云南旅游地产投资金额已达2万亿 空置率成难题

2014年02月08日 03:05  经济观察报 

  吴娓婷

  大巴上,游客被透过车窗洒下来的高原阳光照得像喝了小酒一样微醺。五彩的农田在他们眼前铺开。一名腾冲姑娘纯熟地向大家讲解着“极边第一城”云南腾冲的风土人情、历史文化。

  大巴上的腾冲姑娘并非导游,而是广东开发商雅居乐地产旅游文化部的员工。设立该部门,目的是要更好地推介云南当地旅游资源,吸引潜在购买者。

  此前,雅居乐已在另一个旅游胜地海南创下了满意的市场影响和销售业绩,尝到甜头后雅居乐很快将目光投向云南这个旅游大省。“云南的很多旅游资源都是上帝赐予的,不是人造的或者是历史所形成的,所以在这一点上,云南的旅游资源可以说遍地都是。”主导海南和云南区域工作的雅居乐副总裁黄奉潮说。

  目前,雅居乐已在腾冲、瑞丽和西双版纳获取大面积土地。雅居乐方面表示,未来还会在昆明、玉溪、丽江、大理选址。

  随着国内大城市环境变得恶劣,以及居民生活水平的提高,越来越多人选择到远离尘嚣的地方旅游度假或长期居住。商机随之而来。实力雄厚的开发商跟随这些“环境移民”的足迹,进入青山绿水间进行地产开发。雅居乐是其中较有代表性的一家。

  据介绍,云南的旅游地产投资金额已高达2万亿。

  原乡

  进驻云南的时候,雅居乐董事局主席陈卓林带着高管几乎把云南都走遍了。黄奉潮回忆,当时腾冲县政府介绍了十个地方,但雅居乐还没找到感觉。在开发商的追问下,政府说还有一个地方没介绍,但不方便前往。

  “他们说那个地方还没修公路,不好开车。我们就走,一直走下去。”黄奉潮说。

  他们看到,这个地块丘陵连绵,高黎贡山犹如明珠一样矗立在不远的地方。更为难得的是,这里森林、河流、峡谷、湿地俱全,地貌丰富。“这完全是我们都市人所需要的地方,我们找回了以前的感觉……找到了最初的美好的地方。”黄奉潮说,“于是我们就决定在这里。”

  根据这种“最初的美好”的感觉,雅居乐将该项目命名为“原乡”,希望吸引人们到此度过“高黎贡山下的第二人生”。

  原乡项目面积达到3万亩,无疑这是一次“豪赌”。“我们选了一个好地方,必须通过大规模(开发),几百亩是搞不起旅游地产的,一般都是几千亩上万亩,要做很多配套设施,包括酒店、会所和各种生活配套。”黄奉潮说。

  黄奉潮表示,他们希望,即使人们离开了城市来到度假区,但不会感觉到生活不方便。除了生活便利设施,还有交通、带有地方特色的设施。

  据介绍,该项目总投资约200亿,分五六年完成。前期的土地获取由母公司出资,其后的投资费用都是通过住宅销售来支持。2013年11月首次开盘,第一期货值25个亿。

  因为70米深的峡谷拥有类似美国黄石公园的节理景观,雅居乐亦顺势开辟出十公里的峡谷景观大道方便人观看。因为项目内包含银杏树,公司将其包装打造成一个民族文化的景区,鼓励当地居民区经营农家乐和家庭旅馆。“我们不单把这里作为项目的支撑配套,同时也让村民能够在项目的发展上能够一起转型,投入到第三产业。”黄奉潮说。

  看好云南

  雅居乐在云南的布局才刚刚开始。这家热衷做旅游开发的地产商看好云南的资源,希望多项目发展。

  海南清水湾实现了单项目销售过百亿,让雅居乐尝到甜头。黄奉潮认为,清水湾的成功代表中国的旅游地产市场隐藏着巨大的潜力。“(人们对)避寒避暑、对健康生活的追求都很热烈。”他说,“清水湾的成功我有信心复制到原乡。”

