8亿元，环比分别下滑73.5%和51.9%。日前，上海规土局网站挂出通知，原定于5月30日出让的浦东新区新场镇01单元C-02、C-03地块和宝山区罗店中心镇新镇区C6-2地块将延迟至6月5日出让。

　　据上海规土局网站的信息，截至昨日，上述两幅被延迟出让的土地分别有25人和12人领取竞买申请书，但确定参与竞买的人数均为0。根据出让文件的规定，如至5月20日11时30分，仅有一家竞买申请人提交了竞买保证且该竞买申请人提交了竞买申请的，可在此时截止该地块竞买申请受理，并对该地块挂牌截止时间进行调整。

　　按照以往经验，为了避免土地陷入流拍的尴尬，上海的规土部门往往会临时调整地块的出让时间，在楼市疲软时期，这样的案例不胜枚举。此前楼市低迷的2011年，仅10月17日至11月3日的14个工作日内，上海就有19幅地块推迟了出让时间，另有10幅地块终止了挂牌出让活动。

　　一位业内人士告诉记者：“外行人不知道以为只是简单的终止挂牌，但就我所知，这些地是保证金到账截止时间过了也没人交保证金。没交保证金是不能申请竞买的，如果不是出让方及时终止挂牌，这些地最后估计逃不了流标的命运。”

　　值得一提的是，去年3月份，与罗店中心镇新镇区C6-2地块相距不远的罗店中心镇新镇区F1-1地块被福建正荣集团以13.5亿元竞得，楼板价1.21万元/平方米，溢价率41%。当时，共有24家房企提交了竞买申请书，有6家房企参与了现场竞买。

　　事实上，上述平凉地块的出让虽然有多家开发商的积极参与，但其成交楼板价未突破4万元/平方米，也被一些业内人士解读为上海土地市场转冷的重要标志。

　　平凉地块是上海近年来少有供应的内环内纯住宅地块，起拍价高达23.68亿元，也是今年迄今上海推出的起始总价最高的住宅用地，起拍楼板价2.87万元/平方米，较今年1月成功出让的大宁地王起拍价高出近三成。

　　“从场面上看，平凉地块竞拍还比较激烈，但最终的价格还算合理，不论从总价还是溢价率上看，目前上海土地市场的热度和年初方兴地产拿下‘大宁地王’时候相比，都冷却了许多。”上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦认为，土地市场降温和楼市遇冷、开发商对后市相对谨慎有关系。

　　上述业内人士认为，一般情况下，为了迎合开发商的抄底需求，一些被终止和押后出让的地块，很有可能会被修改价格后再次入市。

　　开发商观望待抄底

　　在谈及上海的土地出让时，一位上市房企董秘颇为无奈。“如果上海有优质土地挂出来，我们还是有买地的意愿，但是现在政府‘惜售’，所以没有选择的余地。去年土地市场火热的时候，政府大量推地，但我们这类中型房企又因为地价高拿不到土地。”

　　“现在土地市场才刚刚开始冷却，我们也不急于出手。”一位香港上市房企相关负责人对记者称，“我们今年准备了200亿的额度在土地市场拿地，但现在还没到出手的时候。”

　　德佑地产市场研究总监陆骑麟表示：“现在这个时候，上海外围区域的土地尤其卖不起价钱，那么出让方就会有意放缓推地的步伐。不过，市中心优质稀缺地块还是值得关注的，因为现在开发商的想法还是回归一线城市。”

　　亿翰智库地产分析师张化东对《第一财经日报》记者表示，上海土地市场热度较2013年四季度有明显的削减，但下降的速度并不快。当稀缺性地块推出后，整体市场热度依然有一定表现。上海的土地供给是有“天花板”的，特别是2014年的土地供给计划中住宅用地的供给缩减三成，创出五年内新低。未来的上海市场还将处于一个供给紧缩的状态之中，从长期看，投资一线城市还是大的趋势。