无锡部分楼盘价格几近腰斩 地方政府“按捺不住”曲线救市

　　本报记者 王海春 无锡报道

　　继杭州、常州后，无锡的开发商也在价格上做起了文章，却显得相当“委婉”。

　　4月20日，龙湖在无锡的滟澜山项目以4500元/平方米的价格开盘，而这一区域的均价在8000元/平方米左右。龙湖开出的这一价格，几乎是同区域房价的一半。

　　有研究机构测算，按当前的库存量和今年一季度的去化速度，无锡的去库存周期约为29个月。由于看淡后市，开发商在无锡拿地意愿大幅下降。据中国指数研究院[微博]统计，无锡市已经连续两个月出现了土地零成交的现象；其中2月和3月的土地成交量均为零。

　　面对楼市的成交低迷和库存压力，4月22日，无锡发出通知，将购房落户“门槛”从70平方米降到60平方米。业内人士分析，无锡此举可以打开目前无锡的刚需市场，达到去库存的目的，“无疑是救市之举。”

　　“价格低开”避谈降价

　　龙湖项目的“低开”并非个案。

　　在3月底开盘的无锡恒大城，打出了5880元/平方米起售，均价6680元/平方米的开盘价；而这一区域楼盘的价格在7000-8000元/平方米左右。因为与同区域楼盘在价格上有足够的吸引力，3月23日开盘当天这一项目的销售额就已近1亿元。

　　不过开发商表示，自己并没有降价。“我们是首次开盘，因此谈不上降价。”恒大城销售人员说。

　　“很多无锡房企都准备走‘价格低开’的路子，而不是通过直接降价的方式来加快销售。”无锡当地一家开发商说，“大家都希望通过调整价格来加快销售。有一些老项目甚至通过新开不同的产品、重新定价的方式来调整价格。”

　　无锡当地房产机构向记者指出，3月底无锡的苏宁悦城因降价引来的风波，使得无锡房企对降价变得很小心。当时，苏宁悦城项目的同类产品由此前的1.2万元/平方米降至9700元/平方米。降价后，这一项目的老业主要求退房，售楼处也被砸。

　　“这事情在无锡震动很大，开发商都不敢明着降价。但大家也看到一点，降幅比较大，销售效果也确实不错。所以现在开发商都很小心，不会说自己降价。”无锡一家开发商说。

　　据无锡乐居房产的信息，无锡一个名为香缇半岛的楼盘3月份的报价为1.2万元/平方米，而4月该楼盘的最新报价已经降至6500元/平方米，相比上个销售周期价格下跌了45.8%。

　　香缇半岛销售人员4月21日告诉记者，1.2万元/平方米卖的是别墅，定价6500元/平方米的是新开盘的公寓，因为是两种不同的产品，所以谈不上降价，也没有客户来砸售楼处。

　　虽然没有说自己降价，但售楼人员告诉记者，这一价格其实比同一区域同类产品价格低了约500元-1000元/平方米。

　　“这个项目土地成本都要三千多，加上建安、税费和各种成本，现在基本上是以成本价在卖，没什么利润。从周围情况看，周边楼盘要卖到7000元/平方米。”香缇半岛的销售人员告诉记者，之所以走低开路线，也是出于销售压力。

　　位于无锡太湖新城板块的朗诗太湖绿郡，则以精装改毛坯、送面积的方式，对新产品的价格重新进行定价。

　　据了解，此前太湖绿郡精装修的均价1.38万元/平方米，毛坯房的均价约9000元/平方米；而近期毛坯房的售价下调了1000元-2000元/平方米。

　　“精装修的房源价格没有变，但毛坯房最近在搞活动。本月26日我们开盘的1号至4号楼有优惠，均价在7000元-8000元/平方米。三室房型的房源，还将赠送10平方米的面积。此外，我们还有几套位于一楼和二楼的毛坯房，起价只有6100元/平方米，但数量很少。”朗诗太湖绿郡销售人员4月21日告诉记者，

　　去化周期需29个月

　　分析人士告诉记者，无锡开发商现在之所以采取低开的方式跑量，是想以价换量。而价格低开的背后，是无锡因库存量过大，开发商对销售的担心。

　　“现在卖什么价格，明年甚至后年可能还是这个价格。与其这样，不如早点出货回笼资金。因为无锡的库存量并不是个小数目，而今年的销售却下滑得很厉害。”亿瀚智库分析师张化东向记者表示。

　　据亿瀚智库统计，无锡去年全年共销售商品住宅517.3万平方米，销售套数为4.47万套，月均销售面积为43.1万平方米。今年一季度，无锡的月均销售面积只有29.3万平方米。而截至今年一季度无锡商品住宅可售面积约857万平方米，可售套数超过5.82万套。

　　无锡克而瑞一位经理也告诉记者，今年内一季度无锡商品住宅(含别墅)成交量约88.51万平方米，这一成交量比去年同期下降了约三成。

　　分析师指出，无锡成交量的下滑，也加大了库存量的去化压力。

　　“按去年的去化速度，无锡的去化周期约为20个月，而按今年一季度的去化速度，则需要29个月。”张化东说。

　　“我觉得今年无锡刚需楼盘会比较麻烦，阶段性的困难是供应量太大了。但高端需求仍然很强，这从一些楼盘价格略做调整就可能获得销售量就可以看出来。改善型需求的限购如果在无锡能松开，对高端需求将更是个利好。”融创集团董事长孙宏斌近日在无锡香樟园的发布会上表示。

　　对于无锡楼市目前的现状，同策房产研究总监张宏伟向记者指出，无锡、常州一些供应量过大的区域，价格正在进行深度调整。

　　“整个长三角地区楼市低迷的问题会持续很长的时间，这也与去年下半年以来不少开发商过于乐观有关，拿了高价地，今年楼市却陷入低迷、销售遇冷。而今年信贷的收紧，更使得一些项目的资金周转速度降下来。未来销售环境的竞争会进一步加大，开发商为了回笼资金，会在价格上做出让步以适应新的市场环境。”张宏伟说。