豪宅产能过剩，市场丧失信心，佘山别墅何去何从？

　　《东地产》 报道

　　“五一”小长假过后的佘山，显得格外宁静。这片曾经盛极一时的别墅区，正陷入令人感叹的安静与寂寞。

　　在售多年的豪宅

　　作为近期销量异动的代表，佘山珑原面对的现实，是佘山住宅市场的缩影。

　　数据显示，佘山珑在近30天内签约15套别墅。去年11月开盘至今，累计已售124套，尚有209套在售。这意味着，佘山珑原每两天售出一栋别墅，要卖掉剩余的209套别墅，还需要418天，即一年又两个月。

　　若如此，这其实也称得上是一个不错的销售状况。但五月之后的成交记录，让人为佘山珑原捏一把汗：5月7日至5月14日，一个礼拜的时间里，珑原没有售出一套别墅。

　　低去化率并非珑原一家需要担心的问题。2010年12月31日开盘的红墅1858属于松江新城板块，至今依旧能在在售一手房中见到它的身影。数据显示，红墅1858近30天内签约1套，未售套数27套。按此销售速度计算，27个月后红墅1858才能售馨。届时，离红墅开盘已有5年零8个月。

　　开发商正在积极思考对策。佘山珑原和红墅1858团购等各类销售刺激活动已在悄然进行中。开商都试图尽早结束这场“剩盘”拉锯战。

　　松江楼盘的困惑

　　在松江，不少楼盘都面临着与佘山珑原、红墅1858相同的困境。近一个月内，松江245套楼盘中仅有40家楼盘有销售记录，其中27家楼盘销售量为个位数。

　　不过，查看上海市近一周的楼盘成交量，松江整体的表现并没有那么差强人意。

　　数据显示：5月8日至5月14日，一周时间内，奉贤区以253套楼盘的销售量稳居成交量榜首；嘉定(184套)和宝山(128套)分别位于榜眼与探花的位置。此外，青浦和闵行的销售量分别为108套和100套。奉贤区最低成交额为17380元/平方米，最高成交额为24420元/平方米。松江区成交楼盘总量65套，成交均价为21796元/平方米。由此可见，距离偏远、楼房价格并不是导致松江豪宅销量如此之低的重要原因。

　　同一周内，上海市楼盘成交总量为1117套，成交均价为25129元/平方米。从这个数字来看，松江整体的楼盘销售量也并不低。

　　于是，所有的困惑和矛盾都集中到了松江豪宅。为什么价格并非天价、交通还算便利的松江豪宅如此遇冷？

　　“去年全年，上海单价在十万元/平方米以上的别墅总共成交了14套，而佘山分到的羹是非常少的。佘山地区确实是上海高端物业中最差的，而且是目前很困难的一个板块。它的成型原因很复杂。”中凯房地产开发管理有限公司董事长许仰东对《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)说到。

　　内忧外患的豪宅

　　从松江豪宅到佘山附近的豪宅，目标更清晰的同时，困惑也愈加深。

　　许仰东告诉《东地产》，如今佘山豪宅的困境，是历史叠加的结果。“最初政府启动佘山板块低密度社区的概念，那时的定位是准确的。”但是，之后佘山的成长之路却出人意料的苦涩。由于佘山地区整体的高端物属于非刚需住房，主要是用于投资、度假，一般群众并不会去购买。限购政策出来之后，佘山本就遇冷的豪宅楼市更是冰冻三尺。

　　“限购限贷对上海地区，杀伤力最大的就是佘山板块。”许仰东说到。

　　许仰东认为，除了佘山豪宅的非刚需性、佘山豪宅近十年的困难累加，佘山板块一手市场和二手市场之间价格的矛盾也是今天佘山豪宅去化率低的重要原因。

　　“二手市场对一手市场的负能量很大。二手房的定价权在散户手上，散户获取价目的时间、心态、逻辑都是不同的，所以散户的抛售价格就非常乱。这使得一手市场的销售价格也比较混乱。有些项目，一手房市场价格跨度从7万到12万都有，价格差距非常大。二手市场对一手市场负能量的输出，使得佘山板块在原有的基础上压力更大。”

　　“当时是带着梦想进去的。”许仰东对《东地产》说道。

　　佘山豪宅本有许多热卖的理由。第一，对于大部分都是平地的上海来说，佘山是上海稀缺之地。未来上海虹桥枢纽的发展对佘山也非常有利。第二，中国别墅市场，特别是上海别墅市场的二手房居多，佘山豪宅作为一手房，具有竞争力。第三，从地区配套来看，佘山豪宅附近有高尔夫球场、公园、学校，交通与环境都能满足基本生活需要。

　　而现在，当初寄放在佘山板块的梦想已随着楼市遇冷而变成担忧，佘山本身的优势也随着时间变成泡沫。

　　“佘山板块投资的时间比较长，花了很大的心思。在利润实现不了的情况下，佘山板块开发商的心在往下沉、消费者的心往下沉、政策也打压，整体的内忧外患形成佘山板块现在的格局。”

　　转机的可能

　　佘山豪宅会闲置多久，谁也说不准。即便整片豪宅中的个别豪宅利用营销手段或调整价格，对于佘山豪宅的作用依旧微乎其微。而局部价格小幅下行，有可能还对产生负面影响。

　　不过许仰东认为，中短期内，佘山豪宅也只有个案突破的可能，总体突破的可能性目前比较少。

　　“长期看，转机的可能性是绝对存在的。佘山板块的基础是好，整体不落后，总体环境好，经得起一定的历史考验。问题是，佘山豪宅楼市要回温，这个过程不知道要经历多少时间。”许仰东说道，“我对佘山高端住宅有三句话总结：这是一个非常好的区域，发展商搞了一批非常好的项目；佘山得到了政策磨难；中短期要经历非常大的疼痛，长期还有待观察，要等待机会。”

　　《东地产》在对开发商的走访中发现：限购的解禁，是众多从业人士最翘首以盼的。而这一天会否到来，如今还是个未知数。