  海南清水湾,2008年开盘的时候洋房售价仅为8500元/平米,现在单价已飙升至1.8万-2.5万元。而拥有优良生态环境、历史文化厚重的云南,房价还处于低地,仅为海南的1/3左右。他们认为,房价较低也是云南的竞争优势之一。

  从2011年开始,关于雅居乐在云南投资旅游地产的传言不断。当时该公司与云南多个区域签署框架协议,并逐步办理土地权证。目前,在腾冲之外,该公司已在瑞丽、西双版纳获得大面积土地。

  西双版纳,这个著名的神秘热带雨林,也被相中。2013年10月,该公司宣布以2.4亿元取得西双版纳13幅相连住宅地块的使用权,占地面积共计52.9万平方米。

  雅居乐介绍,项目将力求还原热带雨林的自然风貌,充分挖掘当地独特的民俗文化,打造一个集旅游观光、休闲购物、度假养生为一体,极具东南亚特色文化与民族风情的综合旅游房地产项目。

  据内部人士透露,西版纳项目的工程难度比腾冲更甚。这个地方雨水十分丰富,在开发期间需要大量抽排地下水。

  连续落子云南的旅游地产,雅居乐是否担心这个行业已经过分拥挤?“我不认为过剩,”黄奉潮说。

  黄奉潮认为,从清水湾的经验看,购买者多数是海外华侨,甚至有来自境外的购买力;其次,他认为真正称得上是旅游地产的项目在中国不是太多。

  投资2万亿

  由于云南旅游资源丰富,近年来,云南吸引了多家房地产大牌开发商进驻,万科、保利、中海、龙湖、方兴等都已进军云南。万达还牵头联合中国泛海、联想控股、一方集团等5家民营企业在西双版纳开发旅游度假区,规模达2万亩。龙湖地产开发的玉溪仙湖锦绣,体量更达3万亩。还有主业非房地产开发的中国平安云南白药,联手在西双版纳投资150亿元,开发温泉养生休闲项目。

  由世纪金源集团开发的一个名为西双版纳滨江果园避寒山庄项目投资额就达400亿元之巨,其包含的五星级酒店、温泉会所、别墅、高尔夫球场等,外来开发商正在加紧云南的布局。

  云南是中国的旅游资源非常丰富的省份,吸引着众多地产商前赴后继来“掘金”。据云南房地产协会的统计,截至目前,云南旅游地产计划投资总额已经超过2万亿元。住宅型的房产从投资到销售都在下降,而商业地产、旅游地产上升较快,2013年完成开发投资283.93亿元,同比增长63.7%。旅游热潮是开发商蜂涌而至的重要原因。据云南旅游局提供的最新数据显示,2012年云南共接待国内旅游者达到1.963亿人次,而同期海南接待国内旅游者只有3320.37万人次。

  以腾冲为例,这片面积5800多平方公里的土地准备迎接一场开发改造。按照政府规划,腾冲将计划打造15个投资百亿的特色小镇。

  官方资料显示,2013年腾冲县列入市级“三个一百”重点项目79项,其中,在建项目33项,年度投资计划54.3亿元,上半年预计完成投资29.1亿元,占计划54.3亿元的53.6%;新开工项目34项,年度投资计划32.9亿元,上半年开工20项,预计完成投资6.8亿元。

  根据腾冲县发改局的统计数据,截止2013年上半年,在建的33个项目包括电站、电网建设、公路、供水等工程,但占比最大的是旅游综合体项目和住宅项目,超过一半。

  众多旅游地产同时开发,腾冲主干道两边随处可见正在建或刚建好的大型楼盘。

  摆在政府和开发商面前的首先是空置率问题。黄奉潮坦承:“空置率是我们和政府最头疼的问题。”黄奉潮承表示,会试图用多种方法解决。“首先是我们本身度假的配套能够越做越好,能够让人觉得常住都没问题。”黄奉潮介绍,随着医疗教育完善,清水湾常住率就越来越高;其次,提高常住率还可以跟分时度假的机构合作,将空置三个月的房子拿来作出租等经营。

